要從根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)問題，不能就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn),，小修小補,，必須將短期與中長期政策結(jié)合起來考慮,，通過建立和完善包括土地、財政,、稅收、信貸等在內(nèi)的一整套制度機制,，并且要與收入分配體制改革,、壟斷性行業(yè)改革、反腐倡廉等多方面措施進行配套,、銜接與協(xié)調(diào),。
今年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化,，逐步由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,，市場分化趨勢明顯。一方面,，北京,、上海等一線城市新房價格回落，二手房成交量下降,，剛性需求被壓制,，改善性需求觀望情緒上升;另一方面,，溫州、秦皇島,、紹興等三四線城市成交量銳減,，庫存消化需要較長周期，很多開發(fā)商面臨資金緊張的局面,。
如何看待未來我國房價的走勢,，以及政府該如何調(diào)控我國房地產(chǎn)市場，均需要重新審視我國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位,，以及過去房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗教訓(xùn),，切不可操之過急、采取一刀切的樓市調(diào)控措施,。
多因素導(dǎo)致調(diào)控失敗
2013年3月出臺的“國五條”,，被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但被地方與部門嚴(yán)重虛置,，一年以來,，全國地價房價租價“三價”均大幅度上漲，成為十多年來漲幅最高的年份之一,。
房地產(chǎn)調(diào)控不成功,，筆者認(rèn)為主要原因包括：關(guān)鍵政策不出臺。一是不出臺控制地價的有效政策,。政府調(diào)控如果不從根本上改變土地供應(yīng)制度,，既不有效擴大土地供應(yīng)量，又不抑制土地價格過快上漲,，反而通過控地,、通過競價抬高地價，就使房地產(chǎn)調(diào)控失去了基礎(chǔ),，無法使房價保持在合理水平,。二是不出臺調(diào)控多占房、空置房的有效政策,。政府一直回避部分既得利益群體不合規(guī)多占房現(xiàn)象,，對住房資源流向與占有嚴(yán)重失衡問題缺乏措施。三是房地產(chǎn)稅立法進展緩慢,，“多房族”住房持有成本很低,，增值效益很高，房屋坐地升值,，大量存量房,、空置房無法盤活。
重要政策不對路。一是多次采取的控制地根政策,，實際上抑制了土地有效供給,，反而抬高了地價進而抬高了房價。二是多次推出的控制銀根政策,，反而抬高了地產(chǎn)商融資成本與購房者的按揭成本,，實際刺激了房價上漲。三是對小產(chǎn)權(quán)房采取的是只壓不疏,、壓而無力的政策,，不僅控制不了其發(fā)展，反而提高了小產(chǎn)權(quán)房價格,。
部分政策相掣肘,。在房地產(chǎn)調(diào)控中,，往往很多部門出政策,，相互之間缺乏必要協(xié)調(diào)。稅收歸財稅部門,，土地歸國土部門,，融資歸金融部門，監(jiān)管歸住建部門,，具體執(zhí)行歸地方,。各部門之間利益、部門與地方之間利益往往不一致,，政策制定,、執(zhí)行都要對自己有利，因此,，不少政策相互掣肘,，嚴(yán)重影響樓市調(diào)控效果。
執(zhí)行政策不得力,。多年來,，國家房地產(chǎn)政策在地方執(zhí)行中往往被大打折扣，很多時候采取“上有政策”,、“下有對策”,。一是對中央政府承諾的住房財產(chǎn)登記與聯(lián)網(wǎng)計劃執(zhí)行時間被地方采取各種理由一推再推。二是地方對居民擁有三套及以上住房者,，特別是那些非法擁有多套住房者在政策上不表態(tài),、不施策、不作為,。三是不少地方對住房限購限貸政策緩執(zhí)行,、變通執(zhí)行甚至不執(zhí)行，致使住房投資投機行為長期得不到有效遏制。四是對國家法規(guī)規(guī)定要對個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值收益征收所得稅,，但大多數(shù)地方長時期根本不執(zhí)行,。去年國務(wù)院重申要嚴(yán)格征收賣房所得稅后，地方稅務(wù)部門對市場普通出現(xiàn)的所得稅由賣方向買方轉(zhuǎn)移的不當(dāng)行為不作為,，客觀上助推了房價大漲,。
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不清楚。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一些基本數(shù)據(jù)在可靠來源,、科學(xué)統(tǒng)計和公開發(fā)布等方面都存在問題,。如城鎮(zhèn)居民實際收入是多少、居民實際住房擁有量是多少,、全國住房實際供應(yīng)量是多少,、全國與各地實際商品房市場真實價格是多少、全國與各地實際各類型住房出售價格是多少,、全國房地產(chǎn)商的實際成本與利潤是多少,、政府土地征收與開發(fā)成本和出讓收益與支出是多少、城市房屋空置率是多少等等,。這些重要數(shù)據(jù)有的根本不清楚,，有的自相矛盾，有的故意隱匿,，有的明顯與現(xiàn)實不符合,。這些數(shù)據(jù)不清楚、不透明,，既嚴(yán)重影響房地產(chǎn)形勢的客觀判斷,，又嚴(yán)重影響社會對房地產(chǎn)市場的合理預(yù)期，更嚴(yán)重影響調(diào)控政策的科學(xué)制定,、可靠執(zhí)行與有效監(jiān)督,。
兼顧不同政策目標(biāo)
我國房地產(chǎn)涉及到方方面面，包括經(jīng)濟增長,、財稅增加,、金融穩(wěn)定等，調(diào)控需要兼顧不同的政策目標(biāo),，切不可偏頗,。要從根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)問題，不能就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn),，小修小補,，必須將短期與中長期政策結(jié)合起來考慮，通過建立和完善包括土地,、財政,、稅收,、信貸等在內(nèi)的一整套制度機制，并且要與收入分配體制改革,、壟斷性行業(yè)改革,、反腐倡廉等多方面措施進行配套、銜接與協(xié)調(diào),。如農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)同價入市要與城市建設(shè)規(guī)劃完善,、國有土地“招拍掛”制度改革相協(xié)調(diào)，國有土地轉(zhuǎn)讓定價機制改革要與地方財政收入結(jié)構(gòu)調(diào)整相協(xié)調(diào),，推進房地產(chǎn)稅要與個人不動產(chǎn)登記,、官員財產(chǎn)公示相協(xié)調(diào)，保障房建設(shè)規(guī)模進度要與商品房建設(shè)發(fā)展相協(xié)調(diào),，一般保障房分配改革要與公務(wù)員住房制改革相協(xié)調(diào)等等,。
我國房地產(chǎn)市場存在很多歷史遺留問題，是典型市場經(jīng)濟與計劃經(jīng)濟條件下的混合體,。未來房地產(chǎn)調(diào)控需要針對不同地區(qū),、不同人群、不同住房,，采取針對性的辦法分類推進,。一要分類推進一線城市,、熱點二線城市,、一般二線三線四線城市等不同類型的房地產(chǎn)調(diào)控;二要分類推進經(jīng)濟適用房、保障房與商品房的調(diào)控;三要分類推進滿足剛性與改善性住房需求與嚴(yán)格控制投資投機性需求的調(diào)控;四要分類推進農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)同價平等有序入市與小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)規(guī)范整頓后合法有序入市的調(diào)控等等,。
與此同時,，房地產(chǎn)調(diào)控要堅持穩(wěn)中求進，逐步解決的原則,，某一階段以某個目標(biāo)為主,，其它政策目標(biāo)相輔。從短,、中,、長期問題解決來看，首先要堅決遏制地價,、房價和租金過快上漲勢頭問題,，其次要從制度機制上解決城鎮(zhèn)土地供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)與定價問題,，第三要通過立法解決從公務(wù)員到普通居民的財產(chǎn)登記,、公開、查尋問題,，第四要通過立法解決房地產(chǎn)稅征收問題等,。