河北保定將在京津冀一體化中承接北京部分行政功能的消息一出,，房價(jià)飆升的傳言隨即出現(xiàn)。然而,，媒體近日赴保定調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管確有樓盤半個(gè)月內(nèi)單價(jià)漲幅超過千元,，但僅庫存樓盤即可銷售35個(gè)月,，房價(jià)回落的風(fēng)險(xiǎn)已隱約出現(xiàn)。
判斷樓市行情,，最靠譜的是看庫存量和租售比,。按照住建部曾經(jīng)給出的一個(gè)簡約計(jì)算方式，如果城市樓盤庫存高于一年至一年半的銷售量,，就已超出合理區(qū)間,。據(jù)此來看，保定樓盤已處在“高庫存”警戒線以上,，缺乏上漲動力,。此外，沒有信息表明保定樓房租價(jià)有明顯異動,�,？梢哉f，保定房價(jià)飆升的傳聞中,，確實(shí)注入了“水分”,。
問題在于，是誰制造了保定房價(jià)飆升的“水分”,。一個(gè)容易找到的答案是開發(fā)商,。借政策走勢或者傳聞改變消費(fèi)者的購房預(yù)期，甚至制造恐慌式上漲行情,，確實(shí)是許多開發(fā)商的常用手法,。但是，這個(gè)答案的缺陷在于,，把市場的重要一方消費(fèi)者當(dāng)作了不理性的經(jīng)濟(jì)人,，任由開發(fā)商主導(dǎo),。
實(shí)際上，保定房價(jià)的“水分”中,，也有消費(fèi)者配合的因素,，而這恰恰源于消費(fèi)者的理性。樓市本身具有很強(qiáng)的政策感知力,，城市規(guī)劃變化,、基礎(chǔ)設(shè)施鋪陳等，都會立刻對樓市價(jià)格造成影響,。這些條件保定都具備,。不管今后保定是否將分擔(dān)北京部分職能，其發(fā)展路徑已然面臨巨大調(diào)整是不爭的事實(shí),。開發(fā)商看得到這一點(diǎn),，消費(fèi)者也看得到。因此,，即使有所上漲,，也別說是什么開發(fā)商的“陰謀”，而是開發(fā)商與消費(fèi)者共同推動的結(jié)果,。
環(huán)北京周邊因北京“擠出效應(yīng)”產(chǎn)生的樓市需求,，也部分參與制造了保定房價(jià)的“水分”。所謂“水分”,，很大程度上也可看作是市場預(yù)期,。除去開發(fā)商自賣自買假裝當(dāng)“做市商”的影響外，那些在京工作而無法居住的群體,，那些無處可去的民間資金甚至國有資金,，都可能因?yàn)轭A(yù)期而進(jìn)入這樣的價(jià)值洼地。如果預(yù)期京津冀一體化終會取得成效,，那么市場就會對區(qū)域內(nèi)城市的房價(jià)變動有所準(zhǔn)備,。區(qū)域內(nèi)非中心城市地價(jià)房價(jià)上漲是區(qū)域經(jīng)濟(jì)合理分工后可能的結(jié)果。非要在區(qū)域內(nèi)非中心城市的地價(jià)房價(jià)照舊的情況下推動一體化,，有可能陷入不尊重市場選擇的傳統(tǒng)調(diào)控思維中,。
從區(qū)域一體化的大局考量，既不能讓房產(chǎn)化成了一體化的主唱,，也不能用舊觀念看待房價(jià)可能出現(xiàn)的異動,。如果對房價(jià)過于敏感，采取限售措施即可讓房價(jià)恢復(fù)表面平靜,。但是,，這可能將愿意投入其中的民間資本也擋到了門外。對于房價(jià)中的“水分”,，最好的方法是預(yù)警樓市風(fēng)險(xiǎn),，同時(shí)優(yōu)化其他領(lǐng)域的投資環(huán)境,。當(dāng)城市發(fā)展的機(jī)會多樣化以后，房價(jià)的“水分”自可擠出,。