目前,，大家普遍關(guān)心的問題是限購(gòu)政策松綁的可能性,、合理性，如果放開將采取何種形式,，能否達(dá)到預(yù)期的效果,，以及是否會(huì)被叫停等。
應(yīng)該說,，地方政府放松限購(gòu)動(dòng)機(jī)就在于改善市場(chǎng)預(yù)期,，以激活疲弱的市場(chǎng)銷售，帶動(dòng)土地出讓和開發(fā)投資增長(zhǎng),。今年以來,，主要城市樓市銷售之所以驟然回落，并不缺錢的開發(fā)商在拿地上之所以謹(jǐn)慎,，很大程度上與市場(chǎng)對(duì)樓市前景預(yù)期不再像過去那樣樂觀有關(guān),。地方政府想借機(jī)改善市場(chǎng)的預(yù)期，讓大家積極去買房,，房企積極去拿地和投資,。
地方政府的此種動(dòng)機(jī),，仍舊是借樓市回暖來改善經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入，本質(zhì)上仍舊是“土地財(cái)政依賴癥”,。一季度300個(gè)城市土地成交面積環(huán)比下降45%、同比下降15%很能說明問題,。
目前房?jī)r(jià),、開工量、投資等都處在歷史高位,，數(shù)據(jù)上的下滑主要受去年一季度高基數(shù)有關(guān),。特別是，不管是70個(gè)大中城市指數(shù),，還是百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),，主要城市新房?jī)r(jià)格依舊上漲，只不過環(huán)比漲幅持續(xù)回落,，同比漲幅仍超過10%,。在房?jī)r(jià)、開工量,、投資等仍處在高位的情況下,，當(dāng)前這種平穩(wěn)局面還沒有對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面產(chǎn)生重大沖擊。盡管主要城市銷售量在一季度下滑20%左右,，但考慮到三,、四線城市基數(shù)更低，全國(guó)總銷售規(guī)模下降幅度不會(huì)太大,，而高基數(shù)也意味著一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重依舊能夠維持在20%左右,。而且，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅緩慢持續(xù)下降也有利于漸進(jìn)去杠桿,、去泡沫任務(wù)的實(shí)現(xiàn),，還能夠提供一定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支撐力度，為各項(xiàng)改革政策的實(shí)施創(chuàng)造寬松的環(huán)境,。
今年以來市場(chǎng)銷售回落,，盡管與合理需求連續(xù)五個(gè)季度快速釋放與后續(xù)需求跟不上有關(guān)，但更為重要的原因有兩個(gè),。一方面,，各大、中城市房地產(chǎn)銷售“不給力”的區(qū)域往往都是郊區(qū)或新區(qū),，這些區(qū)域一個(gè)很大的特點(diǎn)就是過去幾年土地成片大規(guī)模供應(yīng),，超級(jí)大盤在近兩年迅速增加，而教育,、醫(yī)療,、交通和社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)配套卻沒有跟得上,。地方政府這種開發(fā)模式遵循的依舊是房地產(chǎn)追求資產(chǎn)價(jià)格收益時(shí)代的粗放套路，而這與合理住房需求占主導(dǎo)的局面是完全不匹配的,。這才是這些區(qū)域住房銷售緩慢,、降價(jià)潮涌現(xiàn)、庫(kù)存高壓,，甚至出現(xiàn)“空城”的主要原因,。另一方面，今年以來,，銀行有拋棄房貸的跡象,，即使是首次購(gòu)房也要支付基準(zhǔn)利率甚至更高成本的貸款利率，而且貸款發(fā)放周期也延長(zhǎng)到2-3個(gè)月,。對(duì)于首次置業(yè)和改善性住房需求來說,，貸款成本上升的沖擊無疑是巨大的，這也是影響住房需求入市的主要原因,。
從上述兩個(gè)角度講,，地方政府解決樓市疲軟問題，根本的方案不在于松綁限購(gòu),，而應(yīng)該惡補(bǔ)住房公共服務(wù)配套缺失的欠賬,，只有這樣才能提高住房供應(yīng)的有效性，降低居民居住成本,，增加城市吸引人口流入的競(jìng)爭(zhēng)力,。