近期人民幣匯率出現(xiàn)貶值走勢(shì),，樓市也紛傳降價(jià)銷售,、貸款違約的消息。一時(shí)間,，不少觀點(diǎn)將兩者關(guān)聯(lián)起來,，認(rèn)為是貶值導(dǎo)致資本大量外逃,，從而刺破房地產(chǎn)泡沫。仔細(xì)分析發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體以及國(guó)內(nèi)歷史可以發(fā)現(xiàn),，匯率與房?jī)r(jià)之間無恒定規(guī)律,。本幣升值并不必然伴隨房?jī)r(jià)上升，本幣貶值也并非意味房?jī)r(jià)下跌,。決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要因素是貨幣供應(yīng),、住房制度、房地產(chǎn)供求水平,、城鎮(zhèn)化水平等,。
先看看美日的例子。美國(guó)住房?jī)r(jià)格指數(shù)在1995-2002年平穩(wěn)上升,，美元指數(shù)保持小幅升值態(tài)勢(shì),，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)。2002-2006年,，受美國(guó)低利率政策和次級(jí)貸款市場(chǎng)快速發(fā)展的影響,，美國(guó)住房?jī)r(jià)格指數(shù)大幅上升，較2000年增長(zhǎng)一倍有余;同期美元指數(shù)持續(xù)貶值,，從120點(diǎn)跌至83點(diǎn)左右,，兩者呈現(xiàn)顯著負(fù)相關(guān)。上世紀(jì)80-90年代,，伴隨日元升值,，大量跨境資本涌入日本房地產(chǎn)市場(chǎng),，日本房?jī)r(jià)指數(shù)不斷攀升，房地產(chǎn)泡沫越吹越大,，日元與房?jī)r(jià)之間呈現(xiàn)正相關(guān),。伴隨日本貨幣和財(cái)政政策突然收緊，1990年開始日本樓市出現(xiàn)斷崖式下跌,，至1995年已經(jīng)跌回1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂時(shí)的水平;日元對(duì)美元的升值幅度卻接近100%,，兩者呈現(xiàn)顯著負(fù)相關(guān)。
從國(guó)內(nèi)情況看,，自2005年匯改以來,，2006-2013年人民幣對(duì)美元的歷年升值幅度分別為6.8%、6.9%,、3.4%,、0.1%、3.1%,、5.1%,、0.3%和2.9%，八年累計(jì)升值35%,。盡管總體來看人民幣升值伴隨的是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲,，但具體到各年份情況卻不盡相同。2006-2012年商品房平均銷售價(jià)格同比增幅分比為6.2%,、14.8%,、-1.7%、23.2%,、7.5%,、6.5%和7.0%。2008年房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng),，人民幣匯率仍出現(xiàn)升值,，二者負(fù)相關(guān);2009年、2012年人民幣幾乎錨定美元,，房?jī)r(jià)卻大幅上漲,，二者也出現(xiàn)背離。
發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體資本項(xiàng)目可自由兌換,，尚會(huì)出現(xiàn)匯率與房?jī)r(jià)走勢(shì)背離的情形,，更何況我國(guó)資本項(xiàng)目還存在管制,，跨境資本難以低成本隨意流動(dòng),。尤其近兩年樓市限購以來，外資和熱錢直接購買物業(yè)的成本高,、規(guī)模小,，即便大量拋售,，也不會(huì)擾動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從融資渠道看,，盡管近幾年越來越多的國(guó)內(nèi)房企繞道海外融資,，但絕對(duì)規(guī)模較小，且部分融資用于借新還舊,，海外融資規(guī)模遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)貸款占比,。
當(dāng)然，匯率變動(dòng)可帶來資本流動(dòng)的變化,，進(jìn)而影響外匯占款,，直接導(dǎo)致央行基礎(chǔ)貨幣的投放，從而影響流動(dòng)性的整體水位,，但央行貨幣政策是不可忽視的中間變量,。央行可以通過正逆回購、貸款規(guī)模的收緊與放松,、升降存準(zhǔn)率等貨幣工具,，回收或釋放流動(dòng)性。因此,，廣義流動(dòng)性才是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要誘因,。流動(dòng)性閘門松一松，包括樓市,、股市在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格就會(huì)高漲;反之,，流動(dòng)性閘門擰緊，則會(huì)對(duì)樓市,、股市帶來明顯的收縮效應(yīng),。
還應(yīng)看到，隨著礦產(chǎn),、土地,、資金、技術(shù)等資源和要素的持續(xù)貨幣化,，房地產(chǎn)價(jià)格也同步出現(xiàn)快速上行的特征,。
房地產(chǎn)作為一種高度依賴信貸的產(chǎn)業(yè)，其波動(dòng)與銀行信貸的緊與松有直接關(guān)聯(lián),。房地產(chǎn)價(jià)格漲幅出現(xiàn)疲態(tài),，很大程度上是因?yàn)槟瓿蹰_始國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)收緊對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的貸款，限制甚至停放對(duì)購房者的貸款,。今年以來,，部分銀行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù),，一些流動(dòng)性緊張的房企不得不“以價(jià)換量”,，甚至面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),。美日的情況也表明，經(jīng)過一段時(shí)間上漲后,，一旦貨幣政策和財(cái)稅政策轉(zhuǎn)向緊縮,，樓市價(jià)格將面臨下行風(fēng)險(xiǎn)。
此外,，土地供應(yīng)也是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素,。當(dāng)前出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的區(qū)域，很大程度上是因?yàn)榇饲巴恋毓⿷?yīng)量過高,，導(dǎo)致短期庫存積壓,。
應(yīng)看到，中國(guó)正處在改革發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期,，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)多樣化特點(diǎn),。目前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右,，不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平,，也低于人均收入與我國(guó)相近的發(fā)展中國(guó)家60%的平均水平。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明,，在城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%之前,，一國(guó)房地產(chǎn)很難崩盤。因此,，總體上看我國(guó)房地產(chǎn)還有發(fā)展空間,。當(dāng)然，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前期漲幅過大,，已經(jīng)積累了一定泡沫,，在信貸緊縮、供應(yīng)過大的情況下,，還會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂,、房?jī)r(jià)快速跳水的情況，需要加以防范與警惕,。