●通過(guò)控制需求政策，確實(shí)在短期內(nèi)取得了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的預(yù)期效果,。但控制需求的結(jié)果是房?jī)r(jià)短期小幅下跌后便是更為猛烈的持續(xù)上漲,，甚至幾乎到了失控的地步。
●未來(lái)適應(yīng)供給管理的主要改革思路是降低開(kāi)發(fā),、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收,，提高持有環(huán)節(jié)稅收。具體來(lái)講就是提高持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅,，降低開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)土地增值稅,。
●房產(chǎn)稅立法面臨艱難選擇，關(guān)鍵是對(duì)于房產(chǎn)稅的合理定位,，將房產(chǎn)稅定義為合理稅制改革,，還是宏觀調(diào)控改革，不同出發(fā)點(diǎn)會(huì)有不同制度保障,。
黨的十八屆三中全會(huì)就完善房地產(chǎn)稅制,，提出了“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革”的要求,。盡管只有短短15字,，但在包括增值稅、消費(fèi)稅,、個(gè)人所得稅,、房產(chǎn)稅、資源稅和環(huán)境稅等在內(nèi)的一攬子稅制改革方案中,，卻是最引人關(guān)注的,。這不但是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅與民生息息相關(guān)，人們對(duì)房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用寄予厚望,，而且從房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)稅,、房產(chǎn)稅先立法后推進(jìn)意味深遠(yuǎn)，說(shuō)明我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)稅改思路正在發(fā)生三方面重要變化,。
從控制需求轉(zhuǎn)向保障供給
三中全會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)改革思路的最大轉(zhuǎn)變是由控制需求轉(zhuǎn)向保障供給,。
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要思路是以控制需求為主,，無(wú)論是限購(gòu),、限貸，還是提高利率,，增加開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅收,，出發(fā)點(diǎn)都是希望通過(guò)限制需求來(lái)平抑供求，穩(wěn)定房?jī)r(jià),。理論上講,，當(dāng)由于供求失衡導(dǎo)致價(jià)格上漲時(shí),，最為有效辦法就是控制需求，因?yàn)榭刂菩枨笙啾容^擴(kuò)大供給更容易,，政府可以借助行政力量,，在最短的時(shí)間內(nèi)用最簡(jiǎn)單的方式取得預(yù)期效果。從我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)踐看,，幾次大的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控通過(guò)控制需求政策,，確實(shí)在短期內(nèi)取得了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的預(yù)期效果。但控制需求的結(jié)果是房?jī)r(jià)短期小幅下跌后便是更為猛烈的持續(xù)上漲,，甚至幾乎到了失控的地步,。
我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策之所以失效，除了貨幣過(guò)度發(fā)行導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩助推房?jī)r(jià)上漲,，以及居民手持過(guò)多貨幣,，在缺乏投資渠道，為保值增值轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)外以外,，同我國(guó)需求性宏觀調(diào)控的制度缺陷不無(wú)關(guān)系,。控制需求政策是一把既控制需求,，又抑制供給的雙刃劍,。
以稅收制度為例，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在稅收上主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，以及二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提高稅率,、加強(qiáng)征稅。其中對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要政策措施是包括恢復(fù)開(kāi)征土地增值稅,，提高預(yù)征率,，加強(qiáng)清算；提高企業(yè)所得稅預(yù)征率,。對(duì)個(gè)人主要是提高不動(dòng)產(chǎn)交易契稅,，征收個(gè)人所得稅以及提高個(gè)人所得稅征收率。這些政策措施共同特點(diǎn)是寄希望通過(guò)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),、轉(zhuǎn)讓成本,，來(lái)減少需求，平抑供求,。但結(jié)果是通過(guò)稅收提高成本,，對(duì)抑制需求功效作用有限，但助長(zhǎng)價(jià)格上漲作用卻十分明顯,，成為價(jià)格上漲的重要推手,。
三中全會(huì)報(bào)告，以及習(xí)總書(shū)記在政治局學(xué)習(xí)講話提出了與以往不同的房地產(chǎn)改革思路,，即由控制需求轉(zhuǎn)向擴(kuò)大供給,，寄希望通過(guò)增加土地供給，建立為中低收入者提供保障房,，和為中高收入者提供商品房的多元住房體系,，保障房地產(chǎn)供給，來(lái)平抑房地產(chǎn)供求,。然而,，由需求管理轉(zhuǎn)向供給管理不可能一蹴而就，需要有一個(gè)過(guò)渡緩沖期,。在過(guò)渡期內(nèi)還是要采取包括限購(gòu),、限貸、增稅的需求管理,，以及擴(kuò)大土地供給,，降低開(kāi)發(fā)成本，減輕開(kāi)發(fā)稅收的供給管理,，即稅收結(jié)構(gòu)性調(diào)整的二元管理方式,。
用房產(chǎn)稅替代土地增值稅
三中全會(huì)提出的加快房地產(chǎn)稅立法，與現(xiàn)行房產(chǎn)稅比較雖然只有一字之差,，但含義卻大相徑庭,，性質(zhì)完全不同。如果說(shuō)房產(chǎn)稅改革僅僅指房產(chǎn)稅這一稅種改革,，而房地產(chǎn)稅改革則是指包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的整個(gè)房地產(chǎn)稅制改革,。既包括開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅改，也包括轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅改,，還包括持有環(huán)節(jié)稅改,。
我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域涉稅可分三個(gè)環(huán)節(jié)。一是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地開(kāi)發(fā)權(quán),，要繳納土地出讓金,，不動(dòng)產(chǎn)交易契稅，如果占用農(nóng)村土地要繳納耕地占用稅,；房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí),，規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工,、配套設(shè)施支出都要繳納營(yíng)業(yè)稅,、附加稅、企業(yè)所得稅等相關(guān)稅,；當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入銷售時(shí),，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段要繳納營(yíng)業(yè)稅、附加稅,、土地增值稅,、企業(yè)所得稅,，銷售完成時(shí)要繳納印花稅，并就預(yù)繳稅進(jìn)行清算,，購(gòu)房者則要繳納不動(dòng)產(chǎn)交易契稅和印花稅,。二是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)：在這個(gè)階段，舊房轉(zhuǎn)讓要根據(jù)持有時(shí)間,、交易價(jià)格有區(qū)別地繳納營(yíng)業(yè)稅,、附加稅、契稅,、印花稅,、個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅。三是持有環(huán)節(jié),，企業(yè)房產(chǎn)需繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅,，個(gè)人房產(chǎn)除上海和重慶試點(diǎn)外暫不征納房產(chǎn)稅。
由于未來(lái)稅制改革的基本原則是不增加新稅,，如果要增稅必須先減稅,，因此未來(lái)適應(yīng)供給管理的主要改革思路是降低開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收,，提高持有環(huán)節(jié)稅收,。具體來(lái)講就是提高持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，降低開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)土地增值稅,。
之所以要提高持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅,，首先在于合理稅制。無(wú)論是從房地產(chǎn)稅收合理性,、稅收制度公平性還是地方財(cái)政可持續(xù)性出發(fā),，都有改革的必要。從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控分析,，開(kāi)征房產(chǎn)稅將增加持有成本,，從而減少持有，有利于擴(kuò)大二級(jí)市場(chǎng)供給,。之所以要取消土地增值稅,，一是由于土地增值稅不合理。因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既要征收土地增值稅,，又要征收企業(yè)所得稅,，事實(shí)上存在對(duì)同一筆所得雙重征稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)雙重征稅,，雖然有利于增加國(guó)家稅收,，但負(fù)面后果也很明顯。不是減少開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn),，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給減少,，就是通過(guò)轉(zhuǎn)嫁稅收助推房地產(chǎn)價(jià)格,。取消土地增值稅，有利于增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn),，增加房地產(chǎn)供給,，或降低房地產(chǎn)成本，降低房地產(chǎn)價(jià)格,。二是土地增值稅也不是國(guó)際慣例。從世界各國(guó)和地區(qū)來(lái)看,，除臺(tái)灣地區(qū)外,，很少有使用土地增值稅的國(guó)家和地區(qū)，而臺(tái)灣征收土地增值稅后就不再征所得稅,，所以并不存在重復(fù)征稅,。三是土地增值稅也不可能長(zhǎng)期持續(xù)存在。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)暴利是在一個(gè)特定歷史條件下的產(chǎn)物,，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲時(shí)有暴利,，而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格趨于下跌時(shí)，不但沒(méi)有暴利,，連正常利潤(rùn)也不復(fù)存在,。因此，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)變化,，以及由此帶來(lái)的房地產(chǎn)稅源變化,，以房產(chǎn)稅替代土地增值稅正當(dāng)其時(shí)。
由先行先試轉(zhuǎn)為先行立法
在我國(guó),，雖然房產(chǎn)稅改革已為大多數(shù)人所認(rèn)可和接受,，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍也已不可逆轉(zhuǎn)，但由于缺少統(tǒng)一規(guī)范的法律制度,，使改革困難重重,。上海、重慶試點(diǎn)已近2年,，還未有其他城市跟進(jìn),。這次三中全會(huì)明確提出落實(shí)稅收法定原則，并要求加快房產(chǎn)稅立法,，從而使房產(chǎn)稅立法有理由成為落實(shí)稅收法定原則的突破口,，并使房產(chǎn)稅改革路徑由先行先試轉(zhuǎn)為先稅收立法、再擴(kuò)圍改革,。然而,，立法同樣面臨艱難的制度抉擇。
首先,，在納稅范圍確認(rèn)上,，按增量還是存量征稅�,，F(xiàn)行上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)是對(duì)增量房產(chǎn)征稅，存量房產(chǎn)不征稅,；而重慶房產(chǎn)稅除獨(dú)幢別墅外也是增量房征稅,。上海和重慶之所以不約而同地選擇增量房征稅，主要出于征收管理可行性方面的考慮,。對(duì)增量房產(chǎn)征稅體現(xiàn)法律上的既往不咎,，先告知再征稅原則，更容易讓居民接受,；對(duì)增量房產(chǎn)征稅可以按交易價(jià)格征收,，而交易價(jià)格相對(duì)簡(jiǎn)單，具有管理上的可行性,。但增量房征稅的制度缺陷也很明顯,，不但制度不合理，而且稅收規(guī)模偏小,，難以發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)控功能,。但從時(shí)點(diǎn)上分析，當(dāng)期增量房隨著時(shí)間推移都會(huì)變成存量房,，所以當(dāng)年征收房產(chǎn)稅的增量房在下一年度也可以稱為存量房,。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講通過(guò)轉(zhuǎn)讓交易，存量房絕大部分將會(huì)轉(zhuǎn)變成增量房,。
其次,，無(wú)論是增量改革還是存量改革，都涉及普遍征稅和選擇征稅的抉擇�,，F(xiàn)行上海和重慶模式都采取了選擇性征稅方式,，但兩者征稅依據(jù)有所區(qū)別。上海依據(jù)戶籍,、套數(shù)和面積3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征稅：而重慶依據(jù)地區(qū),、價(jià)格、套數(shù)和面積4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征稅,。實(shí)行選擇性增量房征稅是現(xiàn)行上海和重慶房產(chǎn)稅的基本模式,，出發(fā)點(diǎn)是保障居民基本生活購(gòu)置房產(chǎn)不征稅，主要針對(duì)投資性購(gòu)置房產(chǎn)征稅,，從而發(fā)揮房產(chǎn)稅促進(jìn)收入分配和調(diào)控經(jīng)濟(jì)作用,。但選擇性征稅的問(wèn)題：一是使得稅收制度復(fù)雜化；二是不符合財(cái)產(chǎn)稅普遍征稅原則,；三是不符合公平原則,。
第三，房產(chǎn)稅立法也涉及計(jì)稅價(jià)格，采用交易價(jià)格還是評(píng)估價(jià)格�,，F(xiàn)行無(wú)論是上海還是重慶都采用交易價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格,。主張交易價(jià)格的理由主要是基于增量房征稅，又以靜態(tài)視角分析,，而且現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)價(jià)格又處于上漲過(guò)程中,。如果要對(duì)存量房征稅，或?qū)υ隽糠空鞫�,，從�?dòng)態(tài)視角出發(fā),，采用交易價(jià)格就顯得不合時(shí)宜。從長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)分析,，無(wú)論是增量改革還是存量改革,，以評(píng)估價(jià)格替代交易價(jià)格是趨勢(shì)。
最后,，房產(chǎn)稅立法最為突出問(wèn)題是稅率結(jié)構(gòu)，涉及比例稅率和累進(jìn)稅率選擇,。累進(jìn)稅率有按價(jià)格和數(shù)量?jī)煞N計(jì)算辦法,，現(xiàn)行上海和重慶個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率總體按交易價(jià)格確定。在現(xiàn)行增量改革,，同時(shí)實(shí)行了限購(gòu)和限貸前提下,，依據(jù)交易價(jià)格確定稅率有其合理性和必要性。但從未來(lái)改革方向看,，當(dāng)更多采用房產(chǎn)稅來(lái)進(jìn)行調(diào)控時(shí),，或者要對(duì)存量房征稅，可考慮將按價(jià)格設(shè)計(jì)稅率改為房產(chǎn)套數(shù)來(lái)設(shè)計(jì)稅率,。
房產(chǎn)稅立法面臨艱難選擇,，關(guān)鍵是對(duì)于房產(chǎn)稅的合理定位，將房產(chǎn)稅定義為合理稅制改革,，還是宏觀調(diào)控改革,，不同出發(fā)點(diǎn)會(huì)有不同制度保障。但有一點(diǎn)是肯定的,，推進(jìn)改革需要有合理,、可行法律先行，來(lái)規(guī)范房產(chǎn)稅改革,�,！ �