近來，中信信托推出土地流轉(zhuǎn)集合信托計劃一事備受關(guān)注,，這款名為“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301期”的產(chǎn)品,，是國內(nèi)商業(yè)信托公司首次介入農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托業(yè)務(wù)。
農(nóng)地信托流轉(zhuǎn)不僅是土地制度的創(chuàng)新,，也是經(jīng)營體制的創(chuàng)新,，改變傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營的細(xì)碎化,，有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營與集約經(jīng)營，便于農(nóng)村土地資源的合理利用,，有助于國家土地政策的順利實施,。此次專業(yè)信托公司“下鄉(xiāng)”試水農(nóng)地信托還是第一次，這無疑將為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)注入強勁動力,。
首先，在市地金融狂熱的背景下,，中信信托首推農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托,，實屬明智之舉。
近年來,，我國的市地金融呈現(xiàn)非理性的繁榮景象,，市地信托更是如虎添翼。與市地金融的異常繁榮相反的是農(nóng)地金融的極度不發(fā)達(dá),，然而,，隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，農(nóng)地信托前景廣闊,，有可能將成為未來專業(yè)信托公司新的利潤增長點,。此次，中信信托“下鄉(xiāng)”意義重大!
其次,，農(nóng)地信托將出現(xiàn)質(zhì)變,。
在中信信托此次農(nóng)地信托計劃中，信托單位共5400萬份,，流轉(zhuǎn)農(nóng)戶持有的每1畝土地承包經(jīng)營權(quán),，對應(yīng)1萬份信托單位，每年按信托單位份額獲得信托收益,。另外,，在財產(chǎn)權(quán)的大信托下還套有小資金信托。這較目前已有的政府主導(dǎo)型土地信托是一大進(jìn)步,。專業(yè)信托公司將推動已有的農(nóng)村土地信托走向標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化,，并為日后更大范圍的土地流轉(zhuǎn)與“資本下鄉(xiāng)”創(chuàng)造條件。
此項信托計劃長達(dá)12年,，有利于各方利益：
一是能確保信托計劃經(jīng)營方的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局與農(nóng)業(yè)投資計劃,。其他形式的流轉(zhuǎn)方式普遍過短，影響經(jīng)營者對土地投入的熱情,，可能導(dǎo)致破壞性的短視開發(fā),，從而不利于地力的保護(hù)。
二是“細(xì)水長流”,，在一定程度上鎖定了農(nóng)民的權(quán)益,。該計劃利用信托原理將農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托標(biāo)的，實現(xiàn)了土地受益權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化和憑證化，農(nóng)民憑證定期領(lǐng)取收益,。在該計劃中,，農(nóng)民每年每畝約獲得相當(dāng)于1000斤中等質(zhì)量小麥的價錢及項目增值部分70%的收益。
三是與農(nóng)村承包地剩余期間相對應(yīng),，便于自然因素或人為因素導(dǎo)致的承包地增減變動的調(diào)整,，只需對信托權(quán)受益人進(jìn)行調(diào)整即可。
專業(yè)信托公司“下鄉(xiāng)”不僅僅是事務(wù)型的信托人,，它必須全方位地打造農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托的“集成商”,。
其一，商業(yè)信托公司從市地信托走向農(nóng)地信托,，將面對與市地信托完全不同的環(huán)境,，農(nóng)村土地信托業(yè)務(wù)對受托人的“集成”能力要求更高，面臨的法律與人文風(fēng)險更大,。信托具有將各種資源集成的神奇功效,，集成人自身應(yīng)當(dāng)具備農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣與農(nóng)業(yè)經(jīng)營等方面的專家,。這就需要商業(yè)信托公司付出一定的“學(xué)習(xí)成本”,，并融入當(dāng)?shù)匚幕c農(nóng)業(yè)開發(fā)者打成一片,，并在資金,、信息等方面提高支持與服務(wù)。
其二,，農(nóng)地信托業(yè)務(wù)盈利遠(yuǎn)不如市地信托,。當(dāng)托管費不足以應(yīng)付“學(xué)習(xí)成本”時，初期的農(nóng)地信托業(yè)務(wù)有可能虧損,。對此,，專業(yè)信托公司要有足夠的耐心。
最后,，相關(guān)部門也應(yīng)當(dāng)為專業(yè)信托公司“下鄉(xiāng)”創(chuàng)造良好的環(huán)境,。盡快修改與完善《土地法》《擔(dān)保法》《物權(quán)法》，在此基礎(chǔ)上制定《農(nóng)地信托法》,，建立農(nóng)地信托登記制度,。地方政府應(yīng)大力發(fā)展與完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)機構(gòu)，積極配合專業(yè)信托公司參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場,。