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我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控正處在從行政調(diào)控向市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變的過渡期,。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率在10%左右，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)近兩個(gè)百分點(diǎn),。從近日北京、上海,、蘇州,、杭州等城市又出現(xiàn)的新地王，上海新地王總價(jià)達(dá)到驚人的217.7億元新紀(jì)錄可知,，房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位并未明顯改變,。房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立是個(gè)漸進(jìn)式的過程，限購(gòu),、限價(jià),、限貸等短期政策很難快速退出。筆者估計(jì),，最早的政策變動(dòng)可能出現(xiàn)在十八屆三中全會(huì)之后,。
自2003年實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，調(diào)控效果不盡如人意,，房?jī)r(jià)陷入“屢調(diào)屢漲”怪圈,，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎成了一個(gè)投機(jī)市場(chǎng)。近年來(lái),，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了一個(gè)全新問題,，一二線城市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)“高燒不退”,；而部分三四線城市則庫(kù)存大量積壓,，“鬼城”、“鬼樓”不時(shí)出現(xiàn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化,。過去限購(gòu)、限價(jià),、限貸等行政調(diào)控手段,，主要針對(duì)一二線熱點(diǎn)城市設(shè)計(jì)，只注重從需求上給市場(chǎng)降溫,，在擴(kuò)大供給方面力度不夠,，土地和樓盤的有效供給明顯不足，可謂“治標(biāo)不治本”,，并且這些措施到了三四線城市“藥不對(duì)癥”，就會(huì)完全走樣。
再清楚不過,，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控缺的不是政策,，而是改革�,；仡欉^去二十多年的歷史,，也正是改革的不徹底，才造成了今日房地產(chǎn)市場(chǎng)的怪狀,。作為當(dāng)年在全國(guó)推行分稅制改革的“代價(jià)”,，土地出讓收入部分歸于地方政府，這就為日后的“土地財(cái)政”埋下了伏筆,�,！巴恋刎�(cái)政”本可避免，但是由于推行分稅制的一個(gè)重要前提——清晰地劃分中央與地方的事權(quán)和支出分配,，被刻意地“回避”了,，分稅制于是在我國(guó)便成了中央實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)集權(quán)的手段。由于財(cái)政分配不平衡,，地方政府事權(quán)和財(cái)政支出過重,，財(cái)政收入60%上繳中央，留給地方政府的財(cái)政收入不到一半,，卻承擔(dān)著60%的財(cái)政支付壓力,。鑒于財(cái)政負(fù)擔(dān)過重，土地出讓收入遂成地方政府的最大財(cái)政收入來(lái)源,，逐步演變成了“土地財(cái)政”積重難返的局面,。
在土地財(cái)政下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲成了對(duì)地方政府最有利的財(cái)政保障,，房地產(chǎn)由此被當(dāng)成“提款機(jī)”,，土地被當(dāng)成“印鈔機(jī)”。自2003年經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行“招拍掛”制度以來(lái),，“地王”層出不窮,，土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)。在逐步形成的政府壟斷的土地出讓制度下,，政府既作為土地的擁有者,，又作為“招拍掛”的裁決者，很容易操控地價(jià),。一些地方官員在任期內(nèi)為提高政績(jī),，通過“招拍掛”提前超額將土地指標(biāo)賣光，促使開發(fā)商大量囤地以備土地升值,，有些開發(fā)商儲(chǔ)備的土地居然可用10年或20年,。
很顯然,，我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)形成的不合理房?jī)r(jià)，不僅僅在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)需求,，其根源在于不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制,。短期政策頻繁出手，多次運(yùn)用后調(diào)控效果在減弱,，并且短期政策需要隨著市場(chǎng)波動(dòng)而調(diào)整,，不能長(zhǎng)期運(yùn)行。所以,，單純依靠行政調(diào)控,，無(wú)法抑制投資投機(jī)需求；過度依賴短期調(diào)控,，難以鏟除房?jī)r(jià)上漲土壤,。房地產(chǎn)調(diào)控思路需要轉(zhuǎn)變，必須摒棄以往行政化,、短視化的治理思維,，要靠房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制和長(zhǎng)期性的改革，方可徹底根治中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題,。過去我們比較重調(diào)控,，所以改革進(jìn)展不大，甚至沒有進(jìn)展,。而房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立,，關(guān)鍵在于改革，要改變以往“重調(diào)控,、輕改革”的局面,，以推進(jìn)土地、稅收,、金融制度方面的改革為抓手,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
作為改革的前提,，首先必須做好房地產(chǎn)調(diào)控的三大基礎(chǔ)性工作,，即房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng),、健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,，這三大基礎(chǔ)性工作將為未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控奠定新格局。沒有這三大基礎(chǔ)性工作做支撐,，房地產(chǎn)調(diào)控就是一個(gè)打不開的死結(jié),。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，就為嚴(yán)格房產(chǎn)登記找到了法律依據(jù),，也為個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)奠定了基礎(chǔ),。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度與個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)掛鉤,，一人在不同城市擁有多套房屋就難以避稅了，這為全面征收房產(chǎn)稅提供了技術(shù)支持,。同樣,，只有摸清家底，掌握全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況,，才能為精準(zhǔn)調(diào)控打下基礎(chǔ)，才有可能真正達(dá)成遏制房?jī)r(jià)暴漲,、打擊房產(chǎn)囤積,、避免閑置浪費(fèi)等調(diào)控目標(biāo)。
建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,，當(dāng)然必須更多運(yùn)用市場(chǎng)的辦法,，以“市場(chǎng)化為主手段，輔以政府調(diào)節(jié)”,，保持供求關(guān)系總量平穩(wěn),，以及房?jī)r(jià)平穩(wěn)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩的背景下,，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)改變以往單純抑制需求的思路,，注重從改善供給方面下工夫，力求“雙管齊下”,。具體而言,，大致在四個(gè)方面：一要通過逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)稅收體系,，通過增加房屋持有成本實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的去投資化,，打壓存量房，逼出空置房,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通,，改善供求關(guān)系，從而解決階段性,、區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾問題,。二要推進(jìn)土地和資金要素的市場(chǎng)化，通過推進(jìn)土地制度改革,，改變政府壟斷土地市場(chǎng)造成地價(jià)上升的局面,；通過稅費(fèi)替代，打破地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴,；通過推進(jìn)金融體制改革,，拓寬財(cái)富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”,。三要進(jìn)一步完善保障房體系,，建立“市場(chǎng)歸市場(chǎng),、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制。四要推進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展,，逐步解決城市結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀,。在城鎮(zhèn)化過程中，如果不能合理改善城市結(jié)構(gòu),，科學(xué)布局,，就很難化解一二線城市供不應(yīng)求而三四線城市有房無(wú)市的兩極分化困局。
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