我國房地產(chǎn)調(diào)控正處在從行政調(diào)控向市場化長效機(jī)制轉(zhuǎn)變的過渡期。上半年房地產(chǎn)市場對國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的貢獻(xiàn)率在10%左右，拉動GDP增長近2個百分點,，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位并未明顯改變。房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立是漸進(jìn)式過程，限購,、限價、限貸等短期政策很難快速退出,，尤其在十八屆三中全會召開前,，決策層對樓市調(diào)控的態(tài)度將以穩(wěn)為主，不會容忍政策大幅變動,，最早的政策變動可能出現(xiàn)在三中全會之后,。
房地產(chǎn)調(diào)控不缺政策缺改革
自2003年實施房地產(chǎn)調(diào)控以來，調(diào)控效果不盡如人意,，房價陷入“屢調(diào)屢漲”怪圈,，房地產(chǎn)市場似乎成了一個投機(jī)市場。近年來,，我國房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了一個全新問題,，一二線城市供不應(yīng)求，房價“高燒不退”,；而部分三四線城市則庫存大量積壓,，“鬼城”,、“鬼樓”不時出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化,。過去限購,、限價、限貸等行政調(diào)控手段,，主要針對一二線熱點城市設(shè)計,，只注重從需求上給市場降溫，在擴(kuò)大供給方面力度不夠,，土地和樓盤的有效供給明顯不足,，可謂“治標(biāo)不治本”。并且這些措施到了三四線城市“藥不對癥”,，就會完全走樣,。
實際上，在我國房地產(chǎn)調(diào)控缺的不是政策,，而是改革,。歷史地看，也正是改革的不徹底造就了今日房地產(chǎn)市場之怪現(xiàn)狀,。作為當(dāng)年在全國推行分稅制改革的代價,，土地出讓收入部分歸于地方政府，這就為日后的“土地財政”埋下了伏筆,�,！巴恋刎斦北究梢员苊猓怯捎诟母锊粡氐�,，推行分稅制的一個重要前提——清晰地劃分中央與地方的事權(quán)和支出分配,，被刻意地“回避”了，分稅制在中國成了中央實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)集權(quán)的手段,。
由于財政分配不平衡,，地方政府事權(quán)和財政支出過重，地方政府財政收入60%上繳中央,，留給地方政府的財政不到一半,，卻承擔(dān)著60%的財政支付壓力。地方政府財政負(fù)擔(dān)過重,，土地出讓收入成為地方政府的最大財政收入來源,，逐步演變成了“土地財政”的局面。
房地產(chǎn)價格上漲成為對地方政府最有利的財政保障,，把房地產(chǎn)當(dāng)成“提款機(jī)”,，把土地當(dāng)成“印鈔機(jī)”。自2003年經(jīng)營性用地實行“招拍掛”制度以來,，“地王”層出不窮,，土地價格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房價,。我國逐步形成土地出讓政府壟斷，政府既作為土地的擁有者,，又作為“招拍掛”的裁決者,，很容易操控地價。一些地方官員在任期內(nèi)為提高政績,，通過“招拍掛”提前超額將土地指標(biāo)賣光,，造成開發(fā)商大量囤地以備土地升值，有些開發(fā)商儲備的土地居然可用10年或20年,。
做好調(diào)控的三大基礎(chǔ)性工作
我國長期以來形成的不合理房價不僅僅在于房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)需求,，其根源在于不合理的房地產(chǎn)市場機(jī)制。短期政策頻繁出手,，多次運用后調(diào)控效果在減弱,，并且短期政策需要隨著市場波動而調(diào)整，不能長期運行,。單純依靠行政調(diào)控,，無法抑制投資投機(jī)需求；過度依賴短期調(diào)控,，難以鏟除房價上漲土壤,。房地產(chǎn)調(diào)控思路需要轉(zhuǎn)變，必須摒棄以往行政化,、短視化的治理思維,，要靠房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制和長期性的改革，方可徹底根治中國房地產(chǎn)市場問題,。過去我們比較重調(diào)控,，所以改革進(jìn)展不大，甚至沒有進(jìn)展,。而房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立,，關(guān)鍵在于改革，要改變以往“重調(diào)控,、輕改革”的局面，以推進(jìn)土地,、稅收,、金融制度方面的改革為抓手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
作為改革的前提,，首先必須做好房地產(chǎn)調(diào)控的三大基礎(chǔ)性工作，即房產(chǎn)稅試點擴(kuò)容,、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng),、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,，這三大方面將為未來中國房地產(chǎn)調(diào)控奠定新格局。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,，就為嚴(yán)格房產(chǎn)登記找到了法律依據(jù),，也為個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)奠定了基礎(chǔ)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度與個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)掛鉤,，能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況,，為房產(chǎn)稅的全面征收提供了技術(shù)支持。同樣,，只有摸清家底,，掌握全國房地產(chǎn)市場基本情況，才能為精準(zhǔn)調(diào)控打下基礎(chǔ),，有助于實現(xiàn)扼制房價暴漲,、打擊房產(chǎn)囤積、避免閑置浪費等調(diào)控目標(biāo),，防止房地產(chǎn)調(diào)控再次落空,。沒有這三大基礎(chǔ)性工作做支撐，房地產(chǎn)調(diào)控就是一個打不開的死結(jié),，最終只能走向死胡同,。
建立多策并舉的新調(diào)控思路
建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制必須更多運用市場的辦法，以“市場化為主手段,，輔以政府調(diào)節(jié)”,，保持供求關(guān)系總量平穩(wěn)，以及房價平穩(wěn),。在我國經(jīng)濟(jì)放緩的背景下,，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)改變以往單純抑制需求的思路，注重從改善供給方面下工夫,，做到多策并舉,。
一要通過逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)稅收體系,，通過增加房屋持有成本實現(xiàn)房地產(chǎn)的去投資化,，打壓存量房，逼出空置房,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流通,，改善供求關(guān)系，從而解決階段性,、區(qū)域性房地產(chǎn)市場供需矛盾問題,。
二要推進(jìn)土地和資金要素的市場化，通過推進(jìn)土地制度改革，改變政府壟斷土地市場造成地價上升的局面,；通過稅費替代,，打破地方政府對“土地財政”的依賴；通過推進(jìn)金融體制改革,，拓寬財富階層的投資渠道,，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。
三要進(jìn)一步完善保障房體系,，建立“市場歸市場,、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制，大量保障房上市還將最終改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu),，拉低整體房價,。
四要推進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步解決城市結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀,。在城鎮(zhèn)化過程中,，如果不能合理改善城市結(jié)構(gòu)，進(jìn)行科學(xué)布局,，很難解決一二線城市供不應(yīng)求而三四線城市有房無市的兩極分化問題,。