“地不可永賣(mài)”
“地不可永賣(mài),，因?yàn)榈厥俏业�,，你們�(cè)谖颐媲笆强吐谩⑹羌木拥�,�,！边@是圣經(jīng)里的一句話。在圣經(jīng)中,，土地是上帝的,，所以土地產(chǎn)權(quán)歸上帝所有。這里的上帝,，其引申含義就是國(guó)家或政府,。土地產(chǎn)權(quán)歸上帝所有,，也即歸國(guó)家所有。
超越圣經(jīng)中的言辭,，土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題其實(shí)有著深厚的理論與實(shí)踐基礎(chǔ),。所謂土地產(chǎn)權(quán)，是指圍繞土地的終極所有權(quán)所派生出來(lái)的“一束權(quán)力”,，包括土地所有權(quán),、使用權(quán)、租賃權(quán),、抵押權(quán),、繼承權(quán)等等。其中,，對(duì)于人們所擁有的土地使用權(quán)的讓渡行為,，通常被我們錯(cuò)誤地理解為土地產(chǎn)權(quán)的交易，并認(rèn)為只有私有產(chǎn)權(quán)才能交易,，因?yàn)樗接挟a(chǎn)權(quán)是交易的前提和基礎(chǔ),。所以，為了順利實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)交易,，土地產(chǎn)權(quán)一定要私有化,。其實(shí)，這是認(rèn)識(shí)上的一種誤區(qū),。
事實(shí)上,，除了皇帝（或上帝）外，人類(lèi)歷史上從未出現(xiàn)過(guò)完全意義上的土地產(chǎn)權(quán)私有制度,。按照人們通常對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的理解,，土地私有的例子確實(shí)不少，但那都不是徹底意義上的土地私有,。不少學(xué)者都認(rèn)為美國(guó)的土地制度就是私有制,，這其實(shí)也是一種假象，真正的土地私有制也即排他性的土地產(chǎn)權(quán)全部歸私人所有的制度是不存在的,，土地只有使用權(quán)時(shí)間長(zhǎng)短有別的“賣(mài)”,，沒(méi)有“永賣(mài)”。所謂的土地私有,，其實(shí)是私有化程度相對(duì)較高而已,。
房屋增值，還是土地增值
就本質(zhì)屬性而言,，所謂土地不過(guò)是具有標(biāo)識(shí)意義的具象化了的地理空間位置而已,，它本身并不具居住屬性。能夠帶來(lái)居住屬性的是人們?cè)谕恋刂辖ㄔ斓母鞣N房屋建筑物,，也即土地附著物,。房屋等附著物的建造需要一定的材料,、人工等成本支出，這與普通商品的生產(chǎn)并無(wú)兩樣,。區(qū)別僅在于,，后者的增值屬于該商品的自身的增值。而前者則不同,，房屋等附著物本身并不會(huì)增值,，而所謂的增值只是一種估值幻覺(jué)，真正增值的其實(shí)是該土地的地理空間位置（城鎮(zhèn)化集聚效應(yīng),，公共基礎(chǔ)設(shè)施投資等）給人們（該土地之上房屋等附著物的居住者）帶來(lái)的或預(yù)期將會(huì)帶來(lái)的效用或便利性,。這一特性決定了，房屋增值的本質(zhì)是土地增值,。
從產(chǎn)權(quán)歸屬的角度講,，商品是廠商的，所以商品的增值收益歸廠商所有,，而土地是國(guó)家的,，所以土地的增值收益歸國(guó)家所有，不應(yīng)歸房屋等附著物的建造者或擁有者所有,。
土地漲價(jià)收益歸公
稀缺性和排他獨(dú)占性決定了,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展賦予土地的效用或便利性等增值收益，只能以犧牲社會(huì)公眾利益為代價(jià)而由少數(shù)土地占有者獨(dú)享,，除非土地不再增值,，否則這種情況就不可避免。
在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成熟和完全實(shí)現(xiàn)城市化的國(guó)家中,，一些城市如新西蘭的奧克蘭,、澳大利亞的墨爾本等可以找尋到類(lèi)似土地不再增值的情形。在土地不再增值的條件下,，少數(shù)土地占有者為取得土地使用權(quán)而墊付的初始投入中,，已包含了非該土地占有者所無(wú)法享有的效用或便利性等的對(duì)價(jià)，所以不存在以犧牲廣大社會(huì)公眾的利益為代價(jià)的問(wèn)題,。在土地存在增值的條件下，土地占有者的所得過(guò)程,，其實(shí)是一種在社會(huì)財(cái)富總量沒(méi)有任何增進(jìn)的條件下重新分配財(cái)富和博弈游戲——財(cái)富向富人集中,，拉大貧富差距。因此,，有必要通過(guò)稅收等手段對(duì)少數(shù)土地占有者獲取的財(cái)富實(shí)行再分配,，讓“土地漲價(jià)歸公”。著名的“亨利?喬治定理”說(shuō)的就是這個(gè)道理,。諾獎(jiǎng)得主斯蒂格利茨在他的《總地租,、公共物品支出和最優(yōu)城市規(guī)�,！芬晃闹杏袟l件地證明了這一定理的成立性。孫中山受這一定理的啟發(fā),，提出了“土地漲價(jià)歸公”的民生主義主張,。
另外，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)倫理上（房屋只具居住屬性,，不具投資屬性,，其增值跟房屋持有者的個(gè)人付出和主觀努力無(wú)關(guān)），還是從鼓勵(lì)房產(chǎn)持有者創(chuàng)新,、創(chuàng)業(yè)和進(jìn)行生產(chǎn)性投資活動(dòng)上來(lái)考察,，將房產(chǎn)所有者在房產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)所獲取的真實(shí)的增值收益收歸國(guó)家所有，都是理所當(dāng)然的,。
回到產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角,，“地不可永賣(mài)”與土地漲價(jià)歸公兩者間存在著內(nèi)在的邏輯一致性，前者是后者的原因,，后者是前者的結(jié)果,。而土地漲價(jià)歸公與房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)（房產(chǎn)稅和土地使用稅）和交易環(huán)節(jié)（個(gè)人所得稅）合宜性稅收制度安排之間，前者為后者提供理論依據(jù),，后者為前者提供具體實(shí)現(xiàn)形式,。從這一點(diǎn)來(lái)看，“亨利?喬治定理”頗有現(xiàn)代《圣經(jīng)》的意蘊(yùn),。