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隨著房?jī)r(jià)的一再升溫,，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,，呼聲日趨高漲,�,！�21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》最新披露消息稱,，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案,。該草案正在有關(guān)部委,、協(xié)會(huì)等小范圍內(nèi)征求意見,。但推出時(shí)機(jī)尚未確定,。
新一屆政府上臺(tái)后,，在房地產(chǎn)方面，并未急于出臺(tái)短期應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控政策,，而是將焦點(diǎn)鎖定在建立房地產(chǎn)中長(zhǎng)期調(diào)控政策,。今年以來，有關(guān)建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的信息明顯增加,。國(guó)務(wù)院辦公廳2月26日印發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）明確提出,，要加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
7月20日,，在莫斯科出席20國(guó)集團(tuán)財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議的財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示,，國(guó)務(wù)院還需要繼續(xù)研究房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
7月24日,，住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲?21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上明確指出,，當(dāng)下的市場(chǎng)需求主體主要是剛性和改善性需求。要解決這部分需求,，需要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的,、外圍的改革來解決。
一個(gè)重要的信號(hào)是,，中央政治局讓房地產(chǎn)調(diào)控“保持沉默”,，其實(shí)就是為了穩(wěn)定樓市情緒，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，同時(shí)也為房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變,、建立長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)做過渡性的籌劃。
在筆者看來,，討論建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制時(shí),，不得不考慮一個(gè)背景：當(dāng)前地方政府財(cái)政收支矛盾空前嚴(yán)重。從已發(fā)布的地方財(cái)政收入數(shù)據(jù)看,，除廣東,、浙江等東部沿海省份依靠土地財(cái)政實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)回升外，中西部省份財(cái)政收入增速出現(xiàn)不同程度的下滑,。貴州,、湖南和江西三省地方財(cái)政收入去年上半年分別增長(zhǎng)了36．36％,、29．1％和32．3％，而今年上半年則分別增長(zhǎng)
18．5％,、16．2％和19％。資源主導(dǎo)的省份面臨的困難更大,。與此同時(shí),，在財(cái)政收入和中央轉(zhuǎn)移支付減少的情況下，地方民生支出只增不減,，地方財(cái)政收支矛盾加劇,。此外，各地大量的地方債也需要資金注入,。
吊詭的是,，財(cái)政收入吃緊，地產(chǎn)市場(chǎng)卻很火爆,。國(guó)土部法律中心日前發(fā)布中國(guó)土地市場(chǎng)指數(shù)顯示,，2013年上半年全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)8．24萬公頃，同比增加38．8％,，與2011年同期相比,，增加17．3％，創(chuàng)歷史新高,。上半年地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)率在10％左右,，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)近2個(gè)百分點(diǎn)，地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的地位并未明顯改變,。二季度市場(chǎng)規(guī)模,、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚(yáng),，土地市場(chǎng)需求呈進(jìn)一步擴(kuò)大態(tài)勢(shì),；地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升29．5％，顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下,，以行政手段為主的調(diào)控政策效應(yīng)不斷消減,，市場(chǎng)反彈壓力逐漸增大。
然而,，中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心和調(diào)控的方向并沒有改變,，抑制投機(jī)、投資性需求依然是今后的主要目標(biāo),。但房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”的怪圈使建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制成為當(dāng)務(wù)之急,。房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)工作下,，從土地,、金融,、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革，而改革方向便是調(diào)控更加市場(chǎng)化,。
土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結(jié)構(gòu)改革,，應(yīng)建立土地出讓長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)土地類別與作用劃分更加細(xì)化,，供地可選年租形式收取土地價(jià)款,。另外，由于中國(guó)的土地二元結(jié)構(gòu),，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能自由入市交易,，在土地資源稀缺的背景下，應(yīng)改變土地供應(yīng)模式,，減少用地閑置,，增加土地有效供應(yīng)。
金融政策方面,，應(yīng)改變房地產(chǎn)企業(yè)融資模式,，加大企業(yè)直接融資比重，從而使銀行風(fēng)險(xiǎn)降低,。
財(cái)稅方面,，要改變現(xiàn)階段以賣地為主要收入來源的地方財(cái)政體系，逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn),。當(dāng)然,，建立長(zhǎng)效機(jī)制，還需要進(jìn)一步完善保障房體系,。作為解決中低收入家庭居住困難的有效途徑,，保障房建設(shè)的提速將有助于“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制的建立,。這也有助于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象,。
總之，當(dāng)前應(yīng)加快研究出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制,，逐步解決房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期面臨的問題,，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
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