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究竟地方政府從土地中刨出了多少“金娃娃”,？雖然從未見(jiàn)到公開(kāi)的確定性結(jié)論，但綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算,，2012年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬(wàn)億元,，土地出讓收入28517億元，占比達(dá)45.3%,，如果加上中央政府土地稅收的部分返還和轉(zhuǎn)移支付,，地方政府至少每年從土地出讓中切走了一半有余的蛋糕。若拉長(zhǎng)時(shí)間段,，國(guó)人能更完整地看到地方政府從土地中淘金的鏡像,。粗略統(tǒng)計(jì)，從2008年到2012年,，地方政府土地出讓總收入超過(guò)11萬(wàn)億,，扣除成本性支出，地方政府從土地出讓中獲得的純收入至少4萬(wàn)億元,。
值得玩味的是,，盡管中央政府不斷出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的舉措，“土地財(cái)政”非但不見(jiàn)有任何被沖淡的跡象,，相反在不斷加強(qiáng),。中原地產(chǎn)研究中心的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月,，全國(guó)主要的十三個(gè)一二線城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)3067.66億元,，相比去年同期上漲125%；其中京滬穗深四個(gè)一線城市土地出讓金合計(jì)高達(dá)1411.8億元,，比去年同期上漲350%,。
自然，土地價(jià)值盛宴并非地方政府獨(dú)自享用,，這其間有稅收,，地產(chǎn)商的后續(xù)開(kāi)發(fā)收益等等。因此,，深入研究不難發(fā)現(xiàn),，圍繞著土地蛋糕的切分，地方政府與后兩者之間會(huì)發(fā)生不同程度的利益糾纏與博弈關(guān)系,。
一個(gè)是賣方,，一個(gè)是買方：對(duì)地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系顯然是一種此消彼長(zhǎng)的零和游戲。由于地價(jià)的高低直接決定地方政府最終實(shí)際所得,，地方政府當(dāng)然希望競(jìng)拍市場(chǎng)拍出的土地價(jià)格越高越好,。分析發(fā)現(xiàn)，一宗經(jīng)營(yíng)性地塊的出讓過(guò)程會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià),、底價(jià),、標(biāo)底(起叫價(jià),、起始價(jià))和競(jìng)買價(jià)(成交價(jià))等多種價(jià)格。政府在委托相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估地塊價(jià)格后,，會(huì)根據(jù)估價(jià)結(jié)果,、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等綜合確定出讓底價(jià)。據(jù)國(guó)土部專家測(cè)算,，地方政府設(shè)定的底價(jià)會(huì)比成本價(jià)高出25%左右,。換言之，只要該地塊最終能出讓,，即便是以底價(jià)成交,，也相當(dāng)于會(huì)有超過(guò)25%的純收益。
必須承認(rèn)這些年來(lái)各地方政府超強(qiáng)的土地營(yíng)銷能力,。一方面,，如果在土地出讓過(guò)程中最終競(jìng)買價(jià)低于底價(jià)，則意味著該地塊流標(biāo)或流拍,，但地方政府會(huì)從多種渠道釋放出收緊土地供給的信息,，以倒逼流標(biāo)之后的開(kāi)發(fā)商相應(yīng)提高對(duì)地塊的測(cè)算價(jià)格。另一方面,，為了讓土地賣一個(gè)好價(jià)錢,，地方政府往往會(huì)精心選擇推地時(shí)間和方式。一個(gè)基本規(guī)律是,，樓市銷售火爆時(shí)段,，往往是土地加速和密集上市的旺季。以今年的最新土地市場(chǎng)生態(tài)為例,，1、2月,，舉國(guó)樓市異常紅火,，推地盛宴相應(yīng)頻繁出現(xiàn)，兩個(gè)月地方政府土地收金接近去年的一半,；3月“國(guó)五條”出臺(tái)后房市暫時(shí)沉寂,，全國(guó)土地零出讓；進(jìn)入4,、5月之后,，一線城市商品房量?jī)r(jià)齊升，京,、滬,、穗等地不約而同地推出多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊紛紛“搶收”。
相對(duì)于在地產(chǎn)商面前表現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)而言,，地方政府面對(duì)中央政府自然要收斂和低調(diào)得多,，兩者之間太極推拿式游戲也若隱若現(xiàn)。按照中央政府的要求，地方必須從土地出讓純收益中提取一定比例用于農(nóng)業(yè),、水利和保障房等建設(shè),，其中包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障，不低于15%的比例用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā),，10%用于農(nóng)田水利建設(shè),，以及10%用于教育等。為了盡可能地提高自主處置資金的比重,，地方政府遂在降低計(jì)提土地純收益或減少上述項(xiàng)目的開(kāi)支上動(dòng)起了心思,。通過(guò)操縱成本收益賬目表，做高土地出讓的成本以規(guī)避資金上繳就是一種行之有效的“合規(guī)”方式,。如一條道路的修建原本應(yīng)由財(cái)政出資,，但土地部門可將之放入土地出讓的一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，這就變成了成本,。土地出讓后看似純收益降低,，但實(shí)際上地方借此減少了財(cái)政支出，相當(dāng)于增加了財(cái)力,。并且,，地方也可以據(jù)此減少對(duì)上述四大支出項(xiàng)目的提成。
在筆者看來(lái),，在近兩年來(lái)土地出讓純收入不斷下降的趨勢(shì)中,，不排除有地方政府為防止資金過(guò)多上繳給上級(jí)政府而有意識(shí)地“打埋伏”。
如果說(shuō)地方政府與房地產(chǎn)公司以及中央政府之間存在著深淺不同的利益博弈色彩,，那么其與具有城市融資平臺(tái)性質(zhì)的域內(nèi)地產(chǎn)商之間則具有十分密切的共生共榮關(guān)系,，兩者之間長(zhǎng)期心照不宣地進(jìn)行著背靠背的雙贏游戲。作為對(duì)沖央行不允許地方政府從金融機(jī)構(gòu)直接貸款之規(guī)定的重要手段,，各地方政府普遍成立了各種準(zhǔn)政府性質(zhì)的地產(chǎn)公司,，以此通過(guò)土地出讓和抵押來(lái)獲取間接融資，而對(duì)于這些盡心效力的域內(nèi)地產(chǎn)公司,，地方政府往往會(huì)以提供城市與工程建設(shè)項(xiàng)目作為回報(bào),。為了做大城市投融資平臺(tái)，以更大手筆地從金融機(jī)構(gòu)取得信貸資源,，通過(guò)名下的地產(chǎn)公司大量收儲(chǔ)土地是地方政府的習(xí)慣性作為,。據(jù)《2012年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》，截至去年底,，全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬(wàn)公頃,，抵押貸款總額5.95萬(wàn)億，同比分別增長(zhǎng)15.7%和23.2%,。需要特別強(qiáng)調(diào)的是,，地方政府通過(guò)土地抵押所帶來(lái)的隱形收益,，長(zhǎng)期以來(lái)并未被計(jì)入土地財(cái)政。
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