|
當(dāng)前不斷發(fā)酵但并不缺錢的流動性“不足”,，正考驗著吸金重地的房市,。地產(chǎn)板塊最近要么全天大跌,，要么反彈弱不禁風(fēng)。
中國樓市風(fēng)險溢價確實在上升，不斷壘高的房價收入比,、收入償付比……當(dāng)然，如同煤電領(lǐng)域,，房市是一個缺乏交易自由度的市場,，土地市場被地方政府獨占性壟斷，樓市在限購等高交易成本下人為調(diào)劑供需等,，使樓市很難借市場邏輯來識辨,，即人們可清晰觸摸泡沫和坐看泡沫膨脹，但要確切預(yù)言其何時消腫并不容易,。
今年樓市亢奮反映其是典型的資金市,。當(dāng)前經(jīng)濟增速回落，實體經(jīng)濟真實信貸需求萎靡,，而社會總?cè)谫Y總額居高不下,，大量資金集中在金融地產(chǎn)領(lǐng)域“空轉(zhuǎn)”，并為5月份全國70個大中城市房價同比快速上漲儲備了糧草,，助推了5,、6月份多地次第出現(xiàn)“新地王”。
其亢奮實質(zhì)凸顯的是傳統(tǒng)經(jīng)濟增長模式的張力,，與去杠桿,、防風(fēng)險之間的張力。國家審計署新近數(shù)據(jù)顯示,，18個省會和直轄市,，有17個承諾以土地出讓收入來償債比例超過95%，而2012年6000億元的土地出讓凈收入連支付地方債的年利息都不夠,。這不難理解,，地方以土地出讓金為抵押或償債來源，旨在借此加杠桿撬動經(jīng)濟,，而在可資動用的土地資源捉襟見肘背景下,，倚重央企和地方國企制造新地王在情理之中,，同時新地王會推高周邊現(xiàn)售樓價，為開發(fā)商帶來水漲船高的收益,。房價與地價的相互幫扶,，導(dǎo)致樓市成為吸附市場流動性的蓄水池，加劇經(jīng)濟增長去實體化和加速泡沫化,，并制造新的失衡和矛盾,，阻礙經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。
而當(dāng)前國內(nèi)外融資渠道的收窄正使樓市越發(fā)接近懸崖之邊,。其一,，“激活貨幣信貸存量，支持實體經(jīng)濟”的新宏調(diào)基調(diào),，無疑將在地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生“控增量,、降存量”效應(yīng)，樓市面臨高庫存和流動性緊俏壓力,，從而無需出臺新調(diào)控就讓熾熱的樓市自發(fā)降溫,。事實上，今年一季度上市房企合計存貨1.56萬億元,，同比上漲22.83%,，預(yù)示房企已面臨去庫存化煎熬。
其二,，美聯(lián)儲逐步退出QE的市場預(yù)期將增加地方政府與房企境外融資的難度,，抬高其境外融資成本。國內(nèi)的地產(chǎn)泡沫早已為國際市場熟知,，并正抬高境外投資者的避險偏好,，這意味著今后即便部分地方政府和房企能融到資金，不斷趨高的融資成本也將令其知易行難,。
其三,，目前國內(nèi)資金外流趨勢日益凸顯，放松資本項目管制或在醞釀,，旨在合理引導(dǎo)資金從正規(guī)渠道有序流出,，以強化國際收支的監(jiān)測。而隨今后內(nèi)資外流成本下降,，國內(nèi)投資者可基于資產(chǎn)的風(fēng)險特征而配置資源,，國內(nèi)金融壓抑有所舒緩，房地產(chǎn)等將不再是居民配置資源的最優(yōu)選擇,，房產(chǎn)的保值增值將變得相當(dāng)脆弱,。
由此可見,，國內(nèi)樓市盛宴或?qū)⒔咏猜�,，繼續(xù)延續(xù)地價/房價互撬的游戲，將進一步把房市推向懸崖之邊，房市需主動迎接去杠桿周期,，目前最應(yīng)克服的問題是明知已到懸崖之邊,，卻反而在懸崖邊上繼續(xù)蓋房子，并以“戈壁景觀房”的概念繼續(xù)販售與泡沫共舞理念,。當(dāng)然,，樓市去杠桿雖會對經(jīng)濟產(chǎn)生一定沖擊，但這既是必須承受之重,，又不能高估和夸大其對經(jīng)濟的沖擊,，只要加快打破壟斷推進關(guān)鍵領(lǐng)域的市場化改革，填補壟斷行業(yè)一直面臨的供給缺口和提升服務(wù)效率,，將可抵消部分地產(chǎn)泡沫理性回歸的沖擊,。
|