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在股市上漲周期中預(yù)判頂點(diǎn)幾乎是不可能的任務(wù),，只有等到時(shí)鐘進(jìn)入下跌周期的那一刻,，我們才能知道頂點(diǎn)在哪里,。房地產(chǎn)泡沫也一樣,，只有在其破滅和發(fā)生金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)的那一刻，我們才知道泡沫已累積到何種程度,。在這之前,，沒有誰會(huì)相信泡沫會(huì)破滅，因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直上漲形成了房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期,，而這種預(yù)期不斷地自我實(shí)現(xiàn)又加深了對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的篤信,，這讓更多的人加入到了對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期中，而這種預(yù)期也不斷被鞏固,。
因此,，靜態(tài)地評(píng)估泡沫的大小是不科學(xué)的，一定會(huì)低估泡沫的潛在威脅和可能的損失,，而現(xiàn)在我們對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的判斷就存在這個(gè)問題。近期,，政界和學(xué)界都在評(píng)估房地產(chǎn)泡沫的大小和可能產(chǎn)生的損失,，主要順著兩條線：一條線是泡沫破滅對(duì)于金融系統(tǒng)的影響，主流的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)泡沫對(duì)于銀行的沖擊有限,，理由是我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款一直堅(jiān)持審慎的原則,，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露小于20%、按揭貸款/抵押物價(jià)值小于70%,，不存在類似于美國(guó)次貸危機(jī)中過度杠桿利用的情況,。而當(dāng)前銀行業(yè)1.26%和0.37%的房地產(chǎn)行業(yè)不良率和住房按揭貸款不良率也驗(yàn)證了上述觀點(diǎn)；另一條線是泡沫破滅對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,，主流的觀點(diǎn)認(rèn)為沖擊也有限,，理由是我國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)存量住房?jī)r(jià)值占GDP的比重在75%-120%之間，低于次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)美國(guó)170%的水平,，也低于日本泡沫危機(jī)時(shí)的350%,，2001-2011年間我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積每年增長(zhǎng)1平方米，低于西班牙房地產(chǎn)泡沫發(fā)生至破滅時(shí)期人均1.5平方米的增長(zhǎng),。目前,，城鎮(zhèn)人均住房面積盡管達(dá)到了32平方米，但城鎮(zhèn)無房戶還很多,，住房問題是分配不均的問題,，而非供過于求和空置的問題,。另外，城鎮(zhèn)化還在加速,，改善性需求剛開始釋放,，而存量房也需要更新，真實(shí)住房需求還有很大空間,。
但是,，房地產(chǎn)泡沫會(huì)走向哪里，或者說房?jī)r(jià)頂點(diǎn)在哪里,，取決于目前推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的所有動(dòng)力將在后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)中扮演怎樣的角色,。是通過政策調(diào)控和制度革新來減緩對(duì)房?jī)r(jià)的繼續(xù)推動(dòng)，還是在現(xiàn)有的政策環(huán)境下任由這些因素繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,？從政策調(diào)控來看,，在行政性緊縮措施繼續(xù)嚴(yán)厲的情況下，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給逐步趨緊,，如對(duì)于開發(fā)商貸款的收緊,、投資性杠桿利用的限制、地方融資平臺(tái)的清理以及保障房建設(shè)等,。從制度革新來看,，樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建（房產(chǎn)稅的推出、土地出讓制度改革）,、中央地方關(guān)系的財(cái)稅體制改革,、疏導(dǎo)投資資金流向的匯率和資本管制制度改革等也在頂層設(shè)計(jì)和付諸實(shí)施中。
上述措施能否減緩房?jī)r(jià)上漲和阻止泡沫進(jìn)一步累積,？我們至少在短期內(nèi)還沒有看出端倪,。推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力在繼續(xù)發(fā)揮作用，而且這種推動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的想象,。根據(jù)微觀調(diào)研的信息,，我們最擔(dān)心的不是當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫有多大，而是整個(gè)社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)的依賴到了需要泡沫來支撐的地步,，這讓房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期成為不能打破的傳說,，而這正是未來出現(xiàn)泡沫破滅的征兆。事實(shí)上,，短期內(nèi)無恙會(huì)麻痹對(duì)于問題的長(zhǎng)遠(yuǎn)認(rèn)識(shí),，也會(huì)耽擱問題解決的最佳時(shí)機(jī)。
目前,，假借中央地方財(cái)權(quán)事權(quán)不對(duì)等,，假借基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的公共財(cái)政職能，地方政府將“土地財(cái)政”異化到了極致的地步,，有意徹底地綁架上層,，逼迫其不能收緊政策,。一些地方政府操縱房?jī)r(jià)可謂令人瞠目，例如,，東部某經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市,，2009年擴(kuò)大內(nèi)需時(shí)期國(guó)家發(fā)改委批復(fù)了兩個(gè)軌道交通建設(shè)的項(xiàng)目，2011年下半年以來,，房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)造成該市土地市場(chǎng)遇冷,，剛開始施工的1號(hào)線和仍舊處于開工前期的2號(hào)線全部停工。2012年,，為了激活土地市場(chǎng),，政府不僅出臺(tái)措施來支持房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易，而且要求本地媒體都要一致地報(bào)道“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見底,，市場(chǎng)回暖在即”,，鼓勵(lì)居民來買房。
其實(shí),，這只是地方政府需要房地產(chǎn)泡沫化支撐運(yùn)轉(zhuǎn)的冰山一角,。2008年以來，地方政府對(duì)于房地產(chǎn)的依賴到了無以復(fù)加的地步,。土地的一級(jí)開發(fā)基本上是由開發(fā)商（有的是融資平臺(tái)）來承擔(dān),，條件是讓予其他土地或承諾在土地二級(jí)市場(chǎng)交易上為其獲得土地“量身定做”；政府重大項(xiàng)目（城市廣場(chǎng),、會(huì)展中心,、軌道交通、博物館等）全部由開發(fā)商來做（如BT）,，條件也是讓予其土地；保障房建設(shè)基本上也是開發(fā)商來做,，條件同樣也是讓予土地,。地方政府空手套白狼的游戲，就需要給開發(fā)商房?jī)r(jià)不僅不能下跌,，還必須要繼續(xù)上漲的承諾,，這才能覆蓋建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本和稅費(fèi),、資金成本和利潤(rùn)空間,。開發(fā)商有地方政府的土地投入或隱性擔(dān)保，就可以拿政府信用和土地抵押來貸款,，進(jìn)而放大土地杠桿,，甚至不惜在上層收緊銀行信貸投放時(shí)進(jìn)行更高成本的銀行表外信貸融資。銀行不能倒,、地方政府不能倒,，這就徹底地綁架了調(diào)控,。
企業(yè)也需要房地產(chǎn)泡沫化的支持。深圳某知名高科技企業(yè)近期向銀行申請(qǐng)貸款,，穩(wěn)定的償債資金來源竟然是其辦公樓出租收入,。這種現(xiàn)象并不鮮見，各地方政府招商引資的重點(diǎn)之一就是所謂的高科技企業(yè),，給出的優(yōu)惠條件除了稅費(fèi)就是土地,。這些企業(yè)除了將一部分土地用作廠房和辦公之外，大部分拿來建設(shè)辦公樓和寫字樓出租,。近年來,，隨著LED、光伏,、多晶硅,、風(fēng)力發(fā)電等政府支持的高新技術(shù)行業(yè)走向產(chǎn)能過剩，行業(yè)盈利能力嚴(yán)重下滑,。于是,，很多所謂的高新技術(shù)企業(yè)借樓宇出租收益來補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)虧損，繼續(xù)頂著高新技術(shù)的光環(huán),。因?yàn)�,，地方政府要政�?jī)、企業(yè)要政策優(yōu)惠,。
房地產(chǎn)泡沫對(duì)于居民個(gè)人的影響也不小,。今秋被稱為史上最難就業(yè)季，畢業(yè)大學(xué)生平均工資在2000-3000元,，而一,、二線城市房屋租金往往占畢業(yè)大學(xué)生月均薪水的一半以上。作為經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性行業(yè),，房地產(chǎn)價(jià)格水平（包括租金）理應(yīng)反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)的真實(shí)需求和實(shí)際負(fù)擔(dān),。如果連最真實(shí)的住房需求都無法承擔(dān)，大學(xué)生會(huì)有多高的創(chuàng)業(yè)熱情,？整個(gè)社會(huì)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)又將如何發(fā)展,？而這種泡沫又能維持多久呢?
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