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新華社5月13日發(fā)表的一篇文章里透露,，“記者了解到,，針對(duì)‘長(zhǎng)效機(jī)制’的調(diào)研正有序進(jìn)行，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是本屆政府樓市調(diào)控的‘關(guān)鍵一招’,�,！�
我個(gè)人從不同渠道了解,，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制所做的調(diào)研,，在去年十八大結(jié)束后即已作出部署,。該調(diào)研結(jié)果將成為房地產(chǎn)調(diào)控下一步?jīng)Q策的重要參考。
有朋友斷然不同意樓市現(xiàn)在處于“寧?kù)o”階段的說(shuō)法,，尤其是一線城市,。深圳,、北京、廣州已運(yùn)用直接的行政管制手段,，對(duì)商品房售價(jià)進(jìn)行審核。最有代表性的當(dāng)然是北京,，地產(chǎn)商賣多少錢,，由住建委說(shuō)了算。
價(jià)格管制帶來(lái)了什么,？獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目數(shù)量在下降,。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年4月北京市住建委只批準(zhǔn)了22個(gè)樓盤的預(yù)售許可申請(qǐng),，同比下降18.5%,。實(shí)際開(kāi)盤量比計(jì)劃開(kāi)盤量減少了30%以上——這就是管制的結(jié)果。
如你所知,，自去年二季度以來(lái),，商品房成交量大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面不僅出現(xiàn)在二手房市場(chǎng),，也出現(xiàn)在新房市場(chǎng),。按照價(jià)格規(guī)律，供不應(yīng)求的直接反應(yīng)就是價(jià)格上漲,。去年下半年以來(lái),，北京二手房?jī)r(jià)格再現(xiàn)瘋狂漲勢(shì)，新房緊隨其后,。其他城市的房?jī)r(jià)也在上漲,。
如果遵從供求關(guān)系，政府此時(shí)應(yīng)該迅速加大供應(yīng),，既包括土地供應(yīng),，也包括商品房供應(yīng)。但實(shí)際情況是,，搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)的全國(guó)26個(gè)大中城市中,，今年4月份有69.23%的城市實(shí)際開(kāi)盤量環(huán)比減少。開(kāi)盤量環(huán)比減少,，即是說(shuō)商品房新增供應(yīng)量在下降,。
土地市場(chǎng)如何？地價(jià)在上漲,。據(jù)媒體報(bào)道,，截至5月7日，今年北京,、上海分別賣地550億元,、354億元,，同比分別增長(zhǎng)306%、377%,。一個(gè)典型例子是,，上海市今年1月4日終止出讓的上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊，5月10日重新掛牌出讓,，掛牌起始價(jià)從2012年的13.68億元上升至44.23億元,，漲幅超過(guò)300%。
但是,，今年各地土地供應(yīng)計(jì)劃并沒(méi)有明顯增加或沒(méi)有增加,。國(guó)土部4月16日公布的2013年全國(guó)土地計(jì)劃供應(yīng)量，實(shí)為2010年以來(lái)的最低,。北京今年的商品住宅用地仍為850公頃,，與去年持平。人們批評(píng)地方政府只控房?jī)r(jià)不控地價(jià),，更不愿意調(diào)地價(jià),，并非毫無(wú)道理。
我們看到的現(xiàn)狀是,，土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)均未見(jiàn)明顯增長(zhǎng),，政府只在控制需求方面下工夫。除了提高二套房首付和貸款利率外,，最具代表性的政策就是對(duì)住房轉(zhuǎn)讓征收20%的個(gè)人所得稅,。這個(gè)政策只在北京得到嚴(yán)格執(zhí)行，但其效果恐怕與政策制定者的初衷相�,！薪闄C(jī)構(gòu)反映,，新增稅負(fù)絕大部分被轉(zhuǎn)嫁到了買方身上。也就是說(shuō),，該政策仍在變相推高房?jī)r(jià),。
以上這些市場(chǎng)運(yùn)行情況，應(yīng)該被監(jiān)測(cè)進(jìn)而傳達(dá)到了決策層,。但是,，今年全國(guó)兩會(huì)總理記者招待會(huì)以及最近幾次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，均未對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控作出新的部署,，甚至沒(méi)有提及,，以至于有專家驚呼樓市調(diào)控被選擇性遺忘。
當(dāng)然,，對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)有重大影響的房地產(chǎn)市場(chǎng),，不可能被決策層遺忘。我寧愿相信,，這是有意為之的政策緘默,。但寧?kù)o只會(huì)是暫時(shí)的,，暴風(fēng)雨正在醞釀。而暴風(fēng)雨會(huì)不會(huì)降臨以及何時(shí)降臨,，將取決于前述正在調(diào)研的結(jié)果,。
那將是一場(chǎng)怎樣的暴風(fēng)雨？如果按照我個(gè)人的建議,，必須在住房持有環(huán)節(jié)動(dòng)手術(shù),，即從第三套住房開(kāi)始征收累進(jìn)稅率的房產(chǎn)稅，同時(shí)對(duì)土地財(cái)政,、住房保障制度等進(jìn)行更堅(jiān)決的變革。
倘若這場(chǎng)暴風(fēng)雨即將到來(lái),，那么地產(chǎn)商們現(xiàn)在奮不顧身?yè)寔?lái)的地王,，就會(huì)成為通紅的烙鐵。反過(guò)來(lái),，倘若調(diào)研的結(jié)果,，是選擇維持甚至減弱現(xiàn)有調(diào)控政策，暴風(fēng)雨被毛毛雨替代,，那祝賀你們,，無(wú)論是通過(guò)各種巧妙途徑投資買房的個(gè)人購(gòu)房者，還是大把搶地的地產(chǎn)商,，盡情大笑吧,。
我們的樓市，要么徹底轉(zhuǎn)換調(diào)控思路,，主動(dòng)擠壓泡沫,；要么走老路并迎接新的大漲，也就是再次瘋狂后的崩潰,。沒(méi)有第三條道路,。
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