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房地產(chǎn)市場“十年九調”引發(fā)熱議。總體而言,，我們不能忽視十年來房地產(chǎn)調控取得的成績和積累的經(jīng)驗,，但也不能認為目前調控政策完美無缺，而應深入分析我國住房發(fā)展矛盾,，從更寬廣、更長遠的視角構建和完善我國住房制度,。
2003年以來,，房地產(chǎn)市場調控從財稅,、信貸、土地和市場監(jiān)管等經(jīng)濟和法律手段,，演變?yōu)閺娀\用行政手段,，現(xiàn)已形成限購、限貸,、限價,、加快保障房建設和行政問責等“三限一保一問責”調控措施。最近的調控政策進一步通過貸款等經(jīng)濟手段引導住房開發(fā)和供給,，發(fā)展部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng),、增加穩(wěn)定市場預期的政策措施。隨著市場不斷發(fā)展,，調控政策將會進一步完善,。
應該說，房地產(chǎn)調控政策不斷趨于精細化,。十年來,，調控政策不斷從原則性規(guī)定向定量轉變，二套房最低首付比例從50%提高到60%,，二手房交易繳納所得稅從模糊規(guī)定到明確20%的稅率,，都將對投資投機性購房形成明顯約束。同時,，對自主性住房需求進行了明確區(qū)分,，并予以政策鼓勵。此外,，調控政策正從開發(fā)商和購房者兩個層面向地方政府,、開發(fā)企業(yè)、銀行,、購房者中介等全方位擴展,，正在進一步整合稅收、金融等部門信息記錄,，將對影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的因素形成更精準的打擊,。
此外，房地產(chǎn)調控更加重視長期制度建設,。隨著保障性住房建設加快和制度不斷完善,，2010年后幾乎每次都將住房保障作為調控政策的重要內容，住房保障正成為解決城鎮(zhèn)居民住房困難的重要渠道,。2010-2012年,，各類保障性住房新開工超過2400萬套，基本建成超過1370萬套，至2012年底,，實物住房保障覆蓋范圍達12.5%,。“十二五”規(guī)劃提出2015年末覆蓋20%左右的家庭,，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決,。
然而，值得注意的是,，盡管十年來房地產(chǎn)調控政策頻頻出臺,，但調控目標并未完全實現(xiàn)，這就需要對調控政策和原有思路進行總結反思,。我國正處在城鎮(zhèn)化快速推進,、居民收入總體不高且差距較大的發(fā)展階段，現(xiàn)行財稅體制,、政績考核,、土地管理等體制機制又有諸多需完善之處。住房價格偏高,、分布不均衡等都是在這一大背景下產(chǎn)生的附屬問題,。因此，解決中國住房問題不能局限于住房領域,，應在更寬視角和更長時期內考慮問題,。
首先，改革房地產(chǎn)稅費制度和政績考核體系,，使地方政府擺脫土地財政的束縛,。改革房地產(chǎn)稅費制度，一要精簡合并現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,，重構完善的房地產(chǎn)新稅制,，保留開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，交易環(huán)節(jié)的所得稅及印花稅,，保留土地增值稅,；將耕地占用稅改為資源稅，豐富資源稅種,；取消開發(fā)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅,、城市房地產(chǎn)稅等稅種；新開征保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅,，實現(xiàn)地方財政由“土地出讓收入為主”向“土地稅收收入為主”轉型,，由一次性收入向分年收入轉變。二要調整征稅范圍和稅率,。兼顧財政收支需要和納稅人的負擔能力,，調整稅基評估和稅率，明確稅收減免范圍,。三要改善房產(chǎn)稅征收管理機制,，加強基層稅務部門房產(chǎn)稅的征收管理，提高征稅工作效率,，部門間加強協(xié)調配合,，建立房產(chǎn)、土管,、城建,、稅務、民政,、公安,、銀行等部門的協(xié)調機制。四要徹底規(guī)范收費,。最大限度減少行政審批,，控制政府規(guī)模，取消事業(yè)性收費,，公開和規(guī)范經(jīng)營性收費種類和標準,，改革完善國有土地出讓制度，公開土地出讓金用途接受監(jiān)督,，壓縮收費和地價上漲幅度,。
其次，加強住房領域基礎工作,，確保政策和制度的執(zhí)行,。一是將存量住房信息集中聯(lián)網(wǎng)。存量住房的總量,、戶型及不同地區(qū)分布情況,，家庭存量住房擁有情況及存量房的入住情況。二是準確測算城鎮(zhèn)新增住房需求及分布情況,。不同家庭收入及增長情況,，及對增量住房的需求情況，全國住房建設用地潛在供給量和分布情況,。三是進一步掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本構成情況,。要公開不同地塊的出讓價格情況，各地房地產(chǎn)開發(fā)的稅費種類及征收情況,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費成本,。四是加快建立家庭和企業(yè)的誠信數(shù)據(jù)庫。做好信息公開公示,，減少企業(yè)捂盤,、囤地行為,，防止家庭在保障房申請環(huán)節(jié)失信行為。
再次,，多措并舉增加住房供給,。要改革土地管理制度，改革單一“價高者得”國有土地出讓原則,，完善綜合評標,、限房價競地價等多種制度方法，降低地價成本,。分類分層次清理小產(chǎn)權房市場,。挖掘城鄉(xiāng)建設用地潛力，擴大土地供應量,，首先保證保障性住房工程建設和中小套型普通商品住房用地需求,，降低土地價格。同時,，嚴厲打擊捂地捂盤,、發(fā)布虛假信息、內部操作,、哄抬房價行為,。
第四，通過財稅金融政策區(qū)別管理住房需求,。在完備準確的信息基礎上,，制定實施差別化的稅收制度和融資制度，既要擠出投資投機購房需求,，促進中高端住房市場的供需兩旺和價格平穩(wěn)運行,，又要合理引導和疏導剛性需求。
第五,，建立適合我國國情的基本住房保障體系,。應統(tǒng)籌設計我國基本住房制度架構，建立基本住房保障體系,，即在對家庭和住房一一對應進行分類基礎上,，建立的分類科學、制度完善,、政策配套,、組織有力的制度政策和組織機構的系統(tǒng)集合。
最后,，推進與房地產(chǎn)密切相關的幾個領域改革,。要在新一輪城鎮(zhèn)化進程中加速推進教育、醫(yī)療,、就業(yè),、社保等基本公共服務均等化,。重點發(fā)展大城市周邊的中小城鎮(zhèn)，打造一大批衛(wèi)星城,，分散承擔大城市的部分產(chǎn)業(yè)和城市功能,，使其既與大城市形成良性互補，又具有與大城市相當?shù)纳�,、發(fā)展機會，提高其對人口的吸引能力,。同時,，完善資本市場管理制度，豐富居民投資渠道,。長期以來,，通脹預期催生居民的投資保值需求，推動房價上漲,。當前發(fā)達經(jīng)濟體為刺激經(jīng)濟無限量,、無限期實施量化寬松貨幣政策，極有可能繼續(xù)推高通脹預期,，給房價上漲帶來新壓力,。出路在于，要通過發(fā)展資本市場豐富居民投資渠道,，分散過于集中的投資保值需求,。此外，落實《關于深化收入分配制度改革若干意見的通知》精神,，推進收入分配改革,，促進家庭間住房均衡分布。規(guī)范收入分配秩序,，增加普通居民收入,，調節(jié)過高收入，保護合法收入,，限制灰色收入,，取締非法收入。逐步提高居民收入在國民收入分配中的比重,、勞動報酬在初次分配中的比重,，提升社會保障和就業(yè)等民生支出占財政支出比重。有效縮小行業(yè),、區(qū)域和居民之間收入差距,，擴大中等收入群體，逐步形成“橄欖型”收入分布結構,。
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