各方觀點顯示,，如果嚴(yán)格按照20%的稅率對住房交易征收個人所得稅,，二手房交易可能將跌入“冰點”,，同時將推高具有替代性的新房價格和成交量。但如果考慮到強(qiáng)化限購執(zhí)行效率和控制房價上漲等其他“組合拳”,，開發(fā)商預(yù)期將會嚴(yán)重受到極大影響，進(jìn)而施壓初見回暖的新開工,、施工情況和土地市場,，市場整體將承受極大壓力。
毫無疑問,，從措辭表述和具體政策的力度上,，當(dāng)前出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策是史上最犀利的調(diào)控政策組合拳,，凸顯了管理層調(diào)控的決心和信心。但必須警醒的是,，過往調(diào)控政策和實際效果往往存在一定差距,，實際效果大多弱于預(yù)期效果，主要原因是調(diào)控政策在執(zhí)行中弱化,，特別是因調(diào)控影響經(jīng)濟(jì)增長,，以及地方政府操作空間的存在。這在限購,、限價等嚴(yán)厲措施執(zhí)行中均有體現(xiàn),。
2012年三季度以來，經(jīng)濟(jì)見底回升的直接驅(qū)動力是下游房地產(chǎn)市場去年6月以來的逐月回暖,，帶動了上游和中游去庫存速度加快,。但經(jīng)濟(jì)回升勢頭并不穩(wěn)定，一方面,，上中游過剩行業(yè)（煤炭,、鋼鐵、機(jī)械,、建材等）去庫存過程遠(yuǎn)未結(jié)束,；另一方面，今年2月PMI分項就業(yè)指數(shù)創(chuàng)2012年1月以來最低值,，且連續(xù)9個月處于收縮區(qū)間,，不僅顯示回升動力不足，更為重要的是內(nèi)需增長的新增長機(jī)制遠(yuǎn)未形成,，對政府投資的依賴依然強(qiáng)勁,，土地投融資依賴難以消除。因此,，政策在具體落地（相關(guān)部委出臺實施細(xì)則和地方政府落實政策）時,，不能不考慮對經(jīng)濟(jì)的影響。特別是在各地新一輪經(jīng)濟(jì)增長戰(zhàn)略,、結(jié)構(gòu)性減稅和經(jīng)濟(jì)增長下滑的大背景下,，地產(chǎn)調(diào)控的綜合影響會更加凸顯。此輪調(diào)控對市場影響較大的一些措施,，如住房交易個稅在執(zhí)行中的實際力度可能會打折扣,。
更為重要的是，從嚴(yán)征收住房交易個人所得稅在執(zhí)行過程中面臨很多障礙,。首先,，這一政策意在打擊二手房價格過快上漲中出現(xiàn)的投資投機(jī)需求，填補(bǔ)房產(chǎn)稅缺失的空白,。2012年,，二手房價格過快上漲主要出現(xiàn)在北京,、深圳等一線城市和部分重點二線城市，這些城市二手房成交占比超過50%,，而大多數(shù)二三線城市新房成交占比超過70%,，且去庫存的壓力普遍存在。因此,，考慮到巨大的負(fù)面影響,，未來這一政策將主要在一線城市和部分重點二線城市實施，政策輻射范圍將會比較小,。
其次,，在很多一二線城市，二手房交易普遍存在“陰陽合同”現(xiàn)象,，即為規(guī)避交易環(huán)節(jié)稅負(fù)而在后續(xù)轉(zhuǎn)手時一直采用第一次登記的價格,。例如，第三次轉(zhuǎn)手時的登記價格依然是第一次交易時較低的價格（而非第二次交易時已經(jīng)上漲的價格）,。如果按照第一次登記價格來計算所得,，并按20%來征稅的話，對第三次轉(zhuǎn)手的賣家將非常不公平,。而轉(zhuǎn)手二次及以上的房屋在一線城市非常普遍，這一問題使得政策在執(zhí)行過程中將會遇到輿論障礙,。
再次,，住房交易按增值額征收個人所得時，需要扣除上一次交易產(chǎn)生的稅費(fèi),、裝修和維護(hù)的成本等,，現(xiàn)實的情況是住房再交易中普遍存在上一次交易的稅費(fèi)單據(jù)遺失情況，稅費(fèi)成本難以核實清楚,，而房屋裝修和維護(hù)成本更加難以核實,，而且存在很大的避稅操作空間。目前很多一二線城市二手交易過程中納稅（包括個人所得稅）的計稅額都是按照評估價來確定,，而評估價一般來說要比實際成交價低（有的甚至低30%-40%）,。未來即使按照增值的20%來征收個稅，也會按照這個較低的評估價來計算所得,，降低納稅人的稅負(fù),。
最后，按照國際慣例,，不動產(chǎn)持有的時間越長,，稅負(fù)減免的幅度就越大。在2012年12月25日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,，住建部明確提出,，支持合理自住和改善性需求,，更何況目前我國對持有滿五年且為家庭唯一住房再交易時免征個稅。本著鼓勵保障首次置業(yè)需求,、支持改善性需求的基本原則,，住房交易個稅在執(zhí)行過程中將會有所區(qū)別對待，重點可能將針對投資投機(jī)需求和大戶型或豪宅,。
隨著城市地產(chǎn)投資范圍的外延式擴(kuò)張,，一二手房的聯(lián)動性、替代性越來越差,。目前,，在一二線城市，新建商品住房基本上在城市郊區(qū),、開發(fā)區(qū),、新區(qū)等周邊地區(qū)，而公共服務(wù)配套跟進(jìn)的速度嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)邊界擴(kuò)展速度,�,？傮w而言，二手住房的區(qū)位優(yōu)勢要好于新建住房,，價格上也不低于新房,，在一線城市還高于新房。在一二線城市,，居民對于居住覆蓋或輻射范圍內(nèi)的公共服務(wù)配套（教育,、醫(yī)療、交通,、休閑等）需求總量上,、質(zhì)量上有增無減。于是,，有經(jīng)濟(jì)實力的居民往往選擇購買區(qū)位較好的住房（大多為二手住房）,，沒有經(jīng)濟(jì)實力的人群則處于階梯住房消費(fèi)的底端，并等待具備經(jīng)濟(jì)實力后購買區(qū)位較好的住房,。
城市優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)完畢后,，二手房的優(yōu)勢越來越明顯，這是近年來特別是2012年二手房價格快速上漲的主要原因,，且未來二手房價格漲幅將高于新房,。因此，二手房交易成本增加通過替代性會部分增加新房銷售,，但這一影響非常有限,。在本輪調(diào)控重點的一線和主要二線城市，影響就更小了,。本輪調(diào)控中如果新房市場遭受重挫,，首當(dāng)其沖的應(yīng)當(dāng)是限購政策從嚴(yán)和房價控制,，而不是二手房交易成本增加。
短期來看,，受信息不對稱和地方具體細(xì)則落實遲緩的影響,，除了以規(guī)避新規(guī)為目的而加速二手房交易和過戶所產(chǎn)生的虛假繁榮外，濃重的觀望氛圍會重回二手房市場,。二手房交易一季度后將陷入“低迷”,，二季度以后的趨勢將取決于政策如何落地。由于二手房交易定價機(jī)制是“一對一”（微觀主體之間談判）,，信息不對稱決定了其價格黏性較大,。
長期來看，在住宅市場投資屬性逐漸退潮的背景下,，城市居民對于住宅的居住屬性和內(nèi)在價值越來越看重,，如果在供給面如保障房有效供應(yīng)和分配、居住配套跟進(jìn)和成熟,、公共資源空間布局均等化等條件無法突破瓶頸的情況下,，整體上具有區(qū)位優(yōu)勢的二手住房的供求矛盾將長期突出，上漲趨勢難改,。住房交易個稅成本將向買方轉(zhuǎn)嫁,，政策效用也將越來越小。