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最近樓市又反彈了,，一些地方房價漲的還有些猛,。國務院常務會議再次強調堅持調控不動搖，各地會不會有新的調控措施出臺,？如果有,，會是哪些措施呢？人們能想到的,，不外乎是繼續(xù)提高房貸首付和貸款利率,、增加交易環(huán)節(jié)稅收甚至擴大限購范圍等，這類措施基本都是進一步抑制需求的手段,。最近一些城市收緊公積金貸款,，更是強化了這種猜測。
供求關系是決定房價的最主要因素,，對樓市進行宏觀調控,，核心就是調節(jié)供求關系，力爭實現(xiàn)供求平衡,。但從這些年的調控看,，我們似乎更偏愛從抑制需求的角度來調控市場。差別化的信貸政策和限購等行政手段,，成為調控政策的主要手段,。而每一次強化調控，實際上都是強化抑制需求,，相對來看,，增加供應的手段相對匱乏。在市場規(guī)律的作用下,，抑制需求導致開發(fā)商預期改變,，進而減少拿地，減少供應,，從而加劇供求關系緊張,。
2012年全國商品住宅用地供應量環(huán)比下降約兩成,，調控壓力最大的北京已經連續(xù)3年沒有完成住宅用地供應計劃。這種現(xiàn)象影響到今后兩年,，就可能演變成一方面住房供應量下降,，另一方面此前遭到抑制的需求卻在不斷反彈。目前,，北京,、上海等一線城市的商品房庫存量已經達到或越過供求失衡的警戒線，而1月份商品房成交量卻創(chuàng)下新高,，回暖勢頭不減,。在近期新樓盤供應數(shù)量有所下滑的情況下，樓市的供求關系在短期內有可能變的更為緊張,。
要實現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展,，固然要通過抑制投資投機型需求，減少市場炒作和泡沫,，使住房回歸居住功能,。但是，在快速城鎮(zhèn)化,、家庭小型化,、人們改善住房條件的愿望更加強烈的今天，住房需求尤其是熱點城市的住房需求客觀上在持續(xù)增長,，且具有一定剛性,。抑制需求固然能在短期內起到平抑樓市的效果，但如果不努力增加供應,，調控的成效很快就會被反彈的需求所吞噬,。這也是為什么這輪調控政策屢屢加碼，卻在一段時間以后就會出現(xiàn)反彈的重要原因,。
當前,，在限購、限貸仍然嚴格實施,、繼續(xù)嚴格抑制投資投機型需求的同時,，下一階段的調控重點，應逐漸轉移到如何更有效地增加住房供應,。
要增加供應,，首先是政府要努力增加土地供應，確保完成年度供地計劃,。從去年四季度開始,，隨著市場回暖,，開發(fā)商拿地的熱情逐漸高漲,。在土地供應增加的情況下,，仍要堅持改革招拍掛的方式，如限定價格上限,、競爭保障房面積等方式,，避免土地熱變成房價熱。
增加土地供應后,，更關鍵的是要讓土地盡快變成房子投入市場,，形成有效供應。盡管不少開發(fā)商在抱怨政府土地供應不足,，但另一方面卻在大量囤地捂盤,，等待市場回暖的時候賺取暴利。這幾年政府對開發(fā)商囤地,、捂盤惜售等行為進行了處罰,，但力度不夠且執(zhí)行不嚴，實際效果并不理想,。下一步不僅要對囤地,、捂盤等行為進行更加嚴厲的查處，進一步規(guī)范市場秩序,，還需要更加明確地規(guī)定從拿地到預售的周期,，加快土地變成房子、房子進入市場形成可售房源的節(jié)奏,。堅持那么一兩年,，市場的供求狀況將有明顯改善，屆時房價就有了穩(wěn)定的內在基礎,，調控也將更加主動,。
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