|
若要追溯我國(guó)內(nèi)地樓市調(diào)控陷入“越調(diào)越漲”怪圈的原因,，人多地少,，可供居住、商業(yè)開發(fā)的土地資源稀缺,，土地級(jí)差地租增長(zhǎng)較快，城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺自有其內(nèi)在邏輯基礎(chǔ),；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速,，住房需求連年保持旺盛局面，是首先會(huì)列出的兩條,。但也不容否認(rèn),，由于我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)交易稅率相對(duì)較低，稅收杠桿難以發(fā)揮抑制外來富裕人群投資性住房需求的作用,，無法與住房限購政策形成強(qiáng)有力的支持與配合,，一定程度上削弱了房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)際效果。
稅收杠桿是各國(guó)或地區(qū)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工具,。為防止房?jī)r(jià)過快上漲并形成房地產(chǎn)泡沫,，各國(guó)或地區(qū)政府主要通過稅收杠桿，大幅提高房地產(chǎn)交易稅率,，從而嚴(yán)厲打擊投資,、投機(jī)性住房需求，以達(dá)到降溫房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的,。為防止大量外來人口來港購樓需求可能引發(fā)房?jī)r(jià)大幅上漲,，我國(guó)香港特區(qū)政府去年10月對(duì)非港居民買樓開始征收高額印花稅，便是最新的一例,。稅收政策調(diào)整后三個(gè)月,，取得了積極成效。據(jù)我國(guó)香港地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù),，從2003年開始持續(xù)9年的內(nèi)地人赴港購樓熱在去年退潮,，內(nèi)地買家比例9年來首次下跌。
2011年初,，以“限購”,、“限貸”為主要特征的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)一度沉寂,。由于政策效用遞減,，2012年4月以來，樓市逐漸回暖,，到2012年歲末和今年初,，一線城市明顯升溫,。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查結(jié)果顯示，今年1月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1%,，漲幅較去年12月擴(kuò)大0.77個(gè)百分點(diǎn),，連續(xù)第八個(gè)月上漲。當(dāng)然,，應(yīng)該看到,，全國(guó)性樓市升溫還未形成。分區(qū)域看,，多數(shù)三線城市樓市供過于求,，樓市僵局還需要一段時(shí)間方能打破；二線城市供求大體平衡,；但一線城市樓市出現(xiàn)了較為明顯的結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求狀況,，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能充足。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù),，今年1月十大城市新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.61%,，其中京、滬,、穗,、深四大城市環(huán)比漲幅均超過了2%。
由于本地剛性住房需求增長(zhǎng)平穩(wěn),，后續(xù)能量不足,，外來人員需求已然成為一線城市高昂住房交易價(jià)格的強(qiáng)有力支撐。本地居民剛性住房需求,，往往與結(jié)婚,、拆遷、教育相關(guān),，增長(zhǎng)總體平穩(wěn),。特別一線城市限購、限貸政策執(zhí)行較嚴(yán),，不太可能出現(xiàn)剛性住房需求大漲大跌的情況,。雖然房?jī)r(jià)上漲預(yù)期促使部分剛性住房需求前移，短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)剛性住房需求集中釋放的局面,。但剛性住房需求持續(xù)性擴(kuò)張動(dòng)力不足,，無法支撐房?jī)r(jià)后續(xù)上漲。而京,、滬等一線城市商品住宅,，對(duì)周邊省市富裕人群的吸引力極大。雖然沒有權(quán)威的外來人口購房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，但最近廣受社會(huì)與媒體關(guān)注的神木“房姐”事件,，就從側(cè)面突出反映了外來人口強(qiáng)大的住房購買力,。我國(guó)居民投資渠道狹窄，而幾千年來購地置業(yè)的傳統(tǒng)意識(shí)濃烈,，富裕人群對(duì)一線城市商品住宅的需求非常旺盛,。雖然有限購政策的門檻影響，但政策并不排斥外來人口購房,。滿足購買條件的外來富裕人群住宅購買力堅(jiān)挺,，全額付款也不在少數(shù)。
因此,，要抑制一線城市住房交易價(jià)格上漲,，就需要尋找新的調(diào)控思路，筆者以為,，既然一線城市樓市回暖，外來人口購房需求是主要推動(dòng)力,，這與我國(guó)香港非港居民購樓熱并無實(shí)質(zhì)性差別，那就很有必要借鑒我國(guó)香港抑制非港人士購房需求的經(jīng)驗(yàn),，在交易環(huán)節(jié)征收高額稅收,，以有效抑制外來人口投資性住房需求。具體來說,，在限購政策之外,，針對(duì)外地人購房需求，根據(jù)居住年限,、納稅狀況,、房地產(chǎn)交易價(jià)格、持有年限等不同,，采取差異化稅收政策,，在滿足外來人口合理居住需求的基礎(chǔ)上，大幅提高中高端住房交易成本,，重點(diǎn)加強(qiáng)戶籍和稅收征繳管理,，嚴(yán)厲打擊外來富裕人群投資性購房需求，由此杜絕諸如山西“房媳”等利用多個(gè)戶口繞開限購政策約束的現(xiàn)象,。
當(dāng)然,，一線城市高昂住房?jī)r(jià)格，與城市自身人口規(guī)模,、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展相匹配,。城市產(chǎn)業(yè)日趨向高端、高附加值方向發(fā)展,，必然帶動(dòng)住宅價(jià)格上漲,。但無論何時(shí),，住宅價(jià)格要與本地居民收入增長(zhǎng)情況相適應(yīng)，否則便會(huì)催生資產(chǎn)價(jià)格泡沫,，影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)順利調(diào)整,，增大經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。
|