張泓銘
1945年生于上�,！，F(xiàn)任全國(guó)政協(xié)委員、上海市政府參事,、住建部專家委成員,、上海社科院研究員。
1992年起專門研究房地產(chǎn)問(wèn)題,，主持,、參與房地產(chǎn)研究課題數(shù)十項(xiàng)，主撰,、主編出版房地產(chǎn)著作 《住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)》,、《上海房地產(chǎn)發(fā)展》、
《中國(guó)城市房地產(chǎn)管理——原理,、方法和實(shí)踐》,、《激蕩年代中國(guó)房地產(chǎn)批判》等，撰寫房地產(chǎn)研究報(bào)告,、學(xué)術(shù)論文,、評(píng)論、建議,、提案幾百篇，十多次獲得全國(guó)和上海市科研成果獎(jiǎng),。
長(zhǎng)期以來(lái),，社會(huì)關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控，主要是對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控,。住房市場(chǎng)萬(wàn)眾相連,、萬(wàn)業(yè)相關(guān)、全民關(guān)注,。自2010年開(kāi)始的一輪房地產(chǎn)調(diào)控,，被輿論稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，未來(lái)到底走向何處,？各種利益群體有不同的期望,。我的設(shè)想和期望是，遵照中共十八大“以科學(xué)發(fā)展為主題,，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線”的精神,，精確抓住住房需求這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，圍繞需求展開(kāi)供給方面的一系列安排,，進(jìn)行平穩(wěn)化調(diào)控,。
調(diào)控其實(shí)是調(diào)節(jié)和控制的簡(jiǎn)稱，而且有寬松和緊縮兩個(gè)方向,。一般輿論把房地產(chǎn)調(diào)控僅僅理解為緊縮性的,，俗稱“打壓房地產(chǎn)”，這是片面的。
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng),，發(fā)端于1984年中共十二屆三中全會(huì)確認(rèn)的
“社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)”體制,。與此相適應(yīng)，1986年建設(shè)部設(shè)立了房地產(chǎn)業(yè)司,，與國(guó)家綜合管理部門,，土地、貨幣,、財(cái)政等專業(yè)管理部門一起構(gòu)成了房地產(chǎn)管理體系,。自此，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控從未間斷,。
在我看來(lái),，調(diào)控其實(shí)是調(diào)節(jié)和控制的簡(jiǎn)稱，而且有寬松和緊縮兩個(gè)方向,。一般輿論把房地產(chǎn)調(diào)控僅僅理解為緊縮性的,，俗稱“打壓房地產(chǎn)”，這是片面的,。完整地看,，28年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控大體經(jīng)歷了
1985-1988年的寬松,、1989-1991年的緊縮,、1992-1993年的寬松、1994-1998年的緊縮,、1999-2004年的寬松,、2005-2008年的緊縮、2009年的寬松,、2010年以后的緊縮,，總共四個(gè)回合、八個(gè)輪次,。
縱觀28年尤其是近8年的歷史,，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控是在不斷完善的，已經(jīng)形成一個(gè)較為完備的系統(tǒng),。這體現(xiàn)在六個(gè)方面：調(diào)控的目的,，從主要追求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，到把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定結(jié)合起來(lái),；調(diào)控的思路,，從主要考慮經(jīng)濟(jì)方面的要求，到把經(jīng)濟(jì)方面的要求和社會(huì)方面的要求結(jié)合起來(lái),；調(diào)控的環(huán)節(jié),，從主要調(diào)節(jié)供給端如土地出讓,、開(kāi)發(fā)信貸入手，到供給端和需求端的一起調(diào)節(jié)結(jié)合起來(lái),；調(diào)控的手段,，從主要采用經(jīng)濟(jì)手段，向經(jīng)濟(jì)手段和行政手段的結(jié)合發(fā)展,；調(diào)控的線路,，從主要在住房市場(chǎng)這一主翼上單獨(dú)著力，向市場(chǎng)主翼和保障側(cè)翼兩翼同時(shí)著力發(fā)展,；調(diào)控的動(dòng)力,，從主要是中央政府的積極性，向中央政府和地方政府兩個(gè)積極性的發(fā)揮轉(zhuǎn)變,�,？梢钥吹剑捎谝陨狭鶄�(gè)方面的良性轉(zhuǎn)變,，目前房地產(chǎn)調(diào)控的正面效應(yīng)正在顯現(xiàn),。
全面來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控尚存在不足,，至少有兩個(gè)問(wèn)題需要改善,。第一個(gè)是，調(diào)控頻繁反復(fù),。第二個(gè)是,，在調(diào)控的關(guān)鍵——需求問(wèn)題上，把握不夠精確,。以上兩個(gè)問(wèn)題互相糾纏,，導(dǎo)致調(diào)控的效果并不始終眾口稱好,。
所謂房地產(chǎn)調(diào)控的平穩(wěn)化是指：保持房地產(chǎn)管理基本思路和基本政策的相對(duì)穩(wěn)定,；因應(yīng)市場(chǎng)供求的失衡，要實(shí)施調(diào)控變向時(shí),，次數(shù)不能太頻繁,，力度也不宜過(guò)大。
進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)的這13年,，由于住房市場(chǎng)越來(lái)越成型,，同人們的利益相關(guān)越來(lái)越密切，人們的關(guān)注度越來(lái)越高,，因此對(duì)頻繁反復(fù)的調(diào)控感覺(jué)就特別強(qiáng)烈,。這是正常的，其中隱含著全社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控平穩(wěn)化的殷切期盼,。
對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)實(shí)行調(diào)控是有必要的,，但頻繁反復(fù)的調(diào)控卻不利于房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的健康發(fā)展,。最大的弊端，是會(huì)讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)甚至各級(jí)行政陷入某種無(wú)序狀態(tài),。所以,，就合符邏輯地提出了房地產(chǎn)調(diào)控平穩(wěn)化的要求。所謂房地產(chǎn)調(diào)控的平穩(wěn)化是指：保持房地產(chǎn)管理基本思路和基本政策的相對(duì)穩(wěn)定,；因應(yīng)市場(chǎng)供求的失衡,，要實(shí)施調(diào)控變向時(shí)，次數(shù)不能太頻繁,，力度也不宜過(guò)大,。
要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的平穩(wěn)化，必須首先明確房地產(chǎn)發(fā)展的目的,�,！胺康禺a(chǎn)業(yè)是為人們提供生活、工作和經(jīng)營(yíng)所需空間載體的產(chǎn)業(yè),，它應(yīng)該適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際需要”,，這是房地產(chǎn)發(fā)展的目的和內(nèi)在邏輯，也是房地產(chǎn)調(diào)控的主要依據(jù),。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展能夠滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)空間載體實(shí)際需要的時(shí)候,，較大的房地產(chǎn)調(diào)控變向應(yīng)該說(shuō)是不需要的
（小的調(diào)整是永遠(yuǎn)不能避免的）。只有當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展不能適應(yīng)這種實(shí)際需要時(shí),，比如供給遠(yuǎn)大于實(shí)際需要或?qū)嶋H需要遠(yuǎn)大于供給,，就要進(jìn)行或松或嚴(yán)的調(diào)控變向。是否要實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控變向,，主要依據(jù)的是房地產(chǎn)發(fā)展能否滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)空間載體實(shí)際需要,，而非其他。
那么,，房地產(chǎn)調(diào)控變向同國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又是何種關(guān)系,？要不要服從國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的要求？要不要考慮財(cái)政增長(zhǎng)的要求呢,？粗略地看,，房地產(chǎn)發(fā)展及其調(diào)控變向，好像是應(yīng)該服從國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政增長(zhǎng)的要求,。其實(shí),，應(yīng)該細(xì)分兩種不同的情況，不能戴著國(guó)民經(jīng)濟(jì)這頂大帽子一概而論,。第一種情況是,，當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要（或不需要）更多（或太多）的實(shí)際空間時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該適應(yīng)這種需要并實(shí)行調(diào)控變向,，實(shí)施新的調(diào)控措施,，這已經(jīng)包含在前面所說(shuō)的房地產(chǎn)發(fā)展的目的當(dāng)中了,。第二種情況是，如果單純是為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)即GDP或財(cái)政的需要,，而這種需要又是游離于社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)空間載體的實(shí)際需要時(shí),，則房地產(chǎn)發(fā)展不應(yīng)該滿足這種需要，不應(yīng)該有調(diào)控變向,。我們既反對(duì)所謂的“房地產(chǎn)綁架國(guó)民經(jīng)濟(jì)”論,，也反對(duì)“國(guó)民經(jīng)濟(jì)綁架房地產(chǎn)”說(shuō)。
有人可能會(huì)問(wèn)：難道在國(guó)民經(jīng)濟(jì)遇到大的困難時(shí),，房地產(chǎn)發(fā)展也可以“袖手旁觀,、見(jiàn)死不救”嗎？不是的,。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的危機(jī)關(guān)頭,，房地產(chǎn)可以是一味救市的良藥。比如,，上世紀(jì)90年代中后期,，由于東亞金融危機(jī)導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)困難，當(dāng)時(shí)中央政府就提出
“房地產(chǎn)和住宅支柱產(chǎn)業(yè)”的新概念,，實(shí)行寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策
（包括一定程度對(duì)于住房投機(jī)的包容）,，以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并在世紀(jì)之交取得明顯成效,。這種用房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)的做法,，在海外更是屢見(jiàn)不鮮。但是,，這種房地產(chǎn)良藥的使用及其調(diào)控變向,，只適用于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的困難狀態(tài)，不能在一般意義的困難狀態(tài)中使用,。而且,，即便在危機(jī)狀態(tài)使用寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策，也有時(shí)間的限制,。也就是說(shuō),，一旦經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖,，就應(yīng)該適時(shí)將房地產(chǎn)的寬松政策轉(zhuǎn)換成正常,，不至于因?qū)捤烧唛L(zhǎng)期持續(xù)而造成房地產(chǎn)的過(guò)熱甚至泡沫，然后在泡沫不可收拾時(shí),，再來(lái)一輪新的緊縮調(diào)控,，導(dǎo)致反復(fù)折騰。
房地產(chǎn)調(diào)控的平穩(wěn)化同長(zhǎng)效化又是什么關(guān)系呢,？房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效化,，早在2006年前后就有人提出,，近一兩年尤甚。起自2010年的本輪房地產(chǎn)調(diào)控,，由于措施的完整和嚴(yán)厲,，終于暫時(shí)遏制了房地產(chǎn)的過(guò)熱。部分人感到,，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的下降影響了產(chǎn)業(yè)界的收入,，也影響了GDP和財(cái)政增長(zhǎng)，于是不斷發(fā)出希望放松緊縮的聲音,。針對(duì)這種言論和期望,，另一部分人認(rèn)為不能放松調(diào)控，重提長(zhǎng)效化的概念,，遂成當(dāng)下流行,。其實(shí)，“房地產(chǎn)調(diào)控”的定義本身就包含著長(zhǎng)效的意思,，因?yàn)橹灰惺袌?chǎng),，政府總是要調(diào)控的、永遠(yuǎn)要調(diào)控的,。而當(dāng)下對(duì)于調(diào)控長(zhǎng)效化的各種表述,，是特指本輪調(diào)控的
“從緊”措施要持續(xù)下去，比較狹義,。相較而言,，調(diào)控“平穩(wěn)化”更加明確了房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)在要求和表現(xiàn)姿態(tài)，總體性更強(qiáng),，應(yīng)予提倡,。
將需求作為房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般要求,。除此之外,，還要精確分析、區(qū)分和處理不同的住房需求,，給出相應(yīng)的調(diào)控思路,。
房地產(chǎn)調(diào)控是一件復(fù)雜事物，該如何入手,？馬克思主義哲學(xué)告訴人們,，生活常識(shí)也教會(huì)人們，處理復(fù)雜事物的主要策略之一是抓住關(guān)鍵,。
房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是什么,？就是需求。將需求作為房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵,，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般要求,。同傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)不同,，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是需求導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)，離開(kāi)了需求這個(gè)關(guān)鍵,，供給就像盲人瞎馬,，無(wú)所適從。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中同樣如此,，只有準(zhǔn)確把握需求,，才能在土地供給、規(guī)劃設(shè)計(jì),、開(kāi)發(fā)資金,、建設(shè)施工、竣工出售等供給方面作出有針對(duì)性的準(zhǔn)確安排,。這無(wú)論對(duì)于微觀的經(jīng)營(yíng)主體,，還是宏觀和中觀的管理主體，都是一樣的,。所以,，房地產(chǎn)調(diào)控將需求調(diào)節(jié)作為關(guān)鍵，是自然的也是必然的,。多年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控,，大體上也是循著這一思路展開(kāi)的。例如,，最近一輪調(diào)控中對(duì)于住房需求不同情況的差別稅收,、差別利率、限購(gòu),、限貸等,，都是沖著需求而去，思路是對(duì)頭的,。
但是,，僅僅一般性地將需求作為房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵還不夠，還要精確分析,、區(qū)分和處理需求,。而實(shí)際情況還不夠理想。例如,，在最近一輪調(diào)控中,，對(duì)于住房需求有一些合理的差別化措施，如對(duì)于首次購(gòu)房和二次購(gòu)房的人群在貸款成數(shù),、貸款利率,、貸款總額等方面有所區(qū)別,，但這些差別化處理比較簡(jiǎn)單,，還欠充分,。再如，最近幾年的調(diào)控中,，提出了“抑制住房投資投機(jī)”口號(hào),，將投資和投機(jī)并列一棍子打死，沒(méi)有差別化處理,。還如,，在2012年的宏觀經(jīng)濟(jì)管理中，提出了“穩(wěn)增長(zhǎng)”的要求,，這是合理的,。但不少城市以“穩(wěn)增長(zhǎng)”為由，頒布了各種各樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)微調(diào)措施,，企圖刺激住房需求,。這似乎同房地產(chǎn)調(diào)控相對(duì)立，導(dǎo)致各方關(guān)注,。這種微調(diào)措施到底合理與否,，高層管理部門也難一言定奪、公開(kāi)明示,。以上種種說(shuō)明,，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控中，對(duì)于關(guān)鍵的需求問(wèn)題,，精確化處理還應(yīng)更加完善,。這一切，緣于對(duì)住房需求理論的分析不夠徹底,。為此,，就要在理論層面上對(duì)于住房需求進(jìn)行最基本的解析，為精確調(diào)控尋找理論的依據(jù),。
歸根結(jié)底,，住房需求只有三類：
第一類住房需求，是自住需求,，可簡(jiǎn)稱“自需”,。即購(gòu)買者購(gòu)買住房是為了自己居住。一般而言,，購(gòu)買第一套或第二套住房,，都是自己居住使用的。在自住需求中,，也含有投資性,。但這種投資性是附加的，并非首要目的。
第二類住房需求,，是他住需求,，可簡(jiǎn)稱“他需”。即購(gòu)買者購(gòu)買住房不是為了自己居住而是投資,，通過(guò)租賃提供給別人居住或使用,，并獲取投資回報(bào)。其客觀必然性在于,，在住房市場(chǎng)中總有一部分人是不需要或不可能購(gòu)買住房的,，只需要或只可能租賃別人投資的住房居住。住房他住需求的投資對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng),，有正面的作用,。
第三類住房需求，是無(wú)住需求,，可簡(jiǎn)稱“無(wú)需”,。即購(gòu)買者購(gòu)買住房既不是為了自己居住，也非提供給他人居住,，只是等待價(jià)格上升到自己的期望水平,，拋售套現(xiàn)。這也是一種住房投資,，但它的危害有四：一,、侵占了社會(huì)的住房使用功能，浪費(fèi)了寶貴的土地,、資金,、建筑材料和其他社會(huì)資源；二,、加劇了供求矛盾,，推升了住房?jī)r(jià)格，擾亂正常的市場(chǎng)秩序甚至社會(huì)秩序,；三,、制造住房市場(chǎng)虛假繁榮和泡沫，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)增加值快速增長(zhǎng),、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度提高和財(cái)政收入飆升的幻覺(jué),，增加了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)管理的難度；四,、它是一種虛假需求,，是可以隨時(shí)拋向市場(chǎng)的供給，是住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要根源,，甚至是金融風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的主要誘因,。
通過(guò)對(duì)住房需求理論層面的基本解析可知，合乎邏輯的房地產(chǎn)調(diào)控基本思路可分為三類：
第一類，對(duì)于住房自住需求,，調(diào)控的基本思路應(yīng)為鼓勵(lì),。即凡中國(guó)民眾，擁有或購(gòu)買第一套,、第二套住房,，政府要給予鼓勵(lì),。多年來(lái)政策已經(jīng)有所體現(xiàn),，但還不夠，可以更加明確“鼓勵(lì)”之意,。這符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,、擴(kuò)大內(nèi)需和民生第一的要求。
第二類,，對(duì)于住房他住需求（也可稱為積極的投資）,，調(diào)控的基本思路應(yīng)為允許。即對(duì)已經(jīng)有了第一套,、第二套住房的居民,，還允許他們投資購(gòu)買第三套、第四套甚至更多的住房,，放開(kāi)購(gòu)買投資用于出租,。但是，當(dāng)前的調(diào)控中,，把投資和投機(jī)并列,，誤傷了作為他住需求的投資。
第三類,，對(duì)于住房無(wú)住需求（也可稱為消極的投資）,，調(diào)控的基本思路應(yīng)為限制。限制無(wú)住需求的投機(jī),，現(xiàn)在基本上已經(jīng)達(dá)成共識(shí),，并且正在調(diào)控中實(shí)施，如限購(gòu)政策和差別化稅收,、信貸政策等,。但是問(wèn)題依然存在，即調(diào)控主要是采取經(jīng)濟(jì)的手段還是行政的手段,。
| |
調(diào)控應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主 |
就調(diào)控的有效性而言,，應(yīng)以政府能完全掌控的兩種經(jīng)濟(jì)工具為主，再輔以政府和行業(yè)結(jié)合操控的兩種工具,。在特殊時(shí)期,，可以適度強(qiáng)化行政手段，但不能長(zhǎng)久持續(xù)。
調(diào)控作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的房地產(chǎn)需求,，主要應(yīng)采取何種手段,？答案應(yīng)該是很明確的，就是：以經(jīng)濟(jì)手段為主,，輔以適當(dāng)?shù)男姓侄�,；在特殊時(shí)期，可以適度強(qiáng)化行政手段,，但不能長(zhǎng)久持續(xù),。
調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)手段有很多，大的經(jīng)濟(jì)手段有財(cái)政,、信貸兩個(gè)方面,。細(xì)分并落到房地產(chǎn)需求上，常用的有稅種稅率,、費(fèi)種費(fèi)率,、貸款數(shù)額
（含成數(shù)和總額）、貸款利率這四種經(jīng)濟(jì)工具,。其中：稅種稅率,、費(fèi)種費(fèi)率，是完全由政府掌控的,，有很高的可控性和嚴(yán)肅性,；貸款數(shù)額、貸款利率,，是政府指導(dǎo)和金融行業(yè)共同操控的,，可控性要低一些。所以,，從調(diào)控的有效性而言,，應(yīng)以政府能完全掌控的兩種經(jīng)濟(jì)工具為主，再輔以政府和行業(yè)結(jié)合操控的兩種工具,。在政府掌控的兩種工具中,，稅種稅率的嚴(yán)肅性和重要性超過(guò)費(fèi)種費(fèi)率，應(yīng)成為政府主要采取的工具,。政府和行業(yè)結(jié)合操控的兩種工具中,，貸款數(shù)額的可控性比貸款利率更強(qiáng)，應(yīng)該成為主要的工具,。
根據(jù)
“鼓勵(lì)自住需求,、允許他住需求、限制無(wú)住需求”的基本調(diào)控思路,，在運(yùn)用以上經(jīng)濟(jì)手段和工具時(shí),，對(duì)自住需求應(yīng)該采取少稅種,、低稅率、少費(fèi)種,、低費(fèi)率,、高貸款數(shù)額、低利率的鼓勵(lì)性原則辦法,；對(duì)他住需求應(yīng)該采取少稅種,、正常稅率、少費(fèi)種,、正常費(fèi)率,、正常貸款數(shù)額和利率的允許性原則辦法；對(duì)無(wú)住需求應(yīng)該采取少稅種,、高稅率,、少費(fèi)種,、高費(fèi)率,、低貸款數(shù)額和高利率的限制性甚至懲罰性原則辦法。以上對(duì)三種需求都采取少稅種,、少費(fèi)種的辦法,，是同擬議中的房地產(chǎn)稅費(fèi)改革總體要求，即減少流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類,、增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類的要求相一致的,。當(dāng)然，即便是同樣的“少稅種,、少費(fèi)種”原則性辦法,，對(duì)自住需求和無(wú)住需求，還應(yīng)該有或多或少的區(qū)別,。由此可以達(dá)到三個(gè)目的：首先,，是真正實(shí)現(xiàn)對(duì)需求有區(qū)分的有效調(diào)節(jié)；同時(shí),，減少流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)種類以加快全部房地產(chǎn)資源的流通速度,，增加持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)種類以推動(dòng)存量房地產(chǎn)資源的優(yōu)化，從流通環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)兩個(gè)方面入手,，共同實(shí)現(xiàn)提高房地產(chǎn)資源效率的目的,；最后，還有平衡稅負(fù)的目的,，有利于政府收入和支出的穩(wěn)定安排,，減少房地產(chǎn)調(diào)控和稅費(fèi)改革的阻力。
以上是針對(duì)三種不同住房需求精確調(diào)控的原則性辦法,，但如何對(duì)待爭(zhēng)議頗大,、具有強(qiáng)烈行政手段意味的住房限購(gòu)政策呢,？
首先要承認(rèn)，住房限購(gòu)政策有其合理性,。早在2010年4月,，國(guó)務(wù)院就發(fā)出通知，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲要采取一系列措施,，包括“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”,，這就是限購(gòu)的由來(lái)。但是此后,，鮮有城市實(shí)施,，因此,，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未真正平穩(wěn)下來(lái)。所以當(dāng)年9月,，國(guó)家管理部門再次強(qiáng)調(diào)限購(gòu)政策，許多城市才開(kāi)始實(shí)施,。隨即，全國(guó)市場(chǎng)有明顯的平穩(wěn)趨勢(shì),�,？梢�(jiàn),，限購(gòu)政策的速凍效果比較明顯，也證明了適當(dāng)?shù)�,、果斷的行政措施�?duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的必要性和合理性,。
但是,，限購(gòu)政策也有其局限性,。從短期來(lái)看,，它阻斷了住房消費(fèi)升級(jí)換代,、擴(kuò)大消費(fèi)或降級(jí)換代,、節(jié)約消費(fèi)的可能性,。從長(zhǎng)期來(lái)看,，它將阻斷住房租賃市場(chǎng)后續(xù)房源的持續(xù)供給,，損害租賃市場(chǎng)的供求平衡,，最終可能導(dǎo)致租金大幅上升,。調(diào)整的思路是：一方面,，鼓勵(lì)、允許合理的住房需求行為,；另一方面,，通過(guò)限制性甚至懲罰性的經(jīng)濟(jì)手段,，防范、抑制不合理的住房需求,。
當(dāng)然,，在這一過(guò)程中又會(huì)產(chǎn)生很多新問(wèn)題,，比如,，我們?nèi)绾螀^(qū)分三種不同的住房需求？現(xiàn)在對(duì)于第一套和第二套自住住房的確認(rèn),，沒(méi)有太大的困難,。問(wèn)題是對(duì)于第三套開(kāi)始的住房,，如何確認(rèn)是他住的還是無(wú)住的呢,？這需要加設(shè)一個(gè)鑒別和確認(rèn)的技術(shù)環(huán)節(jié)——即住房租賃登記和租金收入的納稅證明,。住房租賃登記和租金收入納稅，是多年前一些城市已經(jīng)頒布的管理規(guī)定,，可惜沒(méi)有很好實(shí)施,，沒(méi)有收到實(shí)效,。住房租賃登記有無(wú)必要或如何實(shí)施,，尚可研討，而住房租金收入納稅應(yīng)無(wú)不當(dāng),，躊躇僅在稅率的高低,。第三套住房開(kāi)始的全部住房,，在取得產(chǎn)權(quán)登記以后的一年之中,，只要有一定數(shù)量的租金納稅證明，則可以確認(rèn)該住房為他住需求,，只交納正常的稅費(fèi),。反之，則課以懲罰性稅費(fèi),。設(shè)置這一技術(shù)環(huán)節(jié),，不僅能解決多年來(lái)租賃管理的難題，增加合理的稅收,，而且能解決允許他住需求,、限制無(wú)住需求的政策區(qū)別難題。同時(shí),，對(duì)于產(chǎn)業(yè)的正常經(jīng)營(yíng),、市場(chǎng)的健康運(yùn)行，提供了一個(gè)穩(wěn)定的,、寬松的環(huán)境,。
（演講時(shí)間：2012年12月18日）