|
對時(shí)下政府限購商品房,，學(xué)界褒貶不一,，地方官員也頗有微詞。今年經(jīng)濟(jì)增速降低，不少人把原因歸咎于房地產(chǎn)限購,，這樣說不是沒一點(diǎn)道理,，作為地方的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不濟(jì)當(dāng)然經(jīng)濟(jì)會(huì)受拖累,。
這里要討論的,，是政府為何要限購商品房？原因其實(shí)路人皆知,，政府旨在控房價(jià),。前幾年房價(jià)高企，有人買不起房怨聲載道,，于是千夫所指，紛紛批評開發(fā)商暴利,，要求政府打壓房價(jià),。而開發(fā)商回應(yīng)，由于地價(jià)高房價(jià)才會(huì)高,，是地價(jià)推高了房價(jià),，地價(jià)不降房價(jià)降不了。所以開發(fā)商要求政府首先降地價(jià),。
是這樣么,？我不贊成開發(fā)商的觀點(diǎn)。曾說過多次,，房價(jià)與地價(jià)之間,，絕非地價(jià)推高房價(jià)；恰恰相反,，是房價(jià)拉高了地價(jià),。倘若市場房價(jià)不高，地價(jià)不可能高得了,。說來簡單,，開發(fā)商不蠢，如果房子賣不起價(jià)他們怎會(huì)高價(jià)從政府手里買地,？君不見,，2008年下半年受美國次貸危機(jī)影響國內(nèi)房價(jià)下跌，地價(jià)立即下跌,；而2009年房價(jià)回升,，地價(jià)這才跟著漲起來。
困難就在這里,，地價(jià)不降開發(fā)商房價(jià)不降,。那么地價(jià)有可能降嗎？我看很難。兩個(gè)原因：一個(gè)是現(xiàn)行財(cái)政體制下地方只留存增值稅25%,、所得稅僅
40%,。分稅制前，地方財(cái)政收入占比是70%,，今天僅為50%,；而地方財(cái)政支出占比卻從原來的70%上升為85%，這樣地方財(cái)政自是入不敷出,。巧婦難為無米之炊,，地方政府只好靠賣地彌補(bǔ)。有數(shù)據(jù)說,，土地出讓金目前已占到地方本級財(cái)收的69%,。
另一個(gè)原因是地方政府既然要賣地籌錢，地價(jià)當(dāng)然越高越好,。由于市場房價(jià)高,，地價(jià)高開發(fā)商也接受。想想看,，土地能賣高價(jià)政府怎會(huì)賣低價(jià),？再說現(xiàn)在土地出讓都是招拍掛，若開發(fā)商愿出高價(jià)而地方政府卻堅(jiān)持低價(jià)賣,，別人會(huì)怎么看,？是不是會(huì)懷疑主事的官員在從中漁利？考慮到這一點(diǎn),，除非真有貓膩,，不然地方官員是不敢低價(jià)出讓土地的。
寫到這里,，讀者應(yīng)明白國務(wù)院為何要對商品房實(shí)行限購了,。一方面，房價(jià)居高不下有人要求政府控房價(jià),；另一方面,，地方政府不降地價(jià)而開發(fā)商不肯降房價(jià)。沒辦法,，國務(wù)院只好下猛藥,，抑制購房需求。早幾年中央政府其實(shí)也曾出臺(tái)政策調(diào)房價(jià),，如
2005年頒發(fā)“國八條”,，2008年底又頒發(fā)“國十條”，可惜那些措施皆和風(fēng)細(xì)雨,，調(diào)控作用不大,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)說，市場價(jià)格由供求決定。是的,，商品房漲價(jià),，原因無他，一定是供不應(yīng)求,。所以抑制房價(jià)無非用兩招：一是增加土地供應(yīng),，讓開發(fā)商多建房；二是抑制購房需求,，讓消費(fèi)者少買房,。如何選擇？由于政府要守18億畝耕地紅線,，土地不可能敞開建房,。而短期內(nèi)房供短缺不改變，那么就只能壓需求,。這樣看,，國務(wù)院下令限購其實(shí)也是無奈之舉。
不必懷疑,，房屋限購對控價(jià)肯定有幫助，這兩年各地房價(jià)相繼回落是明證,。不過對“限購”效果得辯證地看,，在抑制房價(jià)的同時(shí)，它也可能會(huì)抑制經(jīng)濟(jì),。目前歐美經(jīng)濟(jì)疲軟,，中國出口受阻，經(jīng)濟(jì)要保持
7%的增長必須擴(kuò)內(nèi)需（重點(diǎn)是擴(kuò)消費(fèi)）,，而國內(nèi)居民的大宗消費(fèi)是購房,，購房被限制，對擴(kuò)消費(fèi)豈不是作繭自縛,？
這是令人棘手的問題,。一方面房價(jià)要控制，另一方面經(jīng)濟(jì)要發(fā)展,。故當(dāng)務(wù)之急是要另辟蹊徑,，找到一個(gè)兩全其美的辦法，既能控房價(jià)又不傷害經(jīng)濟(jì),。這樣的辦法有嗎,？這些日子思來想去，我想到的就是將住房與買房分開處理,。所謂“居者有其屋”,，是說人人能住房，而非人人能買房。就連今天歐美發(fā)達(dá)國家,，也非人人都是買房住的,。
最近看到一份資料，說德國人平均到42歲才買房,；而法國人買房的只占
59%,；美國人高一些，買房的占
70%,�,？梢姡l(fā)達(dá)國家也有不少人租房住,。事實(shí)上,，政府要照顧窮人住房，提供廉租房好了,，而不必將房價(jià)壓低到讓人人都買得起,。這既不現(xiàn)實(shí)，也沒必要,。顧名知義,，商品房就是商品。是商品,，價(jià)格就得隨行就市,。退一步講，即便今天房價(jià)降
30%,，窮人也未必買得起,。
再想多一層。若限購政策不松動(dòng),，長此以往房價(jià)一旦大跌（比如跌
50%）,，拖累的怕不單是經(jīng)濟(jì)，一大批有房戶可能會(huì)變成無房戶,。舉個(gè)例,，某家庭買了一套價(jià)格
100萬的房子，自己首付25萬,，從銀行貸款75萬,。結(jié)果房價(jià)跌了一半，原來100萬元的房子現(xiàn)在就值50萬,，你說這個(gè)家庭怎么還貸款,？就算凈身出門，用房子抵貸款還欠銀行25萬對不對,？
我不主張政府打壓房價(jià),，當(dāng)然不是指房價(jià)可無限度上漲,。對政府來講，我認(rèn)為上策是穩(wěn)房價(jià),。對此我有專文分析,，恕不重復(fù)，這里要說的是怎樣穩(wěn)房價(jià),。曾與欽州市委張曉欽書記討論,，他認(rèn)為可借鑒新加坡的做法，用差別交易稅抑制炒房,，即買房后持有時(shí)間越短,，征收交易稅就越高。
我覺得此法很妙,，妙就妙在鼓勵(lì)租房限制炒房,。設(shè)想一下，假如交易稅這樣設(shè)計(jì),，凡買房后當(dāng)年賣出的,，交易稅征收其差價(jià)的
95%，第二年賣出的征收
85%,，第三年賣出的征收75%,，第四年賣出的征收65%……如此一來，將來還會(huì)有人對炒房樂此不疲么,？就算急病亂投醫(yī),，政府不妨用這個(gè)辦法試試。
|