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在我國住房供應(yīng)模式中,，租賃市場一直在被忽視的狀態(tài)下自生發(fā)展,，其中又以舊住宅區(qū)、集體宿舍和城中村等低租金租賃市場最為突出,。但事實上,，在高房價背景下，所有未能實現(xiàn)的住房需求統(tǒng)統(tǒng)被拋給了租賃市場,。更值得注意的是,，隨著房價的不斷上漲，城漂族和剛畢業(yè)大學(xué)生也成了低租金租賃市場的需求主力,。
與此同時,，因為舊城和城中村改造、城市更新,，低租金租賃市場正在各大城市慢慢萎縮,。這些年來，土地已成地方政府彌補收支缺口的重要工具,，項目投資的啟動資金或股權(quán),，也是撬動銀行貸款的杠桿。隨著城市“攤大餅”式的擴張讓新增土地利用幾近枯竭,，地方政府對于土地溢價收益的追逐正在向存量轉(zhuǎn)變,，這在一線城市和主要二線城市表現(xiàn)非常顯著。事實上,，盡管存量土地利用涉及拆遷補償和安置,，周期較長，但利用存量土地獲得的溢價收益比新增土地還多，釋放中心區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源（舊改一般在城市中心區(qū)內(nèi)）和新增的剛性需求將帶來數(shù)倍的溢價收益,。
今年以來,，至少有包括上海、深圳,、廣州,、天津、成都,、南昌,、蘭州、昆明,、合肥等多個一線及省會級城市,，以及常州、平湖,、晉江等眾多二三四線城市,，披露了新的大規(guī)模舊城改造計劃。例如,，戶籍人口剛過360萬的常州市,，一口氣推出了48項、623公頃用地面積的大型舊改項目,，這一規(guī)模與2011年常州市的經(jīng)營性用地出讓計劃總量相當,。城市大規(guī)模的舊改，造成低租金租賃市場不斷萎縮,，不僅會直接拉動低租金市場租金水平的上升,，而且會通過片區(qū)升級帶動整個片區(qū)租金水平的上升。
城市拆遷和舊改常常催生出眾多標志性建筑,，讓區(qū)域面貌煥然一新,，甚至脫胎換骨。因此,，城市租賃市場整體租金水平將會因為舊改大規(guī)模開展而臺階式上升,。在2009年之前，我國城市住宅租金水平較為穩(wěn)定,。根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù),，從1998年到2009年，以上年基數(shù)為100計算,，房屋租賃價格總指數(shù)分別為1998年的102.40,，1999年的98.50，2000年的102.40,，其中較高的是2001年的102.80,，2007年的102.60和2010年的105.0（2011年起停止發(fā)布該指數(shù)）,，在100以下的為1999年的98.50，2009年的99.40,。2010年以來，我國城市住宅租金水平較快上漲,。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計,，2010年北京、深圳和廣州住宅租金漲幅分別為15.56%,、10.9%和13%,；2011年北京、深圳,、上海新建商品住房價格分別下跌了6%,、2.9%和5.4%，但住宅租金卻分別上漲了13%,、9.3%和7.6%,。2012年上半年，北京,、上海,、深圳和廣州的住宅租金價格同比分別上漲了8.9%、6.75%,、6.8%和8.3%,。
盡管房租與實體經(jīng)濟和承租者的收入密切相關(guān)，不可能火箭式躥升,，但目前由于經(jīng)濟,、社會和行政資源主要集中在一、二線等大城市,，大城市在工作機會,、就業(yè)前景等方面的溢價收益依然吸引著大批求職者趨之若鶩。出于對自身發(fā)展前景的憧憬,，再考慮到頻繁搬家的各種成本,，中低收入者的租金談判空間不大，被迫接受租金上漲是普遍現(xiàn)象,。因此,，城市拆遷和舊改將會造成低租金租賃市場的租金水平長期看漲，這也會帶動整個城市租金水平的不斷上升,。
城市整體租金水平的走勢取決于房地產(chǎn)投資價值的變動,。目前，我國大城市的租售比一直在1∶500以上,，根據(jù)2010年上海二手房指數(shù)辦公室的抽樣調(diào)查結(jié)果,，除老工房的租售比比較合理外，大部分物業(yè)的比值在1∶500至1∶700之間，靠出租要40年到60年才能收回成本,，這還不算其中的物業(yè),、維護費用以及折舊。換句話說,，市場對于房價上漲所獲得的收益預(yù)期遠強于租金收益的預(yù)期,，擁有多套住宅的投資者大多看重的并不是租金收益，而是房價上漲的收益,。雖然,，相對于租賃市場的需求，投入租賃市場的住宅供給并不足,。據(jù)21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計,，北京大約有500萬套存量房，而且這個數(shù)字還在持續(xù)增加,。眼下真正流入二手房市場的不足10%,。如按保守的20%空置率計，至少約有10萬套房屋可作為潛在的租賃房源,。但現(xiàn)實問題是,，目前北京租賃市場普通住宅供需比已達1：4左右；公寓房租賃房源較多,，供需比在3：1左右,，這是租金或?qū)⒊掷m(xù)上升的市場基礎(chǔ)。
當然,，隨著房地產(chǎn)市場“狂飆”式增長周期的結(jié)束,，加上經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)換，房產(chǎn)稅也將漸進發(fā)揮效應(yīng),，存量房將會大量進入租賃市場,。同時，未來保障性住房供應(yīng)模式也將由經(jīng)濟適用住房為主向公共租賃住房為主轉(zhuǎn)變,。屆時,，大城市整體租金水平將會下降，但這畢竟還是遠景,。
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