自頒布住房市場(chǎng)的“國(guó)十條”以來,，兩年來我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展宗旨發(fā)生了根本性變化,，即遏制住房投機(jī)投資，鼓勵(lì)住房自住消費(fèi),。但是,，住房市場(chǎng)投機(jī)炒作仍未得到根本的遏制,。這里既有住房政策的藥力不足的問題，也有住房宏觀調(diào)控管理方式問題,。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控管理思路不同,，必然導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)判斷不同及所給出的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策相異。因此,，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控究竟是預(yù)期管理還是供求管理,，應(yīng)該有一條清晰的主線。
從樓價(jià)和成交量看,，從2010年開始宏觀調(diào)控到今年4月,，國(guó)內(nèi)住房的總體價(jià)格水平開始下行，調(diào)控取得相當(dāng)?shù)某煽?jī),，但向下調(diào)整的幅度不大,。央行降準(zhǔn)及降息突然改變住房的預(yù)期，從5月起,，住房市場(chǎng)價(jià)格又開始小幅反彈,。到目前為止，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅的平均價(jià)格已環(huán)比連漲5個(gè)月,。樓價(jià)向下調(diào)整的趨勢(shì)突然轉(zhuǎn)向?yàn)橄蛏戏磸�,，不僅說明住房市場(chǎng)以投資為主導(dǎo)的性質(zhì)沒有改變，而且整個(gè)住房市場(chǎng)的價(jià)格完全取決市場(chǎng)預(yù)期,，更是說明當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)投資主導(dǎo)性,。
早些時(shí)候有政府職能部門的人認(rèn)為在限購(gòu)及限價(jià)政策作用下，住房市場(chǎng)基本上是由住房消費(fèi)需求為主導(dǎo)的市場(chǎng),，事實(shí)表明,，這個(gè)判斷并不成立。因?yàn)�,，不僅以預(yù)期決定價(jià)格的住房市場(chǎng)及住房銷售嚴(yán)重下降而房?jī)r(jià)不向下行的市場(chǎng)必定是以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)（這兩者都是投資炒作主導(dǎo)市場(chǎng)的基本特征）,，而且上述政策基于只購(gòu)買一套住房是自用而不是投資，而這個(gè)假定同樣也不成立,。因?yàn)�,，如果沒有對(duì)住房投資炒作事中及事后的限制，只要購(gòu)買住房是賺錢工具,，只購(gòu)買一套住房照樣可用作投資炒作,，只不過杠桿率低一些而已,。
既然當(dāng)前的住房市場(chǎng)仍然是以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，則房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策就得以預(yù)期管理為主導(dǎo),。政府不僅對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度應(yīng)十分堅(jiān)決,，讓市場(chǎng)明白政府有決心也有政策會(huì)堅(jiān)決去除住房市場(chǎng)賺錢功能，更為重要的是要通過差異化的信貸政策及差異化的稅收政策來改變當(dāng)前的市場(chǎng)預(yù)期,。改變市場(chǎng)預(yù)期不僅是要阻嚇新投機(jī)炒作者進(jìn)入,，最為重要的是要讓已進(jìn)入投資炒作者退出市場(chǎng)。
中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)剛剛發(fā)展起來,、沒有經(jīng)歷過第一輪周期性調(diào)整的巨大差異性的市場(chǎng),。住房的不動(dòng)產(chǎn)特性及中國(guó)巨大住房市場(chǎng)的差異性，使得市場(chǎng)的許多問題容易被掩蓋,。比如去年與今年全國(guó)各省市住房銷售面積及銷售金額的增長(zhǎng)此起彼落,。今年1至10月住房銷售面積增長(zhǎng)最快的省份為青海37.9%，內(nèi)蒙古35.3%,，河北33.6%,，銷售金額增長(zhǎng)最快的省份為河北54.8%，陜西50.6%,，內(nèi)蒙古47.7%,，而兩者增長(zhǎng)最慢的省市為浙江負(fù)20.0%，上海負(fù)14.1%,，北京負(fù)13.9%,。但今年1至9月住房銷售面積及銷售金額增長(zhǎng)最快省份為北京25.2%，吉林23.2%,，貴州18.4%以及山西28.2%,，湖北22.2%，貴州21.2%,，而兩者增長(zhǎng)最慢的省份為內(nèi)蒙古負(fù)37.0%,，青海負(fù)34.8%，新疆負(fù)24.5%,。
這些數(shù)據(jù)說明了,，住房作為不動(dòng)產(chǎn)，不是一個(gè)全國(guó)性的統(tǒng)一市場(chǎng),，永遠(yuǎn)是無數(shù)個(gè)不同價(jià)格水平分割的市場(chǎng),。要想用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的政策來治理這些市場(chǎng)是不可能的。特別是用行政性統(tǒng)一的干預(yù)手段對(duì)市場(chǎng)造成傷害會(huì)更大,。因此，對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期管理同樣要采取差異化政策,。最近,，無論溫州和鄂爾多斯等房地產(chǎn)泡沫破滅,，還是貴陽、沈陽,、�,？凇⑽錆h等地房地產(chǎn)局部嚴(yán)重過剩,，都預(yù)示著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨大風(fēng)險(xiǎn),。盡管這些風(fēng)險(xiǎn)看上去是區(qū)域性的，但不排除會(huì)向全國(guó)各市場(chǎng)擴(kuò)散的可能,。特別以木桶理論來看,，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生往往是會(huì)從最脆弱的地方開始。因此,，筆者認(rèn)為,，對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)絕不可低估。
從多個(gè)方面的跡象看,，市場(chǎng)預(yù)計(jì)住房市場(chǎng)政策或?qū)⒊霈F(xiàn)重大調(diào)整,，而從一些地方政府在采取不同方式來突破中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策（比如各地住房公積金政策微調(diào)），一些房地產(chǎn)企業(yè)上半年在一線城市住房銷售又出現(xiàn)了大幅回升,，資金壓力減輕,，一些房地產(chǎn)開發(fā)商又在大造明年房?jī)r(jià)上漲輿論等現(xiàn)象來看，可以說,，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期正在形成,。這不僅使得一線城市銷售快速增長(zhǎng)，有數(shù)據(jù)顯示,，北京,、廣州、上海,、深圳四大城市10月住房成交量按年分別增加了87%,、68%、90%及80%,，而且一線城市的土地交易急增,。只要這種勢(shì)頭與再次形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期會(huì)合，那么,，早幾年住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控所取得的成果有可能付之東流,。
可見，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)中投機(jī)炒作思維仍不容忽視,，宏觀政策重點(diǎn)非得放在預(yù)期管理上不可,，并逐漸由預(yù)期管理轉(zhuǎn)化為住房供求關(guān)系管理。