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當(dāng)香港在10月26日出臺(tái)“樓市新政”之后,，很多分析人士并不看好,，認(rèn)為這一招不能阻擋樓市泡沫的做大，屬于治標(biāo)不治本。實(shí)際上,，跟香港問(wèn)題相似的新加坡在2011年12月8日也出臺(tái)針對(duì)熱錢(qián)炒房的印花稅——比如外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)將支付10%的買(mǎi)方印花稅,，本地人購(gòu)買(mǎi)二套房要支付3%——但并沒(méi)有很好地抑制房?jī)r(jià),，相反,，非公屋市場(chǎng)的房?jī)r(jià)加速飆升，也帶動(dòng)公屋價(jià)格的攀升,。
全世界的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象,，我們稱之為“后危機(jī)時(shí)代的房?jī)r(jià)泡沫”。自從美國(guó)和以笨豬國(guó)代表的歐洲房地產(chǎn)崩盤(pán)之后,，全球進(jìn)入2007年大拯救時(shí)期,，新興市場(chǎng)國(guó)家例如中國(guó)、印度都將房?jī)r(jià)刺激回原來(lái)的高位,，但隨著經(jīng)濟(jì)的再度下滑,，房?jī)r(jià)又都開(kāi)始收斂,。巴西、韓國(guó),、印度房?jī)r(jià)都直接下滑,，中國(guó)房?jī)r(jià)也有微跌。只有三個(gè)地區(qū)成為“后危機(jī)時(shí)代的房?jī)r(jià)泡沫”代表：一個(gè)是香港,，一個(gè)是新加坡,，一個(gè)是德國(guó),。
香港房?jī)r(jià)是世界上最貴,，比第二名東京還要貴65%，比1997年的紀(jì)錄還要高20%,。如果說(shuō)香港和新加坡的房地產(chǎn)是因?yàn)閮?nèi)地富人和海外熱錢(qián)的共同合力,，那么德國(guó)柏林的房?jī)r(jià)飆升則令人吃驚。德國(guó)最近6個(gè)月房?jī)r(jià)整體增長(zhǎng)了9%,，柏林的房?jī)r(jià)瘋狂飆升20%,。我們都知道，德國(guó)一直是“房地產(chǎn)無(wú)泡沫”的典范,，大家津津樂(lè)道的是“德國(guó)十年房?jī)r(jià)零增長(zhǎng),，30年房?jī)r(jià)僅漲了60%”的美妙景象。德國(guó)的非超級(jí)城市的分散型居住模式,、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的類資本利得稅,、完善的保障房體系都讓人感到非常值得借鑒，但是,，在全球房地產(chǎn)抑制的狀態(tài)下,，在歐洲各國(guó)房?jī)r(jià)暴跌的背景下，德國(guó)房地產(chǎn)竟然開(kāi)始快速“泡沫化”,。當(dāng)然,，投機(jī)者辯解說(shuō)德國(guó)房地產(chǎn)是價(jià)值洼地，漲價(jià)是一種回歸,，但更多的德國(guó)人感到憤怒和憂慮,。
香港和新加坡都是亞洲人口最老化的地區(qū)，而德國(guó)則是歐洲最醒目的老齡化國(guó)家之一,，而且它們對(duì)外來(lái)移民的審查都非�,？量蹋凑找话憷斫�,，房地產(chǎn)泡沫不應(yīng)該過(guò)度發(fā)生在老齡化地區(qū),，因?yàn)闃鞘械幕局瘟�是要看地區(qū)內(nèi)部的人口增長(zhǎng)和收入增長(zhǎng)。老齡化意味著支撐力的搖搖欲墜,。
這三個(gè)地區(qū)不僅老齡化,，而且都伴隨收入增長(zhǎng)緩慢,，通脹飆升的窘境。香港居民收入增長(zhǎng)率不斷下跌,，而通脹卻升到近4%的水平,。德國(guó)失業(yè)率上升，工業(yè)增速下降,，通脹開(kāi)始攀升,，人民很不滿，覺(jué)得都是“拯救歐洲”鬧的,。而新加坡則離心離德,，通脹上升收入增速降低，一半人想移民,，竟然首選是“便宜”的馬來(lái)西亞,。
老齡化、高通脹和低增長(zhǎng)地區(qū)充當(dāng)了“后危機(jī)時(shí)代的房?jī)r(jià)泡沫”策源地,，無(wú)疑說(shuō)明“后危機(jī)時(shí)代的房?jī)r(jià)泡沫”完全進(jìn)入了一個(gè)“無(wú)根基,、無(wú)未來(lái)、無(wú)厘頭”的熱錢(qián)主導(dǎo)景象,。它的深層次原因來(lái)自于“全球危機(jī)的不平衡”,。當(dāng)美國(guó)希臘發(fā)生了全球第一輪危機(jī)，全球央行開(kāi)始無(wú)恥地同步合作瘋狂放水,。一方面“縫合”第一輪危機(jī)國(guó)的傷口,，另一方面卻創(chuàng)造了新的“危機(jī)不平衡套利”，即那些危機(jī)較小的地區(qū)成為新的熱錢(qián)追逐地,。熱錢(qián)流入德國(guó),，僅僅是覺(jué)得德國(guó)安全。
也就是說(shuō),，全球貨幣當(dāng)局每次拯救危機(jī),，釋放大量貨幣，攪動(dòng)了熱錢(qián),，熱錢(qián)朝著泡沫危機(jī)最小的地方移動(dòng),，將原本危機(jī)最小的地方變成新的泡沫危機(jī)的起點(diǎn)。一次一次,，一輪一輪,。即使這些危機(jī)最小的地方不具備房地產(chǎn)泡沫的完整條件，但是熱錢(qián)在貨幣泛濫的驅(qū)動(dòng)下,，敢于刀口舔血踐踏基本的經(jīng)濟(jì)邏輯,，因?yàn)樗麄兿嘈牛鲊?guó)政府對(duì)危機(jī)的拯救將沒(méi)完沒(méi)了,。
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