|
近日,，陜西省住建廳和省物價局聯合下發(fā)通知,，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本,、公布區(qū)域住房銷售價格區(qū)間,、控制房地產利潤在10%左右,。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案,，也無法取得預售證,。
盡管高房價已成為時代癥結,，但陜西這一旨在防止房價反彈的房產新政并未收到期望中的一致好評,。人們有太多理由懷疑它的可行性：如房產利潤控制在10%左右是建立在開發(fā)成本之上，而開發(fā)成本牽涉到多種復雜因素,，如何規(guī)避成本測算中的彈性,，調控退出之后如何保證房價不反彈等等。
上述質疑只是針對這項新政的技術性追問,。而與政策效果如何實現相比,，其預設前提更值得關注。拿房地產利潤作為調控的指標之一,，其一個認知基礎就是,，房地產的利潤率決定或至少相當程度上左右了房價的高低。但現實恐怕并非如此,。雖然有大量的業(yè)內數據表明,，房地產的平均利潤率可能在30%以上，但即便將利潤率拉低到10%,，也不能說明這樣的房價即是“合理回歸”,。房價合理與否，顯然不能以房產商的利潤來衡量,，其根本上還是開發(fā)成本問題,。
關于房地產的開發(fā)成本，有數據表明,，一般而言“土地成本占30%,，稅費占10%”,，而恰好這部分生產要素的話語權掌握在政府手中。言下之意,，這部分成本是很難通過市場調節(jié)進行縮減的,。這種情況下，將房地產利潤調至10%左右,，并非直接從成本源頭去減房價——一方面減價空間較小,，另一方面，很可能單純變?yōu)閷Ψ康禺a商的打壓,，這對于整個行業(yè)的長遠發(fā)展并不利,。
促使房價合理回歸只是宏觀調控的目的之一，推動房產行業(yè)的健康發(fā)展同樣是目的,。然而,，土地等占據成本大頭的生產要素仍未納入市場化軌道，使得目前的調控并不能從根本上推動房價的合理回歸,；但巨大剛需的存在,，房產行業(yè)投資環(huán)節(jié)的市場化作用非常大，房價已不再完全取決于消費性市場,，而是摻雜了炒房等投資性泡沫,。這種非市場因素與市場因素的結合，成為高房價的重要推手,，也是房產行業(yè)的不健康表現,。這說明，提升房產行業(yè)生產要素的市場化程度,，減少行政壟斷市場的作用空間,，直接關系到房產市場正常機理的恢復和調控目標的實現。
與一些地方試圖對房價宏觀調控的變相松綁相反,，陜西的新政是在宏觀調控的大帽子下自我加碼,，甚至由于前不久國家下放了住房預售行政審批權，還為其更好執(zhí)行提供了輔助性的政策依據,。有媒體將這種做法與美國等國家的利潤控制法相提并論,，其實是有失偏頗，需知國外的“調控”是建立在房產行業(yè)生產要素完全市場化的基礎之上,，政府只是獨立的第三方。在我國,，生產要素的非全部徹底市場化,，地方政府利益與房產行業(yè)緊密相連。所以,，這種調控的利益指向仍有待平衡,。
此輪房產調控已經持續(xù)兩年,，但房價卻仍有待“合理回歸”，其中一個顯性原因就是,，相關調控舉措都較少涉及占據房地產開發(fā)成本大頭的土地成本和稅費這一塊,。一些調控手段只能表現為對于房產行業(yè)本身的調控，隨著調控的深入,，改革的增益空間趨于緩和,，而要想達到更顯著的效果，政府又要以行政的方式再進行加碼……如此,，形成一個難以走出的循環(huán),。而解決的鑰匙，在于調控能否從根本上觸及房產開發(fā)的行政壟斷市場,。
|