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作為中國(guó)樓市的
“風(fēng)向標(biāo)”城市，北上廣最近圍繞“限”字打出重拳,，自然引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注,。顯然，輿論不僅會(huì)關(guān)注相關(guān)部門(mén)為何此時(shí)祭出“限之劍”,，也會(huì)關(guān)注其他城市是否跟風(fēng)效仿，更會(huì)關(guān)注市場(chǎng)在“限”之后如何演變,。
樓市最近的確有異常變化,，但僅僅體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商集中搶地上。從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看,，9月份北上廣樓市成交量均呈現(xiàn)下跌之勢(shì),。有中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至9月20日,，9月份全國(guó)主要的54個(gè)城市樓市住宅總簽約為159897套,，相比8月同期的167375套，下調(diào)幅度達(dá)到了4.5%,。在價(jià)格方面,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市，8月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量減至36個(gè),，漲幅均未超0.6%,。
也就是說(shuō)，最近的樓市異動(dòng)情況并不復(fù)雜,，只有搶地潮在唱“獨(dú)角戲”,，房?jī)r(jià)與成交量并沒(méi)有顯示出“金九”行情。此次讓人相對(duì)意外的是廣州“限售令”，盡管此前限售在很多地方存在過(guò),，但政府層面似乎很少公開(kāi)限售,，據(jù)筆者所知，以往的限售大都是內(nèi)部通知,、口頭通知,，而據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，廣州的這個(gè)做法,，開(kāi)創(chuàng)了商品房限售的先河,。
在筆者看來(lái)，北上廣樓市此時(shí)之所以祭出“限之劍”,，有三個(gè)主要原因：其一,，土地市場(chǎng)有異常變化。一方面,，由于今年土地出讓任務(wù)完成情況不理想,，影響了明年用地指標(biāo)，再加上各地政府財(cái)政收入壓力很大,，因此,，各地方土地市場(chǎng)集中“開(kāi)閘放水”。以溫州為例,，一次性就推出52宗共計(jì)3220畝土地,，相當(dāng)于過(guò)去幾年當(dāng)?shù)爻鲎屚恋氐目偤汀?BR> 另一方面，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楹芨�,。這不僅是因?yàn)榈胤秸蟹诺�,，此時(shí)拿地成本較低（部分區(qū)域的地塊價(jià)格幾乎回到了2008年），而且還與開(kāi)發(fā)商的資金有很大關(guān)系,。今年貨幣政策有所放松讓開(kāi)發(fā)商融資相對(duì)容易,，樓市回暖也讓開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款情況較好，使得拿地有了資金,。
筆者注意到,，最近不僅北京等地高度重視土地市場(chǎng)監(jiān)管，國(guó)土部也很重視市場(chǎng)變化,。盡管?chē)?guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人9月26日表示，雖然近兩個(gè)月一些城市開(kāi)始相對(duì)集中推出土地,，部分房企加大了拿地力度,，但地價(jià)變化不大，土地市場(chǎng)總體平穩(wěn),，尚未出現(xiàn)過(guò)熱,。但是，國(guó)土部也要求做好地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，防止高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期,。
北京停止10地塊出讓就是為了防止搶地潮,、高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期，而北上廣限購(gòu)從嚴(yán)或公開(kāi)限售,，則是通過(guò)干預(yù)市場(chǎng)預(yù)期讓開(kāi)發(fā)商理性拿地,。不過(guò)，圍繞“限”字做文章,，可能收到的效果極其有限,，因?yàn)檎嬲苡绊懯袌?chǎng)預(yù)期的，并不是臨時(shí)性的限制政策,，而是長(zhǎng)效政策,、改革措施。如果頻繁集中運(yùn)用臨時(shí)政策工具,，會(huì)讓市場(chǎng)誤以為,，房產(chǎn)稅、土地財(cái)政改革等長(zhǎng)效措施還沒(méi)有準(zhǔn)備好,，還不能很快出臺(tái),。
其二，此時(shí)祭出“限之劍”是針對(duì)“金九銀十”而來(lái),。雖然“金九”即將過(guò)去,，也沒(méi)有出現(xiàn)“金九”行情，但“銀十”未到,，情況不明,。從以往情況看，“十一”黃金周也是樓市黃金周,，是集中看房,、買(mǎi)房的高峰期。因此,，提前加強(qiáng)限購(gòu)以防止“十一”期間以及“十一”之后樓市升溫過(guò)快,。而且，今年“金九銀十”前后國(guó)內(nèi)外形勢(shì)有所不同,，比如,，美國(guó)推出第三輪量化寬松政策，中國(guó)各地也投資各種重大項(xiàng)目“穩(wěn)增長(zhǎng)”,，這些因素對(duì)樓市的影響可能會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái),，所以北上廣在提前為樓市降溫。
最后,，在筆者看來(lái),，樓市調(diào)控與監(jiān)管,，既要著眼于當(dāng)前，更要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn),，著眼于民生訴求,。
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