|
樓市5月以來的回暖催生了9月土地市場的升溫,，房企拿地溢價率持續(xù)攀升雖給當(dāng)前吃緊的地方財政打了一針強(qiáng)心劑,，但是對于未來房價走勢而言，絕不是好消息,。
9月21日,，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊，合計出讓金額達(dá)到38.43億元,，尤其是通州地塊溢價率超過120%,，亦莊兩塊住宅用地成交價也均達(dá)到了合理土地價格上限，溢價率接近40%,，大大超乎市場預(yù)料,。
在房企1至8月銷售業(yè)績普漲以及整體資金面全面緩解的情況下，全國主要城市的土地市場也都像北京一樣逐漸紅火起來,。據(jù)媒體報道,，從9月5日至9月13日，萬科,、萬達(dá),、恒大、招商,、華潤等品牌房企在全國土地市場頻頻出手,，短短9天，10大房企買地金額就超過140億元,。與此同時,，較之上半年，9月住宅用地土地成交溢價率也大幅上升,。9月6日,，萬科以33.06億元競得一合肥地塊，溢價率為37.5%；9月12日,，招商地產(chǎn)以8.86億元競得一上海地塊,，溢價率更是達(dá)到75%。而時隔半月,，這一紀(jì)錄就被北京的120%溢價率打破,。
足見，進(jìn)入9月,，土地市場升溫已非常顯著,。
回顧歷史，我們發(fā)現(xiàn),，從2005年開始的房地產(chǎn)調(diào)控方式,，基本上都是遵循這樣的規(guī)律，即房價一上漲,，就調(diào)銀根,、調(diào)地根，收緊信貸,、提高房貸利率,、抬高首付比例、控制土地供應(yīng),。這些措施對投資性住房需求的抑制或者去房地產(chǎn)投資杠桿化,，肯定有短期的效果。但同時也帶來了兩個嚴(yán)重的負(fù)面影響：一是居住和改善性住房需求消費者成了捎帶的受害者,；二是本來要抑制需求,，可這樣的調(diào)控結(jié)果最后卻極大地傷害了供給�,？刂屏送恋毓⿷�(yīng),，沒有了資金，開發(fā)商拿什么蓋房呢,？這樣的結(jié)果就是經(jīng)過一段時間以后,，供給會嚴(yán)重不足，而剛需卻不斷累積,。一旦市場出現(xiàn)缺口,，壓抑的需求便集中釋放，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系就會逆轉(zhuǎn),，新一輪房價暴漲就在所難免,。
而且，稍稍細(xì)究一下便知,，這個缺口往往還是地方政府偷偷挖出來的,。我們看到,，每當(dāng)新一輪調(diào)控政策出臺時，購房消費者和開發(fā)商剛開始都是邊觀望邊博弈,。隨著心理預(yù)期的改變,，住房成交量開始下降，房地產(chǎn)開發(fā)商要么以促銷去庫存化,，以盡快回籠資金,，要么捂盤悄悄潛伏準(zhǔn)備過冬。而消費者則是捂緊錢包等待房價回落,。地方政府則馬上放慢土地供應(yīng)的節(jié)奏,，抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁觀望。隨著博弈進(jìn)入膠著狀態(tài),，有些前期過于冒進(jìn)或小規(guī)模的開發(fā)商就會出現(xiàn)資金鏈緊張,，經(jīng)濟(jì)增速也會由于缺乏房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效支撐而緩慢回落。在這種博弈白熱化的緊要關(guān)頭,，我們往往會看到各地方政府想方設(shè)法給調(diào)控悄悄開口子。而只要缺口一打開,，消費者的心理預(yù)期瞬間便會逆轉(zhuǎn),，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求就會在短時間內(nèi)集中釋放,。開發(fā)商趁機(jī)提價,，房價報復(fù)性反彈的戲于是再度開演，調(diào)控成果也就瞬間消弭,。
試想一下,，如果在博弈的白熱化時期，政府加大土地供應(yīng)會出現(xiàn)什么情況呢,？如果在加大土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上,，再改“招拍掛”為“限房價競地價”呢？如果限完房價,，再要求配建一定量的保障性住房呢,？很可惜，這只是想象,，從來沒有在現(xiàn)實中出現(xiàn)過,。實際情況往往是，博弈平衡打破后,，房地產(chǎn)市場價量齊升,，開發(fā)商又有了巨額資金，地方政府也樂于在高點加大土地供應(yīng),。于是,，地王又誕生了,，經(jīng)濟(jì)又回升了，有些人也高興了,�,？烧l又想過，新的地王誕生,，會為下一輪博弈埋下什么樣的伏筆呢,？
時至今日，雖然中央一再強(qiáng)調(diào)的“從嚴(yán)調(diào)控”穩(wěn)樓市政策和國務(wù)院督查組的切實行動讓地方政府的“悄悄開口子”小動作沒能得逞,，但地方政府對土地供應(yīng)的掌控和節(jié)奏還是沒能逃脫以上的邏輯,。2011年，由于房價趨勢走低,，房企拿地?zé)崆椴桓�,，全國土地成交市場一片冷清。�?jù)統(tǒng)計,，2011年一線城市除深圳土地出讓金額上漲外,，北京、上海,、廣州等城市均下跌,，全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%,，大部分城市都未能完成年初制定的土地轉(zhuǎn)讓計劃,。這其中，除了有房企規(guī)避資金風(fēng)險的考慮因素外,，土地成交價低于地方政府預(yù)期,，進(jìn)而導(dǎo)致地方政府捂盤和惜售是很重要的原因。不妨設(shè)想一下,，如果在2011年房價走勢趨緩時,，地方政府要是能主動調(diào)低土地成交價，結(jié)果會是什么樣呢,？
根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),，截至8月底，北京樓市可售庫存僅79242套,，再次跌破8萬套,，這意味著北京樓市新房庫存量創(chuàng)下了年內(nèi)最低紀(jì)錄。從5月開始的樓市回暖在加速商品住宅去庫存化的同時,，也使得房企有了拿地的底氣,，在這種情形下，地方政府供地欲望也開始回歸強(qiáng)烈,。房企愿意激烈競地,，政府愿意推出優(yōu)質(zhì)地塊,，好像皆大歡喜。但不能不考慮的是,，高地價本來就是高房價的主要推手,，所以眼下的高地價造就的一定是未來的高房價，那么樓市調(diào)控會去向哪里,？
我們認(rèn)為,，在“穩(wěn)增長”和“穩(wěn)房價”的雙重政策目標(biāo)下，真正在意民生,，可以有如下選擇：第一,，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購和限貸政策，必要時可以將此政策推廣至全國,；第二,，持續(xù)加大推出住宅用地量，保證未來普通商品住房的有效供給,，雖然現(xiàn)在來做這些已經(jīng)有些遲了,，但做了總比不做要好；第三,，政府主動從土地收益中后退一點,，大幅調(diào)低土地的成交限價，想辦法多推行“限房價競地價”或“限地價競保障房配建”的土地競拍模式,；第四，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅,、土地制度改革,、住房雙軌制等房地產(chǎn)調(diào)控的市場化機(jī)制建設(shè)。
樓市調(diào)控,，現(xiàn)在似乎又到了緊要關(guān)頭,。無論還有多少爭議，有一點確鑿無疑,，以往的房地產(chǎn)調(diào)控邏輯不能再繼續(xù)下去了,，尤其地方政府不能再繼續(xù)沉迷于高額的土地財政收益。不然,，調(diào)控很可能前功盡棄,。（作者趙曉系北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授；陳金保系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）
|