2012年旅游行業(yè)非�,；鸨�,，旅游地產(chǎn)也是不遑多讓,。根據(jù)統(tǒng)計,，前100大房地產(chǎn)商中,，有三分之一已經(jīng)加入到這個領(lǐng)域掘金,。財經(jīng)評論員葉檀和復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民,，新財富旅游行業(yè)最佳分析師獎毛崢嶸,，旅游財富網(wǎng)CEO曾曉成一起談?wù)劼糜蔚禺a(chǎn)。
葉檀：現(xiàn)在旅游地產(chǎn)到底火爆到什么程度?
曾曉成：我們今年公布了一個數(shù)據(jù),，2012年的第一個季度,，旅游地產(chǎn)的投資是2600億。上半年的數(shù)據(jù)還未出,，初步估算為8000億,。
旅游地產(chǎn)投資周期長、風(fēng)險大,，需要占用大規(guī)模的資金,，收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長，管理,、運(yùn)營過程復(fù)雜,，維護(hù)費(fèi)用高，而正是這些開發(fā)運(yùn)營的巨大難度將這一領(lǐng)域過濾成了大房企的逐鹿場,。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項目就有近70個,，總規(guī)模逾2600億元,。今年1月至4月，全國房地產(chǎn)投資總規(guī)模為1.58萬億元,，旅游地產(chǎn)占了其中近1/5,，預(yù)計全年旅游地產(chǎn)計劃投資總額將超萬億元。在百強(qiáng)房企中,，至少有1/3介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域,，主要企業(yè)包括萬達(dá)、雅居樂、富力,、萬科,、恒大、世茂,、佳兆業(yè),、中坤等。
葉檀：旅游地產(chǎn)現(xiàn)在投了8000億啊,，跟住宅地產(chǎn)相比怎么樣,？
蔡為民：和住宅地產(chǎn)的狀況不一樣。住宅地產(chǎn)的量更大,，因為住宅地產(chǎn)是全面的,，而旅游地產(chǎn)還有相當(dāng)?shù)木窒扌裕挥性陲L(fēng)景秀麗,，景觀獨到的地方,，像黃山、海南,，這些地方會去做旅游地產(chǎn),。從房地產(chǎn)角度來說，8000億并不算多么龐大的量,；但是如果說從單一的旅游地產(chǎn)來看,，8000億絕對是過度飽和的。近一兩年來,，住宅地產(chǎn)受到比較嚴(yán)厲的調(diào)控打壓,，對開發(fā)商而言，必須要尋找出路,。去年主要轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),，今年主要轉(zhuǎn)向在旅游地產(chǎn)。住宅地產(chǎn)泡沫被政府壓下去了,，現(xiàn)在關(guān)鍵是商業(yè)地產(chǎn)跟旅游地產(chǎn)，政府沒有打壓的措施,，因為旅游地產(chǎn),、商業(yè)地產(chǎn)跟股票一樣有風(fēng)險，你愿意進(jìn)去找死,，那是你自己的事,。
目前我國綜合性旅游項目主要分為海景型、名山大川型,、歷史文化型和主題樂園型,。海景度假地產(chǎn)可謂國內(nèi)最早、最流行的旅游地產(chǎn)模式,，典型代表為海南三亞,、東部沿海地區(qū),。海南樓市1992年崩盤，2003年開始復(fù)蘇,，2006,、2007年有所壯大，2008年的金融危機(jī)似乎對海南地產(chǎn)的影響并不明顯,，國際旅游島建設(shè)似乎給高溫的海南地產(chǎn)火上澆油,，隨之而來的卻是進(jìn)退兩難的尷尬。在經(jīng)歷了2010年的暴漲后,，以�,？凇⑷齺喌鹊貫榇淼暮Ｄ蠘鞘袕母叻寤氲凸�,，價跌量滯,，不少炒房客被套牢。
除了海南,、云南等幾個傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)投資開發(fā)的熱地,，最近幾年開始向全國蔓延。在廣東惠州沿海一帶,，聚集有金融街,、碧桂園、富茂,、萬科等房企的旅游地產(chǎn)項目,。世茂集團(tuán)在大連金渤海岸旅游度假區(qū)的世茂·御龍海灣，總投資高達(dá)500億元,；佳兆業(yè)在遼寧東戴河新區(qū)的度假項目,，預(yù)計投資達(dá)500億元；萬達(dá)的長白山國際旅游度假區(qū),，中弘股份的長白山望天鵝國際旅游度假區(qū),，方興地產(chǎn)的麗江“金茂雪山語”都是依托名山大川而建的項目。宏村,、烏鎮(zhèn)等項目則是將古典小鎮(zhèn)重新包裝,。此外以上海迪士尼為代表的主題樂園也成了地產(chǎn)商和風(fēng)投們的新寵。
葉檀：旅游地產(chǎn)應(yīng)該警惕,，因為它變成了住宅地產(chǎn)的變奏,，變成了商業(yè)地產(chǎn)的變奏，是有一定的泡沫的,。旅游地產(chǎn)的高收入吸引著資金前仆后繼的進(jìn)入,，但是高收益背后的高風(fēng)險卻并不是誰都能夠承受得起的，而且它也需要資金長期巨量的投入，注定它是一個燒錢的過程,，我們一直很擔(dān)心,，到底誰能夠活到最后呢？
曾曉成：旅游地產(chǎn)就是燒錢的,？未必,。要看項目怎么細(xì)分的，像長白山萬達(dá)這個項目,，它打造的是旅游綜合體,，涵蓋了休閑、娛樂,、養(yǎng)生,、高爾夫球場這些適合于休閑度假的功能，我可以住一個星期,，也可以住半年,，我有我需要的各種娛樂設(shè)施。
毛崢嶸：一個好的旅游地產(chǎn)項目應(yīng)該依托一個好的旅游目的地,；從投資回報來講,，可能有一部分要賣掉，但是我仍有大量的自持,，比如有娛樂經(jīng)營性項目能獲得投資回報,，使商業(yè)模式變得更加豐富，而不是主要集中在房產(chǎn)銷售,。如果主要靠賣房子的話,，那我覺得真的是掛羊頭賣狗肉了。
蔡為民：旅游地產(chǎn)是個好東西,，關(guān)鍵是很多好東西一移植到中國就變壞東西了,。最顯著的是主角跟配角的關(guān)系混亂了。理論上既然叫旅游地產(chǎn),，你應(yīng)該70%物業(yè)是自持的,，最多30%銷售，但是在中國,，它可能是1比1了,，甚至于概念型的旅游地產(chǎn)也出現(xiàn)了。我有一個旅游設(shè)施,，然后旁邊建一堆住宅作為旅游地產(chǎn)來宣傳，來抬高我的住宅價格,。
葉檀：您說的我就想起來這個泡沫,，我上次到一個城市去坐摩天輪，它叫“眼睛”，然后邊上的地產(chǎn)價格也就起來了,。這個是城市景觀地產(chǎn),，跟旅游地產(chǎn)也比較相像。那么現(xiàn)在有沒有旅游地產(chǎn)項目建了,，結(jié)果卻根本沒有人來買,？
蔡為民：這樣的項目非常多，以黃山為例,，黃山周邊100多個旅游地產(chǎn),，我到現(xiàn)在沒聽說有成功的。當(dāng)初一哄而上,，后來往往是一枝獨秀,，其他全死了，所以消費(fèi)者去買的時候,，能剛好買到一枝獨秀的那一個樓盤嗎,？不一定哦。所以你眼睛要擦亮,。
葉檀：很多朋友肯定對旅游地產(chǎn)非常感興趣,，但是旅游地產(chǎn)有做起來的，有沒做起來的,，也有現(xiàn)在憋著準(zhǔn)備漲價的,。不同的地方的旅游地產(chǎn)活力是完全的不一樣的，大家去投資一定要小心,�,？纯此淖饨稹⑹蹆r,，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力,，這個很重要。如果說所有做旅游地產(chǎn)的人,，能真正通過旅游產(chǎn)業(yè)做大他的公司,，那么恭喜，這個行業(yè)未來一定有前景,；如果所有旅游公司的老板都不務(wù)正業(yè),，忙著去圈幾十畝的地，那我想過個5年,、10年,，恐怕中國的旅游行業(yè)就會變味，有可能中國的旅游行業(yè)的秩序就會一塌糊涂,。