國務(wù)院派出的房地產(chǎn)市場督查組剛回到北京,，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)就表明,，7月份新房的價(jià)格，無論是環(huán)比還是同比都顯現(xiàn)出回暖跡象,，房價(jià)的反彈似乎成了趨勢,。價(jià)格是市場的核心，房價(jià)的反彈是不是意味著扭轉(zhuǎn)了兩年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的局面,，住房市場的價(jià)格是不是會(huì)出現(xiàn)新一輪的上漲,？其問題何在,？為什么十年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策都無法切中住房市場要害，房價(jià)越是調(diào)控越漲,？
對于近期樓市價(jià)格反彈,，國務(wù)院派出的督查組指出，從督查情況看,，國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí),，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制,。并批評地方樓市調(diào)控存在三大問題：一是近期一些城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲,，導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生變化，穩(wěn)定房價(jià)的壓力加大,。二是個(gè)別地方存在通過放松限購條件,、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的苗頭,。三是部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低,，個(gè)別城市不到10%；一些地方的市場監(jiān)管力度需要加大,，部分城市尚未建立預(yù)售資金監(jiān)管制度,，一些樓盤的價(jià)格公示不夠規(guī)范。已有政策若能從嚴(yán)執(zhí)行市場不具大幅反彈條件,。
針對這些情況,，采取什么樣的政策才能讓住房市場價(jià)格反彈僅是曇花一現(xiàn)、讓過高的房價(jià)回歸到合理水平,，讓住房市場能夠健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,？對于這些問題，我們只要做個(gè)簡單的梳理就能夠一目了然,。
房價(jià)反彈的三大緣由
可以說,，十年來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從來就沒有停止過,，房地產(chǎn)宏觀政策也出臺(tái)許多,，但是多數(shù)的政策目標(biāo)不明確，政策工具與之不兼容,，其實(shí)際效果可想而知,。直到2010年國十條出臺(tái)才真正讓房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)明確（遏制住房投機(jī)投資需求，讓住房市場轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)為主導(dǎo)的市場）,，政策工具配套具體（強(qiáng)調(diào)用信貸與稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿,，輔助之土地與問責(zé)政策）。這就有2010年以來國內(nèi)住房市場出現(xiàn)真正地緩慢地調(diào)整,。不過,，由于執(zhí)行上與政策目標(biāo)有一定差異性,，從而使得兩年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果并沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
但是,，在房地產(chǎn)市場調(diào)控后銷售全面下降,、房價(jià)開始逐漸下行后，其最為直接的反映就是住房開發(fā)投資增長下行而影響到關(guān)聯(lián)行業(yè)與產(chǎn)量過剩,，影響到整個(gè)GDP增長下行,。在這種情況下，盡管政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度依然堅(jiān)決,，也要求嚴(yán)格遏制住房投機(jī)投資需求及讓房價(jià)回歸合理價(jià)格,，但為了GDP的穩(wěn)增長，不得不突破房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為重要的信貸底線,，通過3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,、兩次減息使得堅(jiān)持了兩年的貨幣政策變得寬松�,？梢哉f,，作為一個(gè)投資為主導(dǎo)的住房市場，貨幣政策的寬松也就意味著住房購買的信貸融資條件出現(xiàn)改變,，從而使得住房市場的預(yù)期很快發(fā)生轉(zhuǎn)變,。在住房市場仍然是一個(gè)投機(jī)炒作賺錢的工具、是一個(gè)居民財(cái)富的增長工具時(shí),，這種市場預(yù)期的逆轉(zhuǎn)立即吸引大量投資者又重新進(jìn)入市場,。住房銷售立即增長，房價(jià)也就在這種情況下反彈,。
在這種情況下，地方上更是借助于一個(gè)虛擬的住房“剛性需求”概念（但無論房價(jià)水平在什么程度,，這個(gè)住房“剛性需求”是不存在的,，因?yàn)槿魏巫》啃枨蠖嫉媒⒃谫徺I者有支付能力的基礎(chǔ)上，如果沒有購買住房支付能力,，那么這種住房需求只是潛在需求或個(gè)人對住房欲望,。而在當(dāng)前的高房價(jià)下，85%以上的居民都沒有支付能力進(jìn)入住房市場,，這種住房“剛性需求”是不存在的或虛擬的）,，試圖突破現(xiàn)有的住房政策，希望以此來刺激住房消費(fèi)（其目標(biāo)就是一個(gè),，就是如何讓現(xiàn)有市場的住房價(jià)格不下跌的情況增加住房銷售,，以此來建立起一個(gè)它們所需要的房地產(chǎn)繁榮市場）。盡管地方的這些政策對刺激住房銷售能夠起到推波助瀾之作用,，但這些政策并不是最近國內(nèi)不少城市住房市場的價(jià)格反彈的主導(dǎo)因素,，沒有上述所指出的三個(gè)條件（房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工具思維沒有轉(zhuǎn)變,、貨幣政策的變寬松及以投機(jī)炒作為主導(dǎo)市場沒有轉(zhuǎn)變）存在，地方政府這些政策所到作用是十分有限的,。所以,，最近房價(jià)反彈，真正的源頭我們也就可想而知了,。
價(jià)格調(diào)整是最核心問題
從國十條以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)就是要全面遏制住房投機(jī)投資需求,，讓住房價(jià)格回歸到合理水平。那么什么是住房市場的合理價(jià)格水平,？如果是一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場,，住房價(jià)格合理水平應(yīng)該是以絕大多數(shù)居民的可支付能力為基點(diǎn)。也就是說,，住房市場不僅要從性質(zhì)上根本轉(zhuǎn)變,，而且也要讓當(dāng)前住房價(jià)格水平回到絕大多數(shù)居民都有能力來購買。但是,，從實(shí)際的市場情況來看,，2011年中國社會(huì)科學(xué)院有一份研究報(bào)告指出，當(dāng)時(shí)的住房價(jià)格水平基本上把85%以上的居民都排斥在市場之外,，他們是沒有支付能力來購買的,。可以說,，近兩年來,，經(jīng)過房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，盡管住房銷售一段時(shí)間里出現(xiàn)全面下降,，但住房價(jià)格并沒有由于住房銷售下降而下行,，兩年來國內(nèi)住房市場基本上處于“量跌價(jià)滯”僵化的局面。如果價(jià)格不調(diào)整而保持原有的高位,，那么那些沒有支付能力的居民如何進(jìn)入這個(gè)市場,？房地產(chǎn)市場的價(jià)格調(diào)整才是市場最為核心的方面。
同時(shí),，按照市場經(jīng)濟(jì)一般規(guī)律,，如果住房銷售全面下降，那么住房價(jià)格也會(huì)隨著下行,�,？墒牵瑥倪@兩年國內(nèi)住房市場所發(fā)生的情況來看,，雖然這兩年住房市場是全面快速下跌,，但房價(jià)卻頂著天花板上不下去。可見,，這個(gè)住房市場仍是以住房投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場,。在這個(gè)市場住房需求是零到無窮大。在這個(gè)市場,，當(dāng)住房市場金融等條件變化時(shí),，住房銷售可能會(huì)突然停止，但住房投機(jī)炒作者是不會(huì)輕易降價(jià)出售手上住房的,。如果這個(gè)市場不發(fā)生轉(zhuǎn)變,，與國十條的住房調(diào)控目標(biāo)是相差甚遠(yuǎn)。
此外,，如果沒有對住房購買在稅收上的事中與事后限制,，購買一套住房同樣也可以用作投機(jī)炒作，只不過這種住房投機(jī)炒作的杠桿率降低而已,。美國95%以上居民只購買一套住房,，其次貸危機(jī)也是住房市場泡沫引發(fā)的。更何況有很早前購買多套住房投機(jī)炒作還在市場,。因此,，應(yīng)關(guān)注對住房購買在稅收上的事中事后的限制顯得尤為必要。
所以,，對于當(dāng)前國內(nèi)住房市場宏觀調(diào)控,，要防止住房市場的價(jià)格反彈，關(guān)鍵問題還在于要真正地從遏制住房投機(jī)投資需求入手,，并通過嚴(yán)厲稅收政策,，把這些需求擠出住房市場，真正去除住房的賺錢功能,，這樣才能轉(zhuǎn)變當(dāng)前國內(nèi)住房市場性質(zhì),，才能讓房價(jià)回歸理性。這是事半功倍的辦法,。