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筆者在前一次的專欄中從供給的角度探討中國式房地產(chǎn)困局的解決路徑,，這次試著從需求的角度來分析一下，中國式房地產(chǎn)調(diào)控困局是否存在其他解決的辦法,。概括來說,，住宅地產(chǎn)的需求,，無外乎被區(qū)分為消費和投機(jī)兩種需求。這次被輿論稱為史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控,，也明確無誤地把住房的投機(jī)性需求列為重點打擊目標(biāo),。為了實現(xiàn)這個目標(biāo)，甚至不惜動用“限購”這個“一刀切”式的行政性手段,，這不能不遏制住了部分消費性需求,，其中包括部分所謂的“剛需”和自住改善性需求。但是,，世間的事情就是這么復(fù)雜,，并非投資性需求就是簡單地把炒房作為投資標(biāo)的，消費性需求也并非只是為了自住就算是合理消費,。筆者在此想要強調(diào)的是,，中國式地產(chǎn)調(diào)控的困局中，不僅需要“重點抑制”投資屬性的需求,，在所謂的消費性需求中也要做具體的認(rèn)真分析,，不可簡單而論。事實是,，在中國的房地產(chǎn)市場上,，確實存在通過利用住房抵押貸款的杠桿性不斷放大投資收益的“專業(yè)炒房族”，但是其比例有限,。而隱藏在消費性住房消費中的基于投資預(yù)期產(chǎn)生的消費需求,，也是一個需要重點分析的因素。
經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)的學(xué)生在學(xué)習(xí)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)的時候,，就被要求區(qū)分需求和欲望這一組概念,。只有在具有購買能力的前提之下，才能被歸于需求,，否則就只能算是欲望。欲壑難填,，人性使然,，無關(guān)制度設(shè)計。哪怕在西方市場原教旨主義者的眼中,，也無法通過市場手段來滿足每個人的所有欲望,。因此，不管是哪個理論學(xué)派,，都無法滿足人性帶來的所有貪欲,。不同學(xué)派的理論和實踐的差異，體現(xiàn)在如何更為有效的需求管理上,。而有效需求管理的前提,，就是理解這些需求產(chǎn)生的原因和發(fā)展方向,，以此設(shè)計合適的政策激勵，引導(dǎo)需求朝著合適的方向發(fā)展,。別誤會,，筆者絕無鼓吹回歸到計劃經(jīng)濟(jì)時期之意，更不希望住房重回國家計劃分配的老路上去,。僵化的計劃與靈活的管理,，是計劃經(jīng)濟(jì)與有效需求管理的根本區(qū)別。
按照國際標(biāo)準(zhǔn),，中國的房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市居民收入水平,，如果還有人在拿著所謂的“剛需”來為房價的繼續(xù)攀升作“推手”，那就不能僅僅讓人從鼓吹這些論調(diào)的人士的專業(yè)素養(yǎng)上來質(zhì)疑了,。事實上,，已有很多專家學(xué)者從中國傳統(tǒng)文化的角度對國人的特殊住房需求，也即“剛需”,，或者是所謂的“丈母娘需求”作了系統(tǒng)而詳細(xì)的論述,。我想在此強調(diào)的是，造成當(dāng)下諸多樓市怪象的成因,，不僅僅是中國傳統(tǒng)的“成家立業(yè)”的觀念,，更多還是轉(zhuǎn)型社會大背景下社會動蕩心態(tài)的一種心理折射。更進(jìn)一步來說,，是有太多人把對社會中面臨的壓力和變化帶來的焦慮所需要的安全感,，都寄托在了能夠買到的一套套商品房之上。理解這一點,，對于我國房地產(chǎn)住宅市場的有效需求管理是至關(guān)重要的,。根據(jù)安聯(lián)集團(tuán)的統(tǒng)計報告，中國富裕人群的房產(chǎn)占其總資產(chǎn)比重為72%,，銀行儲蓄占比降至14%,，股票占比為5%，銀行理財產(chǎn)品占比為4%,，外匯占比為1%,，其他產(chǎn)品總計僅4%。
由于在社會變革之中的焦慮感持續(xù)上升,，缺乏安全感的民眾只能根據(jù)自身的能力去選擇抓住所有能夠抓住的可能為自己爭取某種安全感,。演藝明星，豪商巨賈可以為自己在海外置辦下若干份產(chǎn)業(yè),，以備將來不時之需,。升斗小民沒這個條件，辦不下豪宅整個蝸居也成,，先在力所能及范圍之內(nèi)買下再說,。要是真是連個蝸居也置辦不下來,，那就趕緊把住房問題上升為人生頭等目標(biāo)，一切唯住房馬首是瞻,。
對普通的居民來說,，職業(yè)炒房的比例絕對是極小極小，他們并不指望著靠炒房一夜暴富,，大多數(shù)人都不過是被時代大潮下的所謂社會主流情緒所裹挾,，在無意識中被推向前進(jìn)的微小個體。對他們而言,，住房早已并不僅僅是住房,，而是值得他們耗盡幾代人儲蓄所要獲得的一種安全感，一份保障,，至于這份保障是不是只有幾十年的使用權(quán),，則是可以暫且不考慮的問題�,？梢�,，在國人心目中，住房所能提供的價值,，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房的物理屬性能給人們的效用的,。這恐怕是中國住房市場眾生世相之中，最有代表性的一張浮世繪了,。要扭轉(zhuǎn)這種心態(tài),，簡單的頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳恐怕只能是事倍功半,，甚至徒勞無功,。要想根本扭轉(zhuǎn)這種心理，就必須想辦法把住房所承擔(dān)的這些額外的作用從住房本身給剝離出來,，不僅僅剝離商品住房的投資屬性,，還要剝離其他的超出居住這一物理屬性的其他功能。要給房子“所不能承受之重”及時
“減負(fù)”,。缺乏牢固基礎(chǔ)的安全感,，恰如在沙灘上蓋的高樓。如果繼續(xù)讓大眾的安全感和幸福感寄托在都市中的一座座水泥建筑之上,，不僅無助于構(gòu)筑和諧發(fā)展的社會環(huán)境，更會對我國長期的經(jīng)濟(jì)增長埋下致命的隱患,。
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