房價又漲了。18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明：7月份,，全國70個大中城市新建商品住宅環(huán)比價格上漲的城市有50個，比6月份增加了25個,。整個7月份，為了防范房價上漲，可謂“警鐘常鳴”。7月7日,，溫總理在江蘇調(diào)研時強調(diào)：絕不允許房價反彈。7月19日,，國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知,，要求堅決防止房價反彈,。7月24日，國務院決定派出8個督查組,。7月31日,，中央政治局提出：切實防止房價反彈。
這一套組合拳打出去,，效果應該是有一些的,，比如部分城市住宅成交量已有所下滑。但是,，作為調(diào)控的核心目標,，房價卻依舊上漲。去年10月,，70個大中城市房價首次出現(xiàn)環(huán)比下跌,，連跌8個月后，今年6月首次止跌反漲,，平均漲幅為0.02%,，7月的漲幅擴大至0.14%。
中央“三令五申”,，仍拉不住房價反彈的籠頭,。面對這一現(xiàn)象，調(diào)控政策該怎么辦,？我們認為,，首先應反思調(diào)控目標的合理性。2005年以來,，房價是主要調(diào)控目標,，2010年以來更上升為惟一目標。具體措辭有：穩(wěn)定房價、扼制房價過快上漲,、促使房價回歸合理,、促使房價合理回歸、防范房價反彈等,。長期而論,，在國際上，房價具有準資產(chǎn)價格的屬性,，具有較強的波動性,，而且漲多跌少；短期來看,，我國尚處于房地產(chǎn)快速發(fā)展期,，客觀上房價上漲的壓力較大，況且還有推高房價的“土地財政”,、“購房偏好”等特殊國情,。
在這種情況下，將房價作為調(diào)控直接目標,，注定在大部分時間段,，都難以取得顯著效果。從價格機制分析,，商品價格的終極的決定因素是供求關(guān)系,。穩(wěn)定房價首先應追求住宅供求平衡，可以將平衡供求作為調(diào)控主要目標,。如此則調(diào)控邏輯也就清晰了,。反思過去十多年，住宅市場的主要矛盾是“住宅開發(fā)和供應無法滿足人們過去幾十年積累的與現(xiàn)在日益增長的需求”,。這是兩個層次的問題：第一個層次是保障房建設滯后,，導致中低收入家庭、過渡性住房困難家庭需求得不到滿足,。第二個層次是商品房供應規(guī)模,、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品質(zhì)量,，還不能全方位滿足中高收入家庭的需求,。
近些年房價調(diào)控效果不佳的重要原因之一是：偏重于抑制需求，輕視了增加供應,。抑制需求方向正確,，緊縮個人房貸、提高二手房交易稅,，以及當前的限購,、限貸,，皆有助于抑制投資投機性需求。限購,、限貸這類行政干預手段,，短期效果顯著，但不宜長期“吃猛藥”,。為了長期性抑制投機需求,，首先應使用稅收手段。其次,，可動用信貸工具,，提高房貸門檻，尤其是上調(diào)個貸利率,。
關(guān)于增加市場供應,，過去重視不夠，遑論落實,，未來急需進行大力度的制度改革,。造成住宅供應偏緊的根源，在于國有建設用地出讓的壟斷性,，以及集體建設用地改革嚴重滯后,，其中又牽涉到地方土地財政的痼疾,，以及小產(chǎn)權(quán)房的亂象叢生,。另外還有一點，過去被忽視,，那就是當房價下跌或漲幅回落的時候,，企業(yè)開發(fā)投資的積極性隨之下滑，從而為下一輪市場供應短缺埋下“禍根”,。
房地產(chǎn)調(diào)控,，已到了總結(jié)、反思,、改進的時候了,。應考慮改變調(diào)控目標，由抑制房價,，轉(zhuǎn)向追求供應平衡,；由“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”,，轉(zhuǎn)向更具持續(xù)性,、長期性、系統(tǒng)性的治療方式,。