目前各部委有一系列關于房地產調控的儲備政策，將酌情適時適度地調控,。如果房價反彈之勢難以抑制,，后期儲備政策必然應聲而出。目前,，市場各方都屏息以待,。
房價若反彈，調控就加碼,？國務院督查組會叫停地方政府微調政策嗎……市場內外充斥著各種猜測,，各種觀點，各種判斷,。在樓市調控進入新的敏感觀察窗口之際,，上海證券報獨家專訪了房地產權威專家——住建部政策研究中心副主任王玨林。
市場回暖是事實
要密切關注集中購房成交催生房價反彈
上證報：自去年房地產調控以來,，樓市成交量一跌再跌,，但是今年3月份以來，北京等地的住宅成交量,，卻出現月月遞增的態(tài)勢,。對于今年樓市的表現，您怎么看,？
王玨林：事實上,，今年上半年樓市沒有預期的那么好，上半年銷售量僅3.9億平方米,，按這個增長速度,，預計今年全年全國住宅銷售量為8億平方米，僅僅高于2008年水平,。而2011年全年全國房地產銷售面積是10.99億平方米,。相比較就可以看出，今年全國房地產市場成交下降仍是主流。
但是,，今年一,、二線城市確有回暖。這有多方面原因,，其中重要原因之一就是今年的信貸環(huán)境發(fā)生變化,。
去年10月至今年2月，金融系統(tǒng)無論對開發(fā)商的開發(fā)貸,，還是對個人住房貸款都是從緊的,，沒有房貸的支持，房地產市場肯定是低迷的,。
而2月份之后,，降準、降息,，加之首套房的房貸優(yōu)惠政策不再從緊,，所以房地產市場有所回暖是事實。不過樓市回暖主要反映在一,、二線城市,，并不是全國都是如此。
對于一,、二線城市住宅成交量月月回暖的現象和趨勢需要關注,。因為，集中消費購房會導致房價的反彈,，會損害房地產調控的大環(huán)境,。
上證報：2011年，全國房地產開發(fā)投資61740億元,，同比增長27.9%,。而今年上半年，全國房地產開發(fā)投資30610億元,，同比名義增長16.6%（扣除價格因素實際增長14.3%）,，其中，住宅投資20879億元,，增長12.0%,。房地產的投資大幅回落，對此您如何看待,？
王玨林：房地產投資回落是一種必然,，但預計全年不會過低。
上半年房地產投資回落有幾個方面的原因,。其一是宏觀經濟下滑比較快,，影響了投資者的整體預期,，由此導致投資意愿收縮；其二是去年拿地的開發(fā)商開發(fā)進度整體偏慢,；三是開發(fā)企業(yè)資金周轉緊張（除了一些型房企）,，投資能力有限。簡而言之,，在資金緊張之下，已經囤了地的開發(fā)商放慢開發(fā),，由此導致今年上半年全國房地產投資下滑比較快,。
今年房地產投資回落是必然的，但是下半年房地產投資不會繼續(xù)回落,，預計今年全年的整體水平也不會過低,。這是從兩方面考慮，其一中央政府調控的目的是實現房地產的“軟著陸”,，而非“硬著陸”,；其二從企業(yè)自身來看，房企不投資也面臨著無法長期運營的窘境,。
因此,，預計下半年全國房地產投資會有所回升，特別是大的開發(fā)商,，在二,、三線城市的投資趨勢是擴張的，目前收縮的主要是中小房地產企業(yè),。
上證報：您認為今年下半年中國房地產市場的趨勢是回暖,，回落，還是仍不明朗,？
王玨林：樓市回暖已經是事實,，雖然銷售量同比下降，但在一,、二線城市的帶動之下,，樓市還是回暖的。這個趨勢能否延續(xù),，要看其他方面的條件,，如信貸環(huán)境等。
我擔心的不是市場走向低迷,，而是樓市的反彈,。即，由于集中購房消費,、對預期的誤判,，局部區(qū)域形成樓市過熱，從而影響到整個調控大局。從這個層面來說,，“回暖”這個詞有誤導的可能,，我認為更好的說法是“下半年樓市趨于平穩(wěn)”。
政策后續(xù)政策出臺與否需看市場臉色
限購政策,，通過調整供求關系,，緩解市場和社會的矛盾，這項政策是不會變化的,。
土地市場的反彈,，主責在地方政府，他們必須轉觀念,。賣地來錢最快也最多,，這是地方政府支持房地產的原因所在。但是卻不能支持他們這樣做,。土地賣光了怎么辦,？這種做法顯而易見是不可持續(xù)的。地方政府必須轉觀念,，改變這種發(fā)展模式,。
簡單而局限地把城鎮(zhèn)化理解為房地產投資是大錯特錯了。
“國八條”是樓市調控“基本原則”
上證報：近期樓市的回暖,，已經引起中央政府和各個相關部門的關注,，住建部、國土部,、銀監(jiān)會,、央行不僅紛紛表態(tài)，堅持調控不放松,，而且還下發(fā)文件重申從嚴調控的具體辦法,。由此，市場內外也有一種聲音：如果房價再出現反彈,，政策就會加碼,。您認為政策真會加碼嗎,？還是已經到了政策底,？
王玨林：目前管理房地產市場有三個辦法：其一是消費方面,，做調整限制,，即限購；其二是資金方面,，進行控制,，如限貸,；其三是稅收調節(jié)的辦法,，如房產稅試點,。
從去年資金信貸政策的實際效果來看,，對房地產市場壓力和影響非常大，而今年通貨膨脹已經得到有效控制,，在目前穩(wěn)增長日益成為重中之重的大背景之下,，再通過收緊信貸調控房地產，不太現實,。而稅收的辦法,，是長期政策，不是一下子就能鋪開的,，目前也難以立竿見影,。限購政策，通過調整供求關系,，緩解市場和社會的矛盾，這項政策是不會變化的,。
目前市場上所說的政策已經到底線了,，而實際上還有很多政策沒有執(zhí)行到位。房地產市場的穩(wěn)定需要兩方面的支撐：一是增加市場供應量,；二是需求方面,，減少不必要的消費。對于前者,，市場更多的關注于新增土地和新建房屋量上,，但老問題仍然沒有解決，即大量閑置土地有待開發(fā),，有些在建項目也在延緩進度,，這都直接影響了住宅的供應量，從而導致供需關系這一根本矛盾仍未解決,。
目前市場寄希望于政策加碼,，來推進房地產調控的邏輯本身就有錯誤。實際上,，在“國八條”大的政策框架之下,，不會出臺新的政策，而是落實現有政策,，對于執(zhí)行上不足的細節(jié)問題要切實落實,，而不存在超越“國八條”之外的新政問題。
簡而言之,，就看現在的這些措施能不能管好市場,，如果能管好市場，也就沒必要再出臺新政策,，如果管不住,，就必須出新政策,。
國務院督查組肩負三大任務
上證報：國務院從7月下旬開始，派出8個督查組,，對16個�,。ㄊ校┴瀼芈鋵崌鴦赵悍康禺a市場調控政策措施情況開展專項督查。此次督查的重點是檢查住房限購措施,、差別化住房信貸政策,、稅收政策的執(zhí)行情況等。對于這次督查,，您認為會否有個別城市的微調政策被“糾偏叫�,！保�
王玨林：國務院房地產督查組的派出,，既是需要也是必要,，它肩負著三大任務。其一,，其督查的具體內容,，是現有政策的執(zhí)行情況，對于全國有警戒作用,，會讓一些有意微調的城市就此打住,。
考慮到政策管理市場，必須定期檢查督查,，否則時間一長,，如果不督促，政策執(zhí)行可能存在弱化問題,。
其三,，2012年已經過半，對于房地產的各個方面,，包括土地,、公積金、政策執(zhí)行情況等都需要了解,。因此,，此次國務院督查組在督查之外，還有調查的要求,，即了解各地房地產實際情況,，以便為下半年的政策提供決策參考。
上證報：揚州市財政局,、房管局5月8日發(fā)出通知,，給予對個人購買“成品住房”即精裝修房進行獎勵，購房者最高可獲房款的千分之六,。該政策也被業(yè)內指為托市之舉,，引起房地產業(yè)內外較多關注,。揚州的政策不會被叫停嗎？
王玨林：揚州的政策是鼓勵購買精裝修住宅,。鼓勵精裝修,，這是住建部多年前就提出的，它可以節(jié)省大量資源能源,。但是,，由于當時房價過高，相關部門不敢大張旗鼓地推進此事,，因為開發(fā)商必然會借機漲房價,，那樣的話，房價上漲的板子可能打到鼓勵精裝修的政策上,。
揚州目前嘗試做這件事,，我個人不反對。因為,，這項政策的執(zhí)行,，地方政府是需要自己掏腰包的，這就使得財力不濟的地方政府無力出臺類似政策,，由此全國各地紛紛仿效的可能性較小,。
更為重要的是,，大家不要忽略一個問題,，即，在房地產調控之下,，揚州的該項政策之外,，還要控制好房價，否則就會給自己招來“麻煩”,。
限購政策根本不具備退出條件
上證報：但是,，市場還是希望看到國務院督查帶來一些實際成果，有沒有一種可能,，醞釀新的調控政策出來,？
王玨林：這種期望可以理解，但是,，督查,、調查，并不意味著就要出新東西,。我之前已經說過,，督查之外了解實際情況更為重要�,？梢钥隙ǖ氖�,，目前房地產調控不可能放松,，特別是限購政策，是目前房地產調控的紅線,，根本不具備退出的條件,，而將長期持續(xù)。
限購政策退出,，只有在兩種情況下出現,，其一，自動取消,，即經濟不景氣,，市場低迷，沒人愿意買房或無能力買房,；其二房地產稅收政策承接且足以調節(jié)供求關系,。
而目前這兩個情況都難以出現，目前房價僅僅是漲幅趨緩,，并不是消費能力不足,，截至去年年底，居民儲蓄存款35萬億元,。如果這部分資金釋放出來,，可以肯定其中很大一部分會進入房地產市場，這樣必然會抬高房價,。所以,，我一再擔心房價反彈，一再強調持續(xù)調控不放松,。
另一方面,，房產稅試點工作肯定是要推進的，但預計不會很快,。因此,，限購政策將長期持續(xù)，也是長期任務,，不是一兩年就可能退出的。
對于“限購”的爭議,，我認為在中國現階段不成熟,，用這一過渡辦法是無奈之舉，卻也是有效之法,，不能讓投資者占領房地產市場,。
地方政府不能動搖調控大局
上證報：但是，今年以來,，已有約40個城市出臺不同程度的樓市調控微調政策,，而且力度有進一步加大的趨勢,，地方政府與中央政府的博弈使政策打折扣怎么辦？
王玨林：土地市場的反彈,，主責在地方政府,，他們必須轉觀念。
賣地來錢最快也最多,，這是地方政府支持房地產的原因所在,。加之，其他產業(yè)增長緩慢,，而城市建設資金緊張,，使得地方政府更想盤活土地市場。地方政府是需要這錢,，但是卻不能支持他們這樣做,。土地賣光了怎么辦？這種做法顯而易見是不可持續(xù)的,。地方政府必須轉觀念,，改變這種發(fā)展模式。
我們還要從國家宏觀經濟布局的管理上思考,，即加強全國土地市場的管理,，要合理布局分配土地資源。目前各地高價地絕大多數是住宅用地,，工業(yè)用地價格并不高,，這個問題需要一并解決。
必須強調的是,，不管地方政府如何盤活土地,，但都不能影響全國房地產調控的大局,。因為現在房地產調控正處于很敏感的時期,。
現在有兩個限制問題：一是限購，二是限制刺激消費購房,。如免稅,，如果地方政府出臺這類政策，就是在刺激購房消費,，相當于放松房地產調控,。
我們必須清醒地認識到，目前所謂最嚴厲的限購政策,，其執(zhí)行城市個數是有限,，也就40多個城市，并不是全國都限購了,，而且有的城市限購區(qū)域僅限于城區(qū),，范圍有限，所以地方城市再有小動作,，就非常不可取,。
觀點勿讓投資者占領樓市
只有房地產才能救經濟的觀點不可取
上證報：目前市場上流行一種觀點，房地產調控是經濟下滑的主因,。對此,，您怎么看？
王玨林：這種觀點的實質仍是只有房地產才能救中國經濟,。我認為這種看法不可取，也不贊成,�,？糠康禺a救經濟只能是短期、短視行為,，不應成為我國發(fā)展的方向,。中國經濟還是要靠產業(yè)發(fā)展，從而帶動消費發(fā)展,。經濟發(fā)展不能再走賣地,、擴大投資的老路,。
再者,，我國經濟增長速度的下滑，是主動調整的,，其目的本身就是要轉變生產方式，調整產業(yè)結構,。
在中國經濟發(fā)展的三駕馬車中,，雖然投資仍是主導之一，但現在投資方向的選擇上,，重點并不在房地產,，而是以培育新興產業(yè)，以及國家重要基礎設施為重點,；另外要用政策性辦法拉動內需。消費占整個經濟的比例依然不高,，所以必須提升消費對經濟的貢獻,。
另外，還要加大民營經濟的扶持，以及大力發(fā)展第三產業(yè),。這幾招棋都可用,，也足以穩(wěn)定我國經濟，而不是只用房地產一招棋,。
中國房地產頂層設計要走自己的路
上證報：自1998年房改以來,，住宅商品化市場化一路發(fā)展過來，調控不斷,。這是不是一種制度缺失,？另一方面，美日歐房地產市場的大起大落,，也給了中國前車之鑒,，靠房地產發(fā)展經濟的風險很大，我們應該避免重蹈覆轍,。那么,，您認為中國房地產應該有怎樣的頂層設計呢？
王玨林：中國所處發(fā)展階段不同于美日歐,，制度安排也不相同,，因此中國要走自己的房地產發(fā)展之路，這是大的原則,。另一方面,，用法制手段（包括法律法規(guī)、稅收等）來調整市場各方面的矛盾,，是中國房地產頂層設計的歸宿,。讓開發(fā)商、政府賣地,，以及投資者保持合理的利潤,，不能讓投資者占領這個市場，是房地產市場成熟和政策設計良好的度量衡,。
具體來看,，美日歐已經走過了城市化發(fā)展的階段，目前已經沒有太多的新開工建設項目,。而中國正處于工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化進程之中,，擁有大量的新開工項目,。而且，可以肯定,，隨著中國經濟整體的發(fā)展,，中國房地產開發(fā)會呈現出階梯性的特征，即住宅設計、建設質量不斷提高,。
所以,，因美日歐在房地產問題上摔了跟頭，就人為地壓制房地產建設是違背中國現實的,，單純地拿“空置率過高”等棒子來打壓中國房地產的思路也不正確,。簡而言之，國情不一樣,，發(fā)展階段不同,，不能套用某國經驗。
另一方面,，各國沉痛的經驗也有可借鑒之處,，即，一旦讓投資者占領房地產市場,，這個市場就不可能平穩(wěn)。所以保持整個房地產行業(yè)的合理利潤,，避免出現“暴利”,，是房地產市場成熟和政策設計良好的度量衡。任何一種制度設計,，無論說得如何天花亂墜,，只要不能實現這個目標，就是不合格的,。
城鎮(zhèn)化房地產投資化
上證報：您剛剛提到城鎮(zhèn)化,，中央領導也提出城鎮(zhèn)化是擴大內需最大潛力，是拉動內需的引擎,，是不是意味著房地產投資走向城鎮(zhèn)呢,？
王玨林：城鎮(zhèn)化是描述工業(yè)化的過程，這個過程要解決很多問題,。
城鎮(zhèn)化,，實際上就是減少農村人口比例。我國是農業(yè)大國,，一直是農村人口多于城市人口,，但是我國經濟的發(fā)展卻主要依靠城市。我們清醒地認識到只有改變貧困落后的面貌,、解決二元結構等問題,，才能把我國由傳統(tǒng)的農業(yè)國變成工業(yè)國，實現國家的繁榮,、昌盛,。所以,，自改革開放以來，我國一直在發(fā)展城市經濟,、提高工業(yè)化水平的基礎上大力推進城鎮(zhèn)化,。
城鎮(zhèn)化的過程之中，需要配套解決教育,、醫(yī)療,、養(yǎng)老、交通,、住宅等等一系列的問題,，所以簡單而局限地把城鎮(zhèn)化理解為房地產投資是大錯特錯了。