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中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組近日發(fā)布《中國住房發(fā)展(2012年中)報告》，稱上半年房地產(chǎn)市場走勢仍處在調(diào)控和預(yù)測的調(diào)控目標區(qū)間,，但近期呈現(xiàn)回暖的偏離“軟著陸”目標的趨勢,，為此在金融信貸政策上建議取消首套房貸利率優(yōu)惠。不得不說,，這是迄今為止在市場各方提出的各種促進樓市健康發(fā)展藥方中副作用最大的一個,，其副作用大到讓那些最期待強化房地產(chǎn)調(diào)控的民眾都無法接受的程度,。
從目前房地產(chǎn)市場運行的實情來看，央行等監(jiān)管部門對包括首套房利率在內(nèi)的個人住房貸款的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管,，符合公眾預(yù)期,，助力我國房地產(chǎn)調(diào)控取得了積極成效：樓價松動、固定資產(chǎn)投資下降,、投資性需求基本得到遏制,。這實際上意味著首套房貸利率在特殊時期作為“宏觀調(diào)控工具”的使命已經(jīng)完成，理應(yīng)恢復(fù)首套房貸優(yōu)惠利率的“國民福利工具”,，加大首套房貸的優(yōu)惠力度,，讓利于民，而不是相反,。
隨著國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的變化,，我國的房地產(chǎn)調(diào)控也步入了新階段，在調(diào)控已取得積極成果的基礎(chǔ)上,，按照中央政府有保有壓,、適時預(yù)調(diào)微調(diào)的統(tǒng)一部署，向首次置業(yè)者穩(wěn)步“定向?qū)捤伞睂嵤┓抠J利率七折優(yōu)惠,，還原首套房貸利率政策本來面目——國民福利工具,，實已變得非常急迫。盡管隨著商業(yè)銀行自主定價權(quán)的放開,、利率市場化啟動和息差收窄,，購房者要想如2010年4月新國十條發(fā)布前那樣以完全市場化方式享受七折利率已非常困難。自央行文件重申首套房貸七折利率以來,，迄今只有廣東華興銀行等少數(shù)幾家銀行提供了房貸七折利率的機會,，但首套房貸利率政策微調(diào)的時間窗口已悄然打開。
據(jù)有關(guān)機構(gòu)粗略估算,，截至一季度末,，全國個人住房抵押貸款存量和增量房貸如果都從基準利率或上浮后的1.1倍利率降至七折利率，則帶來的房貸利息減少額約為1500億元,，理論上相當于為“剛需”購房者減負1500億,，非常有助于刺激國內(nèi)消費和減輕首次置業(yè)者的資金壓力。而對房貸金融機構(gòu)來說,，由于個人住房抵押貸款只占其全部貸款余額比例的12%左右,，首套房貸款所占的比例更少，將個人首套房貸款利率下浮定為基準利率的0.7倍,，盡管對金融機構(gòu)凈利潤會有一些影響,，但不會太大。這為當下有關(guān)部門對首套房貸利率的定向?qū)捤烧呶⒄{(diào)提供了基礎(chǔ)。
事實上,，為“剛需”減負和拉動消費,，只是首套房貸優(yōu)惠利率不該取消的基礎(chǔ)原因之一，對首套房貸利率工具的角色定位偏差（將其視為房地產(chǎn)調(diào)控工具而不是像多數(shù)國家那樣將之視為國民福利）及隨之帶來的“社會不公”,、“權(quán)力尋租”,，才是對之必須予以立法保證的核心原因、內(nèi)在動因,。一言以蔽之,，在目前的市場環(huán)境下，如果不將首套房貸利率由“房地產(chǎn)調(diào)控工具”變身“國民福利”系數(shù),，首次置業(yè)“剛需”者的真實權(quán)利就無法保證,。
進而言之，首套房貸款利率上下變化和樓價漲跌并無直接關(guān)系,，也無關(guān)乎房地產(chǎn)調(diào)控政策的松緊,；從其影響的人群看，也只應(yīng)與國民福祉相關(guān),，將首套房貸利率上下浮動視為房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具使用本身就是錯誤的,，其最終傷害的是最需要改善居住條件的首次置業(yè)者�,？紤]到我國經(jīng)濟增速在下行,、保障房建設(shè)困難重重、房地產(chǎn)調(diào)控政策將住房定位在居住屬性而非投機屬性上,，在經(jīng)濟調(diào)結(jié)構(gòu)和堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的前提下,，房貸尤其是首套房貸政策的微調(diào)，不管是在經(jīng)濟上,，還是在政治上都是具有遠見的,。
當然，為保障房貸金融機構(gòu)的利益,，如果因?qū)嵤┦滋追慷ㄏ驅(qū)捤蓛?yōu)惠利率政策,，出現(xiàn)存貸款利率倒掛、金融機構(gòu)經(jīng)營成本顯著攀升等極端現(xiàn)象,，政府可考慮出臺相關(guān)補貼政策,，或在核心資本充足率、不良率等監(jiān)管指標上區(qū)別對待,。這非但不與利率市場化相悖,，反而是建立在社會公正基礎(chǔ)上的真正的市場化。
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