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過去十年房價上漲的歷史，就是“房屋供應過剩論”持續(xù)延燒的歷史,。某些負責或參與房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的行政部門,，是這種過剩論的倡導者或支持者。它們借用一些片面的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，不斷地作出“房屋供應業(yè)已過�,！钡呐袛啵�(jù)此頻繁地對房地產(chǎn)業(yè)展開“預調(diào)”和“微調(diào)”,。的確,，城市化飛快展開的這種“大陣仗”，可能很少有人親身經(jīng)歷過,，因而,，不能指望任何人從一開始就有正確的認識。然而,，我們的悲劇在于,，如果某些部門和某些領導的認識不能進步，則大家就永遠只能在政策的框框內(nèi)打轉,。而政策的制定缺乏周密思考和長遠部署,，任憑主觀印象辦事；政出多門,，思維膚淺,，舉措輕率，相互矛盾,；不是一日如此,，而是長期如此。房地產(chǎn)調(diào)控中的種種教訓,，值得予以認真總結,。
對于供求數(shù)量的判斷，是一件復雜而又充滿爭議的事情,；即使專業(yè)的經(jīng)濟學者,，往往也并不知道如何下結論�,？墒�,，我們經(jīng)�,？吹剑恍┤税压⿷炕蛐枨罅砍曰虺艘匀丝跀�(shù)目,，或者把產(chǎn)量與歷史數(shù)據(jù)一比較,，或者簡單地觀察一下庫存數(shù)據(jù)，結論就出來了,。他們自信得很,，果斷得很，行動也格外迅速,。在一些工業(yè)專家的領導下,，一些政府部門具有控制供應量的悠久傳統(tǒng)和特殊嗜好。記得五六年前,，當銅價剛開始上漲時,，國內(nèi)業(yè)界一片不解，許多人都在困惑地發(fā)問：“銅的供應并不緊張�,。,。俊苯Y果是銅價大漲特漲,。又如,，在多晶硅價格經(jīng)歷了瘋狂上漲之后，數(shù)年前開始暴跌,，部分國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)陷入了經(jīng)營困難之中,；這時，工信部就開始出面約談企業(yè),，搞什么“行業(yè)準入”,，約束產(chǎn)量，限制競爭,。殊不知,，這個“跌價——競爭——優(yōu)勝劣汰”的過程正是市場經(jīng)濟展現(xiàn)其良性作用的大好時候，企業(yè)的體質(zhì)正是在這個階段才真正得以提高的,。妄圖取消這個階段的人,，是完全不理解市場經(jīng)濟的。
回到房地產(chǎn)業(yè),。我們可以發(fā)現(xiàn),，“房屋供應過剩論”其實一直在指導著調(diào)控工作。由于有了這個基本判斷,，土地供應遭到嚴格控制,，開發(fā)商的正常融資活動則很早就被限制起來了。政策制定者們認定，房價走勢隨時會逆轉,；一旦逆轉發(fā)生，暴跌就會上演,，銀行隨之就會陷入麻煩之中,。所以，房價越是上漲,，他們就越發(fā)焦慮和恐懼,，于是就越發(fā)限制供應；越發(fā)限制供應,，則房價就越發(fā)上漲,；惡性循環(huán)就這樣發(fā)生了。在一個很長的時期內(nèi),，需求被忘記了,。在好心的親民政策之下，政府似乎不“忍心”限制按揭貸款的發(fā)放,，需求管理政策與供給管理政策不是配對的,；恰恰相反，“控制供應”與“放開需求”相配對,，計劃與市場就以這種最為錯誤的方式“結合”起來了,。結果是，供應長期地落跑在需求的后面,。
限購政策實行以來,，投機性的需求終于暫時得到了遏制。然而,，過剩論在這種情況下又取得了新的表現(xiàn)形式,，這就是所謂“穩(wěn)定房價”的政策。前期的提法是“抑制房價的過快上漲”,；如今的政策目標則是“軟著陸”,。政府設想了一條緩慢下降的價格曲線，并且要動用行政力量來實現(xiàn)它,。順便強調(diào)一下,，“價格變動要緩慢”，這種未經(jīng)深思熟慮的膚淺意圖,，如今已經(jīng)在廣泛地影響著我國經(jīng)濟政策的制定,。人民幣的緩慢升值催生了資產(chǎn)大泡沫，傷害了經(jīng)濟發(fā)展的后勁,；要求股票價格走勢平穩(wěn)的政策也已經(jīng)嚴重打擊了投資者的積極性,；現(xiàn)在，這種思想又用來管理房價的下跌。
具體辦法仍然是控制房屋的供給,。大批國有企業(yè)已被勒令退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務,。諸多措施當中最令人叫絕的，則是限制房屋二級市場的成長,，限制房屋的賣出,。具體辦法是增加征繳各種稅費，尤以開征房產(chǎn)交易營業(yè)稅的舉措最為典型,。這一政策實際上在調(diào)控初期就推出了,。2005年，政府規(guī)定,，凡是購房后持有不足2年就賣出的,，全額（5.6%）繳納營業(yè)稅；超過2年的,，免征營業(yè)稅,。在最近的這輪調(diào)控中，這一政策的錯誤不僅沒有被覺察,，上述最短持有期反而被延長到了5年,。這條政策的含義為，面對這些年間房產(chǎn)大牛市的形勢,，政府公開地,、強制性地鼓勵業(yè)主捂盤和囤積，防止那些非自用的多余房屋回吐到二級市場上,，防止它們流轉到需要住房的人們手中,！房價飛漲，就要打擊囤積,，疏通流通渠道,，怎么能鼓勵和強制房主囤積居奇呢？這是促使房價上漲的方法,，而不是降低房價的方法,。這條政策反過來如下：2年（或5年）內(nèi)出售房屋，免除營業(yè)稅,，過期則要全額征收,。假如作這樣的規(guī)定，倒還靠譜一點兒,�,？紤]到這些年政府和全社會試圖遏制房價的強烈愿望，這種南轅北轍的政策是什么意思呢,？這難道不是自己在跟自己較勁兒嗎,？這種水平的政策,，讓人懷疑在相關政策的制定者們中間，如今究竟有沒有專業(yè)經(jīng)濟學者參與其中,？一位供職于中央政府的參謀人士,，不久前主動吐露了他的心聲：“應將現(xiàn)行的‘限買’政策改為‘限賣’政策……若買房后一年就賣，國家收繳差價的95%,；兩年后賣,，收繳差價的85%；以此類推,，隨時間遞減,�,！边@位參謀也許恰巧對上述政策出臺的原因提供了一個說明,。這種理論錯誤的性質(zhì)和程度是極為嚴重的，是不可容忍的,；這已經(jīng)超出了學術討論的底線,，違背了最為簡單的經(jīng)濟法則。任用這樣的人來制定經(jīng)濟政策,，與調(diào)陳永貴進京,、讓張鐵生當模范有什么區(qū)別呢？
房屋二級市場就這樣被五花大綁起來了,。據(jù)統(tǒng)計,，各種稅費現(xiàn)在已經(jīng)占到房價的30%～40%。過去十年間囤積在購房者手中的房屋如今被牢牢地鎖在籠中,；想買房子的“剛需族”,，只好去追逐那些已經(jīng)因此而減少了的房源。一個國家的經(jīng)濟政策,，就這樣不分青紅皂白地,、長期地、一以貫之地限制商品供應,。政府懲罰開發(fā)商,，懲罰炒房者，其實這樣的政策大大保護了他們,，尤其是保護了那些既得利益者,，妨害了業(yè)內(nèi)的公平競爭。城市化還要繼續(xù),，可未來可獲得的房源并沒有如期增長,。在觀望了兩年之后，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在又復歸上升,，這也就很容易理解了,。
“軟著陸”的如意算盤是荒唐可笑的,。這就好比一個人生了重病，有人卻說：既然病了,，干脆就多病些日子吧,！衡量資產(chǎn)泡沫，不僅要看價格的漲幅,，還要看價格在高位持續(xù)的時間和成交量,。房價在高位呆得越久，則金融風險就越大,。反之,，如果取消種種限制供應和交易的政策，任由房價下跌,，那么,，市場就會在低位迅速重歸活躍，房地產(chǎn)業(yè)對建筑,、建材,、裝潢等眾多行業(yè)的帶動作用就會得以繼續(xù)。
一個行業(yè)上升了,，國家不要見財起意,，推波助瀾，還美其名曰“宏觀調(diào)控”,。這不是調(diào)控,，而是恰恰忘記了調(diào)控，忘記了調(diào)控者的正當責任,。假如出于保護銀行的理由,，不叫房價發(fā)生應有的下跌，這是不對的,，這對廣大消費者是極為不公正的,；這也不是“愛護”金融業(yè)的正確方法。不能把社會公眾分為兩類人,，一類人有權享受大幅度的優(yōu)惠性住房,，另一類人則只能貸款購買高價房屋。這是“錯誤政策引起錯誤政策”的一個典型例子,。政府的政策意圖有時候實在令人困惑,。如果的確想把房價降下來，根據(jù)本期和前一期的論述,，辦法其實相當簡單,，首要之點則在于糾正過去的一些錯誤政策。現(xiàn)在就看相關部門是否愿意這樣做了,。
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