|
中國的房地產(chǎn)市場任何時候都不缺“好故事”,，今年亦然,。
五月，樓市吊詭而混沌,，各種聲音從未消停過,，釋放的信號空前雜亂，各種猜測和判斷驟然而起,。先是揚州,、營口等地“放氣球”，探測“穩(wěn)增長”基調(diào)下,，地方“微調(diào)”的空間有多大,。在這一過程中，雖然沒有一個地方承認是對抗性救市,，而都是打著“以引導合理住房需求,，改善居民居住條件”的剛需名義進行的。一時間,，剛需成為救市的主打牌,，媒體一窩蜂跟進捍衛(wèi)剛需，一度言必稱剛需,。進入中旬,，有關“穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控成果”的論述又給各方以想像空間，有專家和媒體解讀說,，這樣的聲音意味著房地產(chǎn)調(diào)控已告一段落,，樓市調(diào)控已“見底”。在揚州的示范作用下,，更多城市開始有恃無恐地以各種名義對限購政策進行“微調(diào)”,，年初住建部曾經(jīng)表態(tài)露頭就打，而在紅五月中,，卻三緘其口,，配合默契，有的官員甚至出面幫地方打圓場解釋其政策“微調(diào)”的依據(jù),，一時間市場信號呈現(xiàn)出空前的混雜和迷亂,。
透過各種喧囂聲，如果對這個特殊年份紅五月的“熱銷”情況,，進行細致地結構性分析,，恐怕會很難得出樂觀結論。蘇州新房成交量在40個城市中始終處于前列,，其中兩周成交在40城中排名第一,，一周居第二位。主要原因是蘇州地鐵開通,，使得沿線及計劃中的未來即將開通的線路周邊樓盤以想像空間,，導致購買力的集中釋放。南京公布的上個月6400套房屋銷售報告顯示，江北,、雨花,、江寧、六合等郊區(qū)萬元以下的樓盤占了5000多套,，而南京目前房價最高的奧體板塊,，中海鳳凰、仁恒江灣城兩處新樓盤只占380套左右,。上周,，在無錫開會，風光旖旎的太湖新城居然有7000元左右的低價房,，返程時經(jīng)停常州，新區(qū)也有六七千元左右的樓盤,，已基本回到2009年初的水平,。“看房的人不多,，可選的余地很大,。”當?shù)赜嘘P負責同志介紹,。
成交有反彈,，不要寄望太高；復蘇無動力,，亦無從談起,。從５月份一些城市的成交活躍來看，應該有其合理的一面,。本輪調(diào)控兩年多來,，因觀望壓抑而被擱置的購房需求得到一次集中釋放。有真實需求的購房人打破僵局,，考慮出手,，開發(fā)商也不再觀望和僥幸，迫于流動性的考慮,，抓住政策短暫的真空期,，無奈抓緊出貨，集中進行一次去庫存化,。應該說,，這是各方理性博弈的結果。但是,，合理居住需求難以拯救中國樓市過度泡沫化的危局,，所謂的剛性需求刺激不了過度投機的市場走向衰退，短期波動亦難言政策轉向和市場轉機,。如果經(jīng)驗性地認為,，每次調(diào)控都是“機會大于風險”,，買房者總是好運氣，一如2008年的短暫調(diào)控,，短期的陣痛換來了超乎尋常的回報,，那“狼來了”的故事總有一天會重演，誰都不想做那個被吃的小孩,。
現(xiàn)實很慘酷,，伴隨著金融危機中的去杠桿化，大量的止贖事件集中爆發(fā),，許多人節(jié)衣縮食還債,，美國高杠桿的負資產(chǎn)人士只能申請破產(chǎn)保護，房子大量還給銀行,。房價低迷又使得銀行進一步收緊抵押貸款發(fā)放標準,，形成惡性循環(huán)，美國人經(jīng)歷了二戰(zhàn)以來最痛苦的一次資產(chǎn)負債表修復過程,。
事實證明,，任何國家的房地產(chǎn)市場，如果決策者,、監(jiān)管者有太多自身利益而投鼠忌器,，首鼠兩端，縮手縮腳,，政策曖昧,，放縱并任由泡沫膨化，市場各派因利益見風使舵,，相互拉鋸,，必將加大非理性亢奮和波動，不斷延緩拉長調(diào)整的時間,，使得市場健康的因素日益式微,，而這從根本上難以阻止泡沫最終破滅的宿命，當超級泡沫累積到最終并破滅的那一刻,，將意味著整個系統(tǒng)性的突變和崩潰,。
中國城市居民的住房資產(chǎn)市值已突破100萬億元，這一數(shù)字已經(jīng)與中國銀行業(yè)的總資產(chǎn)基本對應,。過去10年間,，房地產(chǎn)占中國經(jīng)濟的比重日益上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的規(guī)模比重越來越大,，銀行體系30%的貸款進入房地產(chǎn)及相關領域,，如果房地產(chǎn)市場遭遇類似美國或者迪拜式的寒流或者大幅下挫，中國銀行體系必將“技術性破產(chǎn)”。
房地產(chǎn)深度地綁架并附著于中國的經(jīng)濟體系,，成為主動脈血管上的膠質(zhì)瘤和血管內(nèi)壁厚厚的脂肪層,，使得整個經(jīng)濟體日益臃腫而病態(tài)，如何安全地排除瘤,，防止惡變,，對脂肪層進行去脂化處理，需要大智慧和超乎尋常的技巧,，更需要堅定的決心和歷史的擔當,。
|