北京房地產(chǎn)協(xié)會4月7日發(fā)布,，今年一季度北京新建普通住房成交均價每平方米12326元,，比去年同期下降20.7%；今年前3個月,，北京市的商品房成交量已經(jīng)達到2007年以來的最低水平,。北京市呈現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢，具有標志性意義,。
筆者曾經(jīng)在今年1月30日中央電視臺《名嘴侃財經(jīng)》直播節(jié)目中談到,，剛需購房者可以考慮在4至6月間出手，目前這個判斷沒有變化,。并且筆者認為,，目前北京市一手房價同比下跌20%已接近合理。
在3月14日溫總理提到“房價還遠遠沒有回到合理價位”之后,，網(wǎng)上迅速出現(xiàn)了所謂的“合理房價”的計算方法,。但是，在隨后新華社正式播發(fā)的經(jīng)過修改的溫總理記者會稿件中,，“房價還遠遠沒有回到合理價位”調(diào)整為“一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位”,。筆者認為，調(diào)整后的表述更加準確,，既肯定了前期房地產(chǎn)調(diào)控的成果,，又聲明了繼續(xù)調(diào)控的態(tài)度。并且,，繼續(xù)調(diào)控的核心意思是抑制過度的投資投機需求,；而對于剛需，大家已經(jīng)看到四大行已在逐步放松首套房貸款利率,，對首次置業(yè)給予政策支持,。此次北京市公布的數(shù)據(jù)也顯示，9成購房者都是首次置業(yè),，投資投機性需求繼續(xù)得到抑制,。
對于網(wǎng)上出現(xiàn)的所謂合理房價的計算方法，筆者認為,，希望房價繼續(xù)深度調(diào)整的愿望可以理解,，但算法明顯缺乏合理性：一是房價中的“合理成本”確定難,。這主要因為，土地出讓過程中的確有一些灰色支出無法完全量化,，需要進一步完善相關(guān)制度,，使成本陽光化；在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌過程中,，有些成本也難以完全按照國外房地產(chǎn)開發(fā)的算法來算,。進一步說，就是政府拿了土地轉(zhuǎn)讓收入的大頭,，這個賬算起來不易。
二是計算“房價收入比”的合理制度框架依然缺失,。應當把房價的變化和居民收入的變化放在一起考慮,，而不應假設(shè)某個條件是不變量。十七大提出了加快收入分配改革的要求,，但事實上,，這些年來收入分配改革進展緩慢。正因如此,，政府明確承諾今年內(nèi)出臺相關(guān)改革的總體框架,。
特別是，保障房和商品房“兩條腿走路”的市場結(jié)構(gòu)還沒有形成,，商品房價格受到單邊驅(qū)動,。待市場結(jié)構(gòu)得到有效調(diào)整之后，至少在保障房達到一定比例時,，房價才可以找到相對穩(wěn)定的參照系,。可以說,，目前還不具備一個衡量“房價收入比”的相對合理的制度框架,，所以，談房價收入比要打個折扣,。
房地產(chǎn)調(diào)控要兩手抓,，特別是要完善制度，穩(wěn)定公眾預期,，形成長效機制,。中央反復強調(diào)調(diào)控不動搖，主要方向是抑制投機和過度投資,；對于有著13億人口的不均衡發(fā)展的大國,，城鎮(zhèn)化進程是長期持續(xù)的，剛需是客觀和長期存在的,。房地產(chǎn)市場必須要搞好,，核心是公平,，是住者有其居。所以,，在今年的政府工作報告中,，既強調(diào)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施,；也強調(diào)要采取有效措施,，增加普通商品房供給。
筆者認為,，房價和調(diào)控之間,，既有相互的關(guān)聯(lián)，又不可搞簡單化對應,。政策要堅持立足在抑制和打擊炒房上,，對于合理上漲的部分應該隨它去。
盡管國際上把3－6作為房價收入比的合理區(qū)間,，但在我國住房制度改革沒有完全到位的情形下,，理想的房價收入比究竟6好還是8好，還不能完全下結(jié)論,。我們希望把保障房制度完善起來,，把住房稅收制度完善起來，把租房制度完善起來,，那時才能得出一個結(jié)論,。畢竟中國國情與很多國家有不同，即使房價收入這一項指標,，上海,、杭州、鄂爾多斯,，也都完全不一樣,。我們只要把中心城市房價的方向找對了，就是很好的調(diào)控成果,。
現(xiàn)在有一種傾向,，把房地產(chǎn)調(diào)控等同于“壓價”：要么認為房價上漲一概合理，房價壓下去還會彈起來,；要么認為,，北京市平均房價不跌到五六千元一平米就不算成功。這是明顯錯誤的,。房地產(chǎn)調(diào)控的“合理回歸”,，應當是一個系統(tǒng)的提法，包括價格從暴漲暴跌回歸到穩(wěn)健運行,，行業(yè)利潤從“一本萬利”回歸到“合理利潤”,，產(chǎn)品屬性從“投資產(chǎn)品”回歸到“居住產(chǎn)品”,，市場結(jié)構(gòu)從“商品房獨大”回歸到“兩條腿走路”。
為什么筆者很贊同打擊投機炒作,，同時又認為房價下降空間有限呢,？一是因為房價上漲有合理成分；二是因為中國地域遼闊,，不同城市有不同的情況,。比如鄂爾多斯無疑是一種炒作，而北京,、上海的中心城區(qū)，即使有炒作,，總體還是在跟隨大勢。
住房制度改革要和市場調(diào)控并行。在大中城市特別是一線城市,，保障房供給應當學習新加坡的做法,，不要把低收入人群都趕到郊區(qū)去。政府可以出資補貼,，以低于市價三分之一的價格向老百姓售房。這樣的話,，平均價格就能夠降下來。
目前的保障房建設(shè)還有很多欠缺,，在保證質(zhì)量的前提下,，至少還要經(jīng)過5年左右的時間,。房地產(chǎn)調(diào)控不放松,，其中包含了結(jié)構(gòu)調(diào)整不到位就不能放松的意思,。如果商品房和保障房兩條腿達到基本平衡了，那么,，調(diào)控就可以離市場遠一點。現(xiàn)在的調(diào)控是把手直接伸向市場,，也是被迫之舉,；限購限售等政策,，應當盡快取消,。
那么,，既然保障房5年之后才能達到比較理想的狀態(tài)，為什么還支持有剛需的人現(xiàn)在就買房呢,？這是因為，在這一過程中,，目前水平的商品房供給并不能完全滿足市場需求，繼續(xù)增加商品房供給是必然的,。在一個供需并未平衡的市場，在如此嚴厲的調(diào)控之下,，商品房價同比回調(diào)20%已經(jīng)接近平衡,。
數(shù)據(jù)鏈接
2011年3月，北京發(fā)布了房價控制目標,，即新建普通住房價格“穩(wěn)中有降”。2011年年初全市新建普通住房成交均價為14147元/平方米,，2011年年底這一數(shù)據(jù)為13173元/平方米。2012年一季度則為12326元/平方米,。2012年一季度新建普通住房成交均價比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。
北京市房協(xié)秘書長陳志說,，一季度全市新建普通住房共成交了1.6萬套,，從主要購買人群看,，9成都是首次置業(yè),。投資投機性需求繼續(xù)得到抑制,。