|
兩會召開前夕,，溫總理曾經(jīng)明確地指出,，本輪樓市調(diào)控的目標(biāo)有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖,；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展,。在十一屆全國人大五次會議上,，溫總理作政府報告時再次重申了上述目標(biāo),。
從定性分析角度看,，上述調(diào)控目標(biāo)確實(shí)有的放矢,，且精準(zhǔn)清晰,，非常給力,。但從定量分析角度看，究竟什么樣的房價是合理的,，房價合理回歸的界限在哪里,，政策并沒有給出明確的量化標(biāo)準(zhǔn)。這就給人們留下了巨大的想像空間,，也給地方政府規(guī)避調(diào)控開了方便之門,。因此，當(dāng)前有必要研究探索調(diào)控目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn),，以提高調(diào)控政策的可操作性,。
在國際上,，人們一般用房價收入比作為判斷房價合理與否的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)考證,，該標(biāo)準(zhǔn)最早是由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家里查德·奧爾森在19世紀(jì)中期提出來的,。其核心內(nèi)容是“一周薪抵一月租”。后來,，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們發(fā)展了上述思想,，將其修正為房價收入比。其含義是：在當(dāng)?shù)刭徺I一套住宅需要支付的費(fèi)用和居民戶均年收入之比,。據(jù)聯(lián)合國人居中心研究,，合理的房價收入比應(yīng)介于3∶1—6∶1之間，即購房開支應(yīng)相當(dāng)于每戶居民3—6年的平均收入,。據(jù)解釋,，當(dāng)房價收入比高于6∶1時，房價較高,，多數(shù)居民無力買房,，難以形成有效需求。相反
,，當(dāng)房價收入比低于3∶1時,，房價較低，多數(shù)開發(fā)商無利可圖,，難以形成有效供給,。這兩種情形都不利于房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。只有房價收入比介于3∶1—6∶1之間時,，房價才高低適中,，樓市供求基本平衡，市場繁榮,，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展,。
根據(jù)房價收入比，我們可以得到判斷房價是否合理的標(biāo)準(zhǔn)：即合理的房價應(yīng)介于家庭平均年收入的3倍到6倍之間,。其根據(jù)是,，在此價位上，房價收入比介于3∶1—6∶1之間,，樓市購銷兩旺,，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行良好。當(dāng)房價高于居民家庭平均年收入的6倍,，或低于居民家庭平均年收入的3倍時,，就是不合理的。其根據(jù)是,，前者房價收入比高于6∶1,，房價較高,，有效需求不足；后者房價收入比低于3∶1,，房價偏低,，有效供給不足。在這兩種情況下,，樓市均處于非均衡狀態(tài),，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營困難。所以,，將房價收入比作為判斷房價合理與否的標(biāo)準(zhǔn),，是符合經(jīng)濟(jì)邏輯的，可行的,。
統(tǒng)計分析表明,，我國的房價收入比在2001—2003年間變化比較平穩(wěn)，約為6．2∶1,；2003—2007年明顯上升,，達(dá)到了7．4∶1；2008年有所下降,，退到6．8∶1,。
2009年又躍升到8．0∶1。其中,，北京,、上海、深圳,、杭州等一線城市和東部大城市都超過了10∶1,。例如,，2011年深圳為15．6∶1,、杭州為14．1∶1、北京為12．9∶1,、廈門為12．5∶1,、上海為12．4∶1。這表明,，我國城鎮(zhèn)住房價格已經(jīng)過高,，大大超過了居民購買力，有越來越多的人買不起房或租不起房,，嚴(yán)重影響勞動力正常再生產(chǎn),，不利于建設(shè)和諧社會。
考慮到我國城鎮(zhèn)居民人均住房已經(jīng)超過30平方米,，住房自有率達(dá)到80％以上,，房價收入比至少下降到7．5∶1
（比國際標(biāo)準(zhǔn)稍高）,，房價才算回歸到合理水平。以北京為例,，2011年全市新建普通住宅平均每平方米售價1．8萬元,，按戶均住房面積90平方米，戶均年可支配收入10萬元估算,，房價收入比是16．2∶1,。再假設(shè)家庭收入不變，要使房價收入比回歸到7．5∶1,，戶均房產(chǎn)價格需要下降到75萬元,，降幅約54％�,？紤]到調(diào)控要經(jīng)歷一個過程,，其間居民收入會有較快增長，房價下降的實(shí)際幅度比上例要小些,。房價理性回歸不太可能發(fā)生
“硬著陸”,，傷害國民經(jīng)濟(jì)。
衡量房價合理與否的第二個量化標(biāo)準(zhǔn)是房屋租售比,。房屋租售比是指房產(chǎn)每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之比,。其計算公式是：租售比＝每平方米租金／每平方米房價。譬如,，假設(shè)某小區(qū)一套120平方米的住房,，售價360萬元，合3萬元／平方米,，月租金7200元（帶部分家具）,，合每平方米60元，那么,，該房產(chǎn)的租售比就是60∶30000＝1∶500,。
原始意義上的房屋租售比，是被用來判斷某一區(qū)域房產(chǎn)是否具有投資價值或房地產(chǎn)運(yùn)行是否正常的標(biāo)準(zhǔn),。在國際上,，一般將房屋租售比1∶300—1∶200視為房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行良好的標(biāo)志，并將1∶300視為租售比的警戒線,。據(jù)解釋,，當(dāng)租售比低于1∶300時，意味著房價過高,，房產(chǎn)投資價值很小,，（投資）需求不足，房地產(chǎn)業(yè)萎縮再生產(chǎn)。相反,，當(dāng)租售比高于1∶200時,，意味著房價過低，開發(fā)商利潤較少,，住房供給不足,，房地產(chǎn)業(yè)也會萎縮再生產(chǎn)。只有租售比介于1∶300—1∶200之間時,，樓市才會供求基本均衡,，市場繁榮，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展,。
根據(jù)租售比＝每平方米租金／每平方米房價,，可以很容易地得到：每平方米房價＝每平方米租金／售租比。根據(jù)這個公式,，我們可以判斷房價是否合理,。仍以上例說明，該房產(chǎn)合理售價應(yīng)在144萬元至216萬元之間,。其根據(jù)是,，在此價位上，租售比介于1∶300—1∶200之間,，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行良好,。如果房價高于216萬元或低于144萬元，就不合理了,。因?yàn)榍罢撸ū热?60萬元）的租售比低于1∶300,，后者的租售比高于1∶200，房地產(chǎn)業(yè)都處于萎縮狀態(tài),。所以,，將房屋租售比作為判斷房價合理與否的標(biāo)準(zhǔn)，是符合經(jīng)濟(jì)邏輯的,，可行的,。
近幾年，我國一線城市房價上漲過猛,，房屋租售比早已突破了國際警戒線,。以北京為例,，2006年租售比首次達(dá)到
1∶300,。2007年是 1∶350，2009年年底是
1∶545,，2010年是1∶600,。其中，大興逼近1∶1000，房山為1∶1000,，燕郊為1∶1200,。另據(jù)國家統(tǒng)計局對全國70個城市抽樣調(diào)查，2009年上半年全國房屋租售比也突破了國際警戒線,，降到1∶400,。同期全國大部分地區(qū)房屋租金收益率約為2．5％。既低于長期存款利率,，也低于貸款利率,。這表明，房屋價格已經(jīng)過高,，樓市泡沫正在積聚,，房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大風(fēng)險。
根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn),，我國房屋租售比至少上升到1∶300,，房價才算回歸到合理水平。以北京三環(huán)至四環(huán)之間60平方米的二手房為例,，目前其售價約為180萬元,，合3萬元／平方米，月租金3500元,，合58元／平方米,，房產(chǎn)的租售比約為1∶517。假定房租不變,，讓租售比回歸到國際警戒線1∶300,，每平方米房價應(yīng)下降到1．74萬元，降幅約42％,。以上暗含的前提是房租合理,，并且不變。如果考慮到房租平均每年上升約4％,，房價實(shí)際回歸的降幅比上例會小些,。
根據(jù)德國調(diào)控樓市的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商的利潤率也可以作為判斷房價合理與否的標(biāo)準(zhǔn),。據(jù)介紹,，德國的立法者認(rèn)為，在房屋全部開發(fā)成本的基礎(chǔ)上,，再加上5％—10％的開發(fā)利潤,，形成的房價就是合理的。如果利潤率高于10％,，其中含有超額利潤,，房價就不合理了,。根據(jù)這種認(rèn)識，他們在《經(jīng)濟(jì)犯罪法》中規(guī)定,，如果房地產(chǎn)開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20％,，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50％,，就定性為“獲取暴利”,，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。在這里,，德國是將5％—10％的房地產(chǎn)業(yè)利潤率,，作為判斷房價合理與否的標(biāo)準(zhǔn)。
德國提出的判斷標(biāo)準(zhǔn),，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是有依據(jù)的,。這就是現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的均衡價格理論。該學(xué)說認(rèn)為,，在完全競爭市場上達(dá)到長期均衡時,，廠商的邊際收益等于邊際成本，生產(chǎn)者剩余（包含正常利潤）最大化,；消費(fèi)者的邊際效用等于邊際支出,，消費(fèi)者剩余最大化。均衡價格實(shí)現(xiàn)了全社會經(jīng)濟(jì)剩余即社會福利最大化,，因而是有效率的,，合理的。相反,，在壟斷競爭市場上,，廠商有壟斷定價權(quán)，其均衡價格高于完全競爭價格,，包含著壟斷利潤,；均衡產(chǎn)量則低于完全競爭產(chǎn)量，存在著多余生產(chǎn)能力,。資源配置未達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài),，因而是無效率的，不合理的,。住房市場就是這樣一種壟斷競爭市場,，其價格中除了正常利潤外，還包含著壟斷利潤,，因而是無效率的,，不合理的。這也許是德國制定《經(jīng)濟(jì)犯罪法》,，監(jiān)管住房價格的經(jīng)濟(jì)依據(jù),。
關(guān)于我國開發(fā)商的超額利潤,，雖然沒有看到完整的統(tǒng)計資料,，但根據(jù)一些個案可以略見一斑,。例如，根據(jù)福州市物價局提供的數(shù)據(jù)測算,，該市開發(fā)商的利潤率平均為50％左右,，最低的為20％，最高的超過90％,。另一份調(diào)查報告顯示,，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率大大高于其他產(chǎn)業(yè)，稅后凈利潤比電力煤氣業(yè)高1倍多,，比平均水平高5倍,。中國社科院編輯的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2010—2011）》認(rèn)為，2009年我國房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55．72％,。波士頓咨詢2011年發(fā)布的《中國財富管理市場》研究報告稱,，全國高凈值家庭（可投資資產(chǎn)在600萬元人民幣以上的家庭）中，14％的受訪者承認(rèn)其財富主要源于投資房地產(chǎn),。所有這些都表明,，我國城鎮(zhèn)房價中包含著大量超額利潤，是極其不合理的,。
當(dāng)前,，定位我國房地產(chǎn)業(yè)的合理利潤率，應(yīng)當(dāng)考慮兩方面的因素,。一是國際經(jīng)驗(yàn),。據(jù)了解，國際上房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般為6％—10％,。二是社會資本的平均利潤率,。據(jù)專家測算，我國社會資本的平均利潤率多年維持在10％左右,。其中,，工業(yè)的利潤率大致為7％。如果剔除國有大型企業(yè)的壟斷利潤,，社會資本平均利潤率還會更低些,。綜合考慮這些因素，我國房地產(chǎn)業(yè)的合理利潤率不宜超過10％,。也就是說,，如果房地產(chǎn)業(yè)的利潤超過了10％，就意味著房價很不合理,，需要下調(diào)了,。全國人大代表宗慶后建議,，對房地產(chǎn)商超過10％的利潤全部征稅，是有道理的,。
綜上所述,，房價收入比、房屋租售比和房地產(chǎn)業(yè)利潤率等量化指標(biāo),，既可以成為判斷房價合理與否的標(biāo)準(zhǔn),，也可以作為檢驗(yàn)樓市調(diào)控目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)的依據(jù)。我們相信,，只要各級政府堅(jiān)持“促使房價合理回歸不動搖”,，并且方法得當(dāng)，完全有可能促使房價收入比下降到7．5∶1之下,，租售比上升到1∶300以上,，房地產(chǎn)業(yè)利潤率下降到10％左右，房價回歸到合理水平,。屆時,，城市居民就能夠用自己誠實(shí)勞動獲得的收入購買或租賃可心的住房，開發(fā)商也能夠獲得平均利潤,。房價既不會瘋長,，也不會暴跌。房地產(chǎn)投資既不會陡增,，也不會銳減,。房地產(chǎn)業(yè)既不會大起，也不會大落,。整個國民經(jīng)濟(jì)將持續(xù)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展,。那時，政府就可以自豪地宣布：樓市調(diào)控成功了,！
|