為了避免房地產(chǎn)泡沫過度膨脹以及房價(jià)過高引發(fā)的社會(huì)問題，從2010年起我國政府密集出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。從目前來看，調(diào)控所取得的初步成效尚不足以讓市場(chǎng)滿意。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來出路的討論,，成為人們熱議的焦點(diǎn)。作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)周期,、信貸周期運(yùn)行密不可分，本輪金融危機(jī)前后美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體表現(xiàn)就充分體現(xiàn)了這種復(fù)雜的互動(dòng)關(guān)系。對(duì)當(dāng)前美國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析,，有助于我們換一種視角重新審視中國房地產(chǎn)問題,，思考影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的決定性因素，探索促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的可行之路,。
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美國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基本判斷 |
美國房地產(chǎn)周期短期內(nèi)難以進(jìn)入復(fù)蘇階段,。
金融危機(jī)爆發(fā)前，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅擴(kuò)張并非剛性需求上漲所引起的,。銀行信貸擴(kuò)張以及由此引發(fā)的消費(fèi)者消費(fèi)模式的變化和金融創(chuàng)新過度以及由此導(dǎo)致的投資乃至投機(jī)需求的擴(kuò)張,，才是本輪房地產(chǎn)泡沫膨脹的主因。歷史經(jīng)驗(yàn)表明,，受金融信貸杠桿刺激形成的泡沫一旦被刺破,，復(fù)蘇將會(huì)經(jīng)過更長久的調(diào)整才會(huì)來臨。美國房地產(chǎn)市場(chǎng),、信貸市場(chǎng)以及宏觀經(jīng)濟(jì)自危機(jī)爆發(fā)以來總體持續(xù)低迷的表現(xiàn)也證明了這一點(diǎn),。而從剛性需求來看，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來前景更令人憂慮,。一方面,，近年來美國的人口凈遷移率一直維持下降趨勢(shì)，房屋剛性需求與過去相比大幅降低,；另一方面,，美國人口生育率自二十世紀(jì)九十年代初開始就進(jìn)入持續(xù)下降通道，加之美國“嬰兒潮”一代目前也開始陸續(xù)退休,，美國人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的負(fù)面影響將逐步顯現(xiàn),。
美國政府在危機(jī)爆發(fā)以來推出的超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策取得了一定的成效，控制了經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì),，但受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷影響,，失業(yè)率維持高位，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性加大,。盡管從銀行資本結(jié)構(gòu)調(diào)整到資產(chǎn)購買計(jì)劃,、量化寬松，美國采取了多項(xiàng)非常規(guī)措施,，但房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)私人部門資產(chǎn)負(fù)債表造成的嚴(yán)重破壞尚未恢復(fù),，信貸緊縮局面未能有效改善。近期美國房屋銷售仍呈下跌態(tài)勢(shì),，待售房屋和存貨數(shù)量龐大,，抵押貸款拖欠率和止贖比例沒有明顯改善，止贖房屋將不斷進(jìn)入市場(chǎng),，嚴(yán)重壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇,。綜合考慮美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇疲軟,、失業(yè)率居高不下、信貸緊縮的總體格局難以迅速改善等現(xiàn)實(shí)情況,，預(yù)計(jì)美國房地產(chǎn)未來復(fù)蘇形勢(shì)不容樂觀,，短期內(nèi)進(jìn)入復(fù)蘇階段難度較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整至少將持續(xù)至2013年,。
美國房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)深度下探的可能性不大,。
從目前來看，美國房地產(chǎn)價(jià)格較危機(jī)爆發(fā)前下降了30％以上,，住房按揭的成本也在美聯(lián)儲(chǔ)0－0．25的基準(zhǔn)利率水平影響下處于歷史低位。
2010年年初以來,，美國住房按揭貸款申請(qǐng)數(shù)量開始呈現(xiàn)上升趨勢(shì),，信貸市場(chǎng)也有了一定的松動(dòng)跡象。此外,，政府持續(xù)推出的刺激政策也有助于對(duì)防止房價(jià)繼續(xù)下跌形成較為有力的支撐,。一方面，美國政府利用政府支持企業(yè)計(jì)劃（GSE）繼續(xù)為受供應(yīng)過剩和失業(yè)率持續(xù)高位振蕩影響的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支持,，另一方面,，其推出的旨在壓低長期貸款利率的定量寬松貨幣政策，也進(jìn)一步延長和擴(kuò)大了資產(chǎn)購買計(jì)劃,。
截至目前,，美國新房月度銷售量繼續(xù)徘徊在30萬套左右，二手房銷售量連續(xù)4年多徘徊在500萬套左右,。從庫存銷售比來看,，2008年年初以來美國新房庫存／銷售、二手房／銷售一直維持在10倍區(qū)間寬幅振蕩,。低銷售量數(shù)據(jù)的長期維持以及庫存銷售比的變化趨勢(shì)表明,，美國住房需求已經(jīng)逐步形成底部，未來繼續(xù)深度下探的可能性不大,。
美國住房金融改革的前景預(yù)測(cè),。
自2009年年初奧巴馬總統(tǒng)上任以來，美國政府就采取了多項(xiàng)措施以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)并向陷入困境的私人部門提供緊急援助,，具體包括：擴(kuò)大首次購房者的稅收抵免,，為各州和地方房屋中介提供額外支持，頒布并實(shí)施社區(qū)安定和發(fā)展計(jì)劃,、按揭貸款修正和再融資舉措,、房地產(chǎn)咨詢計(jì)劃，加大支持力度以幫助獲得聯(lián)邦住宅管理局提供擔(dān)保的按揭貸款,，加強(qiáng)消費(fèi)者保護(hù)等,。與此同時(shí),，美國政府還通過優(yōu)先股購買協(xié)議繼續(xù)向“兩房”提供財(cái)政支持。這一系列政策的確有助于避免房地產(chǎn)危機(jī)的進(jìn)一步惡化,，但失業(yè)率上升,、家庭財(cái)富減少、信貸標(biāo)準(zhǔn)提高等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了持續(xù)的負(fù)面影響,，而此前大量積壓的未售住宅為市場(chǎng)所消化尚待時(shí)日,。尤其值得注意的是，作為在美國住房按揭抵押貸款市場(chǎng)所占份額達(dá)75％的政策性金融機(jī)構(gòu),，“兩房”已動(dòng)用了美國聯(lián)邦政府1．5萬億美元救助資金,，其債券占美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表的近四成。然而,，“兩房”目前仍遺留許多問題,。據(jù)美國政府預(yù)計(jì)，到2013年救助“兩房”還需3630億美元,。
為了重構(gòu)政府與住房市場(chǎng)的關(guān)系,，針對(duì)美國住房金融體系特別是“兩房”的缺陷，美國財(cái)政部與住房和城市開發(fā)部2011年2月向國會(huì)提交了《改革美國住房金融市場(chǎng)》的報(bào)告,，就住房金融體系中政府與市場(chǎng)之間分工等問題提出一系列改革建議,。但由于美國住房金融改革涉及面較廣，周期性經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與結(jié)構(gòu)性改革的矛盾疊加,，加上民主黨與共和黨復(fù)雜的政治博弈,，美國住房金融改革的具體措施至今仍未完全確定。
總的來看,，在美國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)縮水30％,，又面臨止贖、就業(yè)不振和債務(wù)去杠桿化等諸多不利因素情況下,，美國政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施如有不慎,，可能對(duì)仍舊疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)形成較大沖擊，并對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形成顯著的負(fù)面影響,。我們認(rèn)為,，美國住房金融改革要想取得明顯成效，除了充分考慮房地產(chǎn)自身運(yùn)行規(guī)律以及政治影響因素之外,，也應(yīng)充分重視經(jīng)濟(jì)周期,、信貸周期與房地產(chǎn)周期的相互影響，制定一整套政策措施以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇,，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,、可持續(xù)發(fā)展。
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美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大啟示 |
啟示一：宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行是遏制房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的基礎(chǔ),。
美國房地產(chǎn)周期運(yùn)行的歷史經(jīng)驗(yàn)表明,，宏觀經(jīng)濟(jì)過熱往往會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)需求激增,，而由于土地資源的有限性以及房地產(chǎn)開發(fā)的滯后性，房地產(chǎn)供給難以迅速跟進(jìn),，導(dǎo)致土地價(jià)格與房屋價(jià)格均出現(xiàn)快速上揚(yáng),。在這一過程中，經(jīng)濟(jì)飛速增長,、就業(yè)率大幅提升,，改善居住條件成為住房需求擴(kuò)大的一項(xiàng)重要?jiǎng)右颍慌c此同時(shí),，在過熱的經(jīng)濟(jì)景氣之下,，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好往往遠(yuǎn)超正常水平，市場(chǎng)資金出于逐利目的對(duì)房地產(chǎn)的追捧,，則將房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步放大,，往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫極度膨脹。而宏觀經(jīng)濟(jì)的急速下挫則將給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重的沖擊,，甚至可能直接導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，進(jìn)而出現(xiàn)房價(jià)與經(jīng)濟(jì)增速螺旋下降的惡性循環(huán),。因此,，我國政府應(yīng)理性看待改革開放以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長，合理把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱度,，積極運(yùn)用市場(chǎng)監(jiān)控指標(biāo)體系,，科學(xué)甄別經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的反常現(xiàn)象,，采取適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策措施,，一方面要保證經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，把市場(chǎng)熱度與泡沫維持在可控水平,，另一方面又要避免調(diào)控力度過大,，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向、泡沫破裂,。
啟示二：信貸與杠桿的合理化水平是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的關(guān)鍵,。
在金融危機(jī)中，美國各地房地產(chǎn)貸款違約事件與前一階段貸款激增和相關(guān)杠桿化操作存在緊密關(guān)系,。IMF對(duì)40個(gè)樣本國家進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果也表明,，房地產(chǎn)泡沫與信貸擴(kuò)張“雙熱潮”是大多數(shù)國家陷入金融危機(jī)與嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)衰退的主要原因。而僅有房地產(chǎn)“熱潮”而無信貸“熱潮”的國家則經(jīng)濟(jì)衰退相對(duì)溫和,。有鑒于此,，控制市場(chǎng)信貸與杠桿的過度擴(kuò)張有利于降低房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)的概率。事實(shí)上,，就中國的情況而言,，市場(chǎng)上貨幣供應(yīng)量的多少在一定程度上將直接影響房地產(chǎn)的景氣程度,。中國國家發(fā)改委早在2007年發(fā)布的一份報(bào)告中就已作出警示：我國資本市場(chǎng)流動(dòng)性過剩資金有很大一部分為房地產(chǎn)行業(yè)所吸收，而房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)之間的相互推動(dòng)機(jī)制,，又會(huì)在一定程度上加劇我國房地產(chǎn)泡沫的積累,。因此，為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)的過度“捆綁”以及泡沫風(fēng)險(xiǎn)向金融領(lǐng)域的大量集中,，將信貸與杠桿限制在一個(gè)合理的水平尤為必要,。從目前來看，可能需要對(duì)抵押貸款制定更加嚴(yán)格的規(guī)則及借貸標(biāo)準(zhǔn),，并實(shí)施更大的反周期緩沖措施,，以緩解銀行資本頭寸的波動(dòng)。
啟示三：加大政府監(jiān)管力度是房地產(chǎn)市場(chǎng)合理有效運(yùn)行的重要保障,。
目前我國政府對(duì)房地產(chǎn)關(guān)注度相對(duì)較高,，但除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用的規(guī)定外，尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理,，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待明確,。為了預(yù)防房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過度積累，我國應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)金融業(yè)務(wù)與產(chǎn)品建立適宜的監(jiān)督管理機(jī)制,，在保障金融工具為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供有力支持的同時(shí),，避免金融創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的過度放大。此外,，結(jié)合我國土地產(chǎn)權(quán)制度特征,，建立透明的產(chǎn)權(quán)交易與轉(zhuǎn)讓體系，保障土地供應(yīng)的公平,、合理,、有效，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)行提供一個(gè)良好的制度環(huán)境,。
從近期我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來看,，政策調(diào)控已初見成效。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告,，2011年10月全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比首次下跌了0．14個(gè)百分點(diǎn),，其中新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量達(dá)到34個(gè)。在考慮下一步房地產(chǎn)政策調(diào)控時(shí),，應(yīng)進(jìn)一步將宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行,、信貸與杠桿的合理化水平同時(shí)納入考慮范疇，加大政府監(jiān)管力度,，重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)方面因素：一是調(diào)控政策是否準(zhǔn)確把握了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的決定性因素,；二是調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)制是否合理。在此基礎(chǔ)上,，出臺(tái)具體的調(diào)控政策,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行,。
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中資銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注的重點(diǎn) |
一方面，中資銀行應(yīng)密切關(guān)注美國房地產(chǎn)市場(chǎng)階段走勢(shì),，及時(shí)跟蹤美國政府在房地產(chǎn)金融改革方面推出的一系列政策措施,，做好風(fēng)險(xiǎn)管理及資產(chǎn)配置等方面的應(yīng)對(duì)方案，特別應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)給美國經(jīng)濟(jì)與信貸市場(chǎng)帶來的影響,。與此同時(shí),，還應(yīng)注意美國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)美國金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)狀況、違約風(fēng)險(xiǎn)的影響,，以及由此可能引發(fā)的在美外匯業(yè)務(wù)的交易對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)和貿(mào)易融資業(yè)務(wù)的違約風(fēng)險(xiǎn),。
另一方面，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期,，中資銀行應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)的防控,，關(guān)注相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金缺口、建設(shè)進(jìn)度,、銷售情況以及貸款收回情況等等,，全面評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各類風(fēng)險(xiǎn)，逐一制定切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)化解方案,。
此外,，中資銀行還應(yīng)注意防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向宏觀經(jīng)濟(jì)和信貸市場(chǎng)傳遞可能造成的損失。從目前來看,，國內(nèi)宏觀調(diào)控的基本取向在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化。未來房價(jià)走勢(shì)可能將出現(xiàn)拐點(diǎn),，宏觀經(jīng)濟(jì)與信貸市場(chǎng)可能將受到不同程度的影響,，市場(chǎng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能有所上升。有鑒于此,，中資銀行應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)測(cè),，健全完善流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理體系，合理安排各層次流動(dòng)性儲(chǔ)備,，實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性與收益性的有效平衡,。