從某種程度上講，2012年房地產(chǎn)走勢(shì)影響到許多宏觀指標(biāo),。從最新數(shù)據(jù)看，2011年12月房地產(chǎn)投資增速27．9％,尚在高位。盡管2012年房地產(chǎn)投資趨于回落是一個(gè)共識(shí),，但回落到什么程度，帶來(lái)多大沖擊卻分歧巨大,，分歧的關(guān)鍵點(diǎn)在房地產(chǎn)回落程度,，既有可能是一個(gè)事關(guān)調(diào)控之下的周期性調(diào)整，也有可能是更長(zhǎng)期的趨勢(shì)調(diào)整,。
海外有投資機(jī)構(gòu)曾發(fā)表報(bào)告稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)在當(dāng)前條件下似乎成為全球最重要的產(chǎn)業(yè)之一,，放到2012年的環(huán)境中，似乎并不為過(guò),。從大的角度來(lái)看,，2012年房地產(chǎn)回落程度將主要取決于三個(gè)方面：其一是房地產(chǎn)投資下滑的程度；其二是保障房投資的對(duì)沖力度,；其三是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)釋放范圍和程度,。
從目前可以觀察和追蹤的線索來(lái)看，房地產(chǎn)投資下滑風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在釋放,，考慮保障房這個(gè)外生變量之后,，2011年和2012年的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)使用需要特別注意，數(shù)據(jù)與事實(shí)之間偏離趨勢(shì)不可忽略,，從這個(gè)角度看,，2012年中國(guó)房地產(chǎn)投資下滑可能比想象要低。新開(kāi)工和在建面積增速與房地產(chǎn)銷(xiāo)量增速之間的偏離趨勢(shì),，顯示房地產(chǎn)新開(kāi)工數(shù)據(jù)可能有所高估,；房地產(chǎn)新開(kāi)工和在建面積與鋼材、水泥使用量同比增速之間的偏離趨勢(shì),，進(jìn)一步驗(yàn)證了部分新開(kāi)工和在建項(xiàng)目并未完全形成真實(shí)投資,，也未顯著形成對(duì)相關(guān)行業(yè)的顯著拉動(dòng)�,？傮w來(lái)看,，如果扣除這個(gè)高估，房地產(chǎn)投資已在事實(shí)上開(kāi)始下滑,，因此,，2012年雖然會(huì)下滑，但下滑幅度可能要比一般預(yù)測(cè)低一些。
保障房投資規(guī)模取決于在建項(xiàng)目的套數(shù)或面積,，理論上,，如果能夠測(cè)算出在建規(guī)模，即可按照保障房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)節(jié)奏計(jì)算出每個(gè)季度形成的實(shí)際投資完成額,。
目前,，在數(shù)據(jù)極為有限的情況下，對(duì)過(guò)去三年的保障房開(kāi)工,、竣工和在建情況進(jìn)行粗略估算,，并需要具體考察以下三點(diǎn)情況。
第一,，2010年全國(guó)各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房已開(kāi)工590萬(wàn)套,，竣工33萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套,。據(jù)此可以測(cè)算,，2010年開(kāi)工的保障房尚有560萬(wàn)套在2011年全部處于在建過(guò)程，考慮到2011年四個(gè)季度保障房累計(jì)新開(kāi)工數(shù)量分別為100萬(wàn)套,、566萬(wàn)套,、986萬(wàn)套、1033萬(wàn)套,，因此,，把2010年已開(kāi)工、2011年在建與2011年新開(kāi)工的規(guī)模疊加在一起,，可以測(cè)算2011年四個(gè)季度的保障房在建規(guī)模為：660萬(wàn)套,、1126萬(wàn)套、1546萬(wàn)套,、1593萬(wàn)套,。
第二，保障房建設(shè)期雖然少于商品房,，但至少也要2—2．5年才能完成從項(xiàng)目規(guī)劃,、項(xiàng)目落地、新開(kāi)工,、施工,、基本建成、竣工（達(dá)到入住條件）的流程,。據(jù)此測(cè)算：1．2011年新開(kāi)工的保障房項(xiàng)目在2012年基本全部處于在建之中,；2．2010年開(kāi)工、基本建成的370萬(wàn)套理想情況下應(yīng)有部分在2011年竣工
（住建部年初提出的2011年竣工目標(biāo)為300萬(wàn)套,，但不作硬性考核）,，假設(shè)竣工量為300萬(wàn)套，那么2010年開(kāi)工的590萬(wàn)套中仍有260（590－33－300）萬(wàn)套左右在2012年處于在建過(guò)程；3．2012年新開(kāi)工按照700萬(wàn)套測(cè)算,，由于責(zé)任狀簽訂時(shí)間較2011年顯著提前,，部分中西部省份“項(xiàng)目落地”工作有望在2012年初完成，3,、4月份保障房即可進(jìn)入開(kāi)工期,，較2011年9、10月份集中開(kāi)工期大幅提前,，據(jù)此估計(jì)2012年700萬(wàn)套保障房在二季度即可逐步實(shí)現(xiàn)
“全開(kāi)工”,。綜合以上三類(lèi)情況，可以大致框算出2012年四個(gè)季度的在建規(guī)模分別為：1360萬(wàn)套,、1960萬(wàn)套,、1960、1960萬(wàn)套,。
第三，區(qū)分投資需求與實(shí)際投資完成額差異,。2011年按照各類(lèi)保障房套均面積,、土地開(kāi)發(fā)成本、建筑成本等假設(shè),，1000萬(wàn)套保障房投資需求為1．3萬(wàn)億元左右,，但只有把它按照2．5年左右建設(shè)期折算后，才能形成當(dāng)年實(shí)際投資完成額,。事實(shí)上,，根據(jù)測(cè)算以及實(shí)地調(diào)研結(jié)果，2011年1．3萬(wàn)億元投資需求總量中,，樂(lè)觀而言,，只有約三分之一的部分形成了實(shí)際投資。因此,，在測(cè)算實(shí)際投資完成額時(shí),，需要將投資需求按照開(kāi)工期和建設(shè)期平滑至當(dāng)季和當(dāng)年。由于目前尚未公布2012年700萬(wàn)套保障房的具體分類(lèi),，假設(shè)各類(lèi)比例與2011年相同,，大致測(cè)算700萬(wàn)套投資需求在最為理想的情況下為9200億元左右。
第一,，根據(jù)上述假設(shè)條件,，估計(jì)2011年實(shí)際投資完成額為5900億元，四個(gè)季度分布分別為15％,、23％,、31％、31％。2012年實(shí)際投資完成額將為9200億元左右,，四個(gè)季度分布分別為19％,、27％、27％,、27％,。相比之下，2012年保障房投資同比增長(zhǎng)56％,，且四個(gè)季度投資分布更為均勻,，與2011年集中在三四季度略有不同，即使把有可能虛增的部分考慮進(jìn)來(lái),，但這只會(huì)影響投資總量,，不影響同比增速。
第二,，保障房對(duì)沖節(jié)奏與商品房投資下滑節(jié)奏在2012年存在一定的時(shí)間錯(cuò)配,，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控在執(zhí)行層面出現(xiàn)一定弱化。房地產(chǎn)投資具有明顯的季度性,，通常在四個(gè)季度投資分布為15％,、30％、30％,、25％,，一季度投資量最少，三四季度持平,，四季度略低,。相比之下，根據(jù)測(cè)算,，保障房對(duì)沖能力在一季度也是最弱的,，在這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控在執(zhí)行層面可能會(huì)出現(xiàn)一定弱化,，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)投資下滑幅度未必會(huì)十分顯著,。