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位于南京雨花區(qū)的七彩星城項目，其建設時的土地性質是集體土地，卻于近日“拿到土地證”,。
以“補辦土地出讓手續(xù)”之名,，對小產權項目進行違規(guī)轉正，南京七彩星城并非個案。只不過，在當下，此種“轉正”沖動更為強烈而已——通過對小產權房的違規(guī)轉正,，地方政府可以補收土地出讓金，從而相對緩解財政壓力,，開發(fā)商原有的小產權房項目,，可以“野雞變鳳凰”轉身成為商品房項目，從而獲取巨額暴利,。
任何違規(guī)的市場操作,，之所以能夠大行其道，與其收益風險比過高密切有關，小產權房違規(guī)轉正的興起亦源于此,。
以處于同一區(qū)位的地產項目為例,，小產權房項目如果通過所謂“補辦土地出讓手續(xù)”，成功轉正為商品房項目,，其所付出的地價成本往往不到通過正規(guī)“招拍掛”程序地價的三分之一,，其整體開發(fā)成本往往只有正規(guī)商品房項目開發(fā)的一半左右，而其凈利潤則往往是正規(guī)商品房項目的3-5倍,。
與能夠成功轉正的高額投資收益相比,，其不能成功轉正的風險卻相對過低——如不能轉正，除極少數可能遭遇到拆除的命運外,，絕大多數小產權房在“以罰代法”之后,，仍然可以通過小產權房的正常出售，獲得相對不菲的利潤,。
在這種收益過高,，而風險相對過低的驅動下，必然會造成小產權違規(guī)興建,，以及小產權房違規(guī)轉正的亂象,。當然，這種亂象的形成,，與近年來地方政府的土地供應受限,、財政收入趨緊，以及正規(guī)商品房項目的收益趨窄有關,。但是,，除此之外,，更為結構性的根源,，卻是我國對小產權房“事后默認”的治理邏輯。
回顧我國長達6年的小產權房治理歷程,，對違規(guī)小產權房的治理法規(guī)不可謂不多,，自2007年以來，相關職能部門幾乎每年均反復強調,，國務院亦累下禁令,；對違規(guī)小產權房的治理法規(guī)不可謂不嚴，相關治理法規(guī)可謂一年比一年嚴,。但是,，我國近年來的小產權房違規(guī)興建，往往呈短期收縮后,、再次加速膨脹,，或者一線城市相對收斂后、二三線城市卻大舉擴張的趨勢,。
這種事與愿違的結果,，直接與“事后默認”的治理邏輯有關,。這種“事后默認”的邏輯，往往基于“既然小產權房已經建成,，即使是違規(guī)興建,，予以拆除不但會造成資源浪費，更會牽扯到大批已購買小產權房業(yè)主的補償,、安居等諸多矛盾,，還不如予以罰款后默認”的思維。在這種“事后默認”邏輯的主導下,，頻繁出臺,、且日趨嚴厲的治理法規(guī)，往往形同虛設,，無奈讓位于小產權房建成后的“既成事實”,。
而開發(fā)商和地方政府正是基于對此種治理邏輯的心領神會，在得出收益高,、風險少的綜合評估之后,，小產權房的違規(guī)興建必然會屢禁不止，對小產權房的違規(guī)轉正亦必然會大膽沖刺,。2010年的數據顯示,，我國小產權房的建設面積已高達60多億平方米（其中相當部分屬于違規(guī)性質），已售（在建）的小產權房已占到全部住宅市場的20%以上,，深圳等部分城市的小產權房占比一度高達50%左右,。
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