展望2012年國內(nèi)樓市,,關(guān)鍵要把握三大要素:政策,、資金,、存貨,。
首先,,政策是影響樓市的第一要素,。不要奢望2012年政策會(huì)重現(xiàn)2008年度和2009年的大幅放松,。然而,,2012年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常復(fù)雜和嚴(yán)峻,,樓市持續(xù)低迷不可避免地將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響,;隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌,調(diào)控效果必將會(huì)越來越明顯,政策可能會(huì)出現(xiàn)局部放松,。
隨著經(jīng)濟(jì)下滑和通脹持續(xù)緩解,,貨幣政策將趨于寬松,12月初存款準(zhǔn)備金的首次下調(diào)即為明證,,銀根松動(dòng)有利于樓市企穩(wěn),。
第二,資金面總體偏緊的狀況漸趨緩解,�,?煞譃閮蓚(gè)層面:外部資金和內(nèi)部資金。外部資金主要與貨幣供應(yīng)量有關(guān),。2009,、2010、2011年全國新增貸款分別為約10萬億元,、8萬億元,、7.5萬億元,去年偏緊,,2012年預(yù)計(jì)將達(dá)8萬億元至8.5萬億元,。更主要的指標(biāo)是M1(狹義貨幣供應(yīng)),自2010年1月M1增幅觸頂后持續(xù)回落,,2011年11月低探7.8%,,12月回升0.1個(gè)百分點(diǎn),很有可能正在筑底,,2012年必然上行,。M1與房?jī)r(jià)關(guān)系密切,一般M1觸底反彈后,,房?jī)r(jià)先是跌幅減小,,后由跌轉(zhuǎn)漲。當(dāng)然,,這次形態(tài)與2008年有差異,。2008年9月步入降息通道,11月推出四萬億投資計(jì)劃,,M1于11月觸底,,2009年1月再探底,之后大反彈,;這次政策放松力度小,,M1反彈的也會(huì)慢些,房?jī)r(jià)下跌,、筑底的時(shí)間也會(huì)長(zhǎng)于上一輪,。
內(nèi)部資金面,,房地產(chǎn)企業(yè)資金繼續(xù)吃緊。2011年1月至11月,,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源75208億元,,同比增長(zhǎng)19%,較2010年同期大幅下降12.2個(gè)百分點(diǎn),,明顯低于近10年來25%的均值,。尤其是個(gè)人房貸,連續(xù)9個(gè)月負(fù)增長(zhǎng),�,?傮w而言,當(dāng)前企業(yè)資金緊張情況好于2008年底,,但至少未來半年,,這一情況仍在繼續(xù)惡化。2012年外債,、房地產(chǎn)信貸,、開發(fā)貸等將集中到期,多數(shù)開發(fā)商資金鏈將非常緊張,,至少在上半年,,降價(jià)促銷的壓力很難緩解,預(yù)期部分企業(yè)不得不變賣項(xiàng)目,,甚至破產(chǎn),、倒閉。
第三,,存貨壓力持續(xù)增加,。一方面供應(yīng)增加,另一方面成交低迷,,導(dǎo)致2011年住宅存貨量不斷攀高,。截至2011年12月底,北京,、上海,、深圳、廣州,、青島,、南京,、廈門,、杭州、南昌,、福州等10大城市,,新建商品住宅庫存總量高達(dá)5998萬平方米,,與去年同期相比大增約40%。按過去6個(gè)月的平均成交量,,這些存貨需要14.4個(gè)月才能消化完,,再度創(chuàng)下近幾年的新高。開發(fā)商去庫存的壓力非常大,,2012年必須采取措施,。
在上述三大因素綜合作用下,基于2011年主要城市成交量已經(jīng)比較低迷,,2012年房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅變化,,升降兩難。2012年全國新建商品住宅成交均價(jià),,預(yù)計(jì)將比2011年下跌不超過5%,,市場(chǎng)總體形勢(shì)將略差于2011年。