我國正處于快速發(fā)展期，居民生活水平的提高和城鎮(zhèn)化的快速推進對房地產(chǎn)形成了巨大需求。近年來,，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快,，成為經(jīng)濟增長的重要動力。但一些城市房價上漲過快,，超出了一般居民的購買能力,，也給整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展埋下了風險隱患。這篇文章分析了最近20年國外發(fā)生的幾次房地產(chǎn)泡沫的特點和治理的經(jīng)驗教訓,，具有一定啟示意義,。
——編者
房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)價格長期快速上漲導致的房地產(chǎn)市場交易價格遠超其實際價值的現(xiàn)象。在過去20多年里,，世界范圍內出現(xiàn)了三次影響較大的房地產(chǎn)泡沫破滅,，即1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅、1997年泰國等國家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅和2007年同美國次貸危機相關的房地產(chǎn)泡沫破滅,，對有關國家以至世界經(jīng)濟造成了巨大危害,。
房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅具有規(guī)律性：房地產(chǎn)泡沫發(fā)展過程具有暴漲,、暴跌的特點,；破滅時產(chǎn)生的影響大而恢復慢；房地產(chǎn)泡沫主要是區(qū)域性的,。
日本房地產(chǎn)泡沫始于1983年,。當時，日本國際經(jīng)濟地位上升,，東京國際金融中心形成,，眾多國外大公司進入日本投資購買房地產(chǎn)，引起日本房地產(chǎn)價格飛速上漲,，推動日本房地產(chǎn)泡沫形成,。上世紀80年代前期，東京等大城市房地產(chǎn)價格每年上升30％左右,，1987年,、1988年兩年商業(yè)房地產(chǎn)價格較上年分別上升40％、50％,。泰國1988年—1992年房地產(chǎn)價格每年上升20%—30％,，1992年—1997年每年上升40％。房地產(chǎn)價格長期快速上漲導致大量投資,、貸款流向房地產(chǎn)行業(yè),，房地產(chǎn)市場成為財富的聚集地。日本房地產(chǎn)泡沫自1983年產(chǎn)生到1991年破滅,，歷時8年,。泰國房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到1997年破滅,，歷時9年多。房地產(chǎn)泡沫自產(chǎn)生到破滅,，印度尼西亞歷時8年,，馬來西亞歷時約7年。當房地產(chǎn)泡沫膨脹到一定程度,，遇到社會經(jīng)濟環(huán)境突然變化,，就會迅速破滅，這一過程一般為1—2年,。泡沫形成時房地產(chǎn)價格長期快速上漲和泡沫破滅時房地產(chǎn)價格暴跌,，是房地產(chǎn)泡沫的重要特點。
房地產(chǎn)泡沫破滅造成的影響大,、涉及面廣,，恢復困難、持續(xù)時間長,。房地產(chǎn)泡沫破滅后,，日本經(jīng)濟從1991年2月開始陷入蕭條，歷時長達32個月,，隨后的七八年一直停滯不前,。房地產(chǎn)泡沫破滅導致大量企業(yè)倒閉，進而造成金融機構不良債權大幅度增加甚至倒閉,，1995年3月日本金融機構不良債權額達40萬億日元。房地產(chǎn)價格,、股價的縮水降低居民的消費欲望,，日本1993年消費增長降為負值，嚴重影響經(jīng)濟發(fā)展,。房地產(chǎn)泡沫破滅還影響企業(yè)投資積極性,，造成失業(yè)增多，貧富差距擴大,，整個社會信心長期不振,。泰國房地產(chǎn)泡沫破滅造成曼谷辦公樓空置率高達2/3，導致400億美元的銀行呆賬,，破壞泰國的銀行業(yè)和金融體系,，大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉,，失業(yè)率大幅上升,，引發(fā)了全面的經(jīng)濟危機。房地產(chǎn)泡沫破滅后形成的不良債權需要慢慢消化,，居民信心需要慢慢恢復,。為達到正常生產(chǎn)水平,，日本用了10年時間，泰國等用了5年多時間,。
房地產(chǎn)價格受國家經(jīng)濟,、金融、稅收等政策的影響,，因而與國民經(jīng)濟有類似的周期性規(guī)律,，但房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫主要取決于城市市場狀況。日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時,，價格上漲過快的情況主要出現(xiàn)在大城市圈,，特別是首都圈。泰國,、印度尼西亞的房地產(chǎn)泡沫也局限在曼谷,、雅加達等城市。所以說,，房地產(chǎn)泡沫具有較強的區(qū)域性,，它的產(chǎn)生主要同城市市場相聯(lián)系。
從理論上講,，在市場信息充分的情況下,，房地產(chǎn)市場交易價格同按租金計算的理論價格是相近的。如果交易價格上升過快,、高出理論價格過多,，就會出現(xiàn)泡沫，因而可以用交易價格高出理論價格的程度衡量房地產(chǎn)泡沫情況,。由于人們對房地產(chǎn)的偏好,，除了經(jīng)濟利益，占有房地產(chǎn)還有其他目的,，所以交易價格通常會高于理論價格,。一般認為，交易價格高于理論價格1倍以內是可以接受的,，而高出1倍則表明泡沫現(xiàn)象明顯,。1983年以后，日本東京房地產(chǎn)交易價格開始偏高,。交易價格偏高,、上漲過快，吸引更多資金流向房地產(chǎn)市場,。到1987年交易價格偏高107％,，房地產(chǎn)泡沫明顯出現(xiàn)；1988年偏高220％,，1989年,、1990年分別偏高330％,、320％，最高的1991年達到509％,，泡沫十分嚴重,。泡沫破滅后交易價格迅速下降到1992年的290％、1993年的185％,、1994年的48％,。此外，可以用房價同房租的比例來表示房地產(chǎn)泡沫程度,，一般認為價租比處在160—200時可能存在泡沫,，高于200時已出現(xiàn)泡沫，高于250時出現(xiàn)嚴重泡沫,。
房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生快,、破滅快，但并不是偶然的市場現(xiàn)象,，而是同宏觀經(jīng)濟因素密切相關的,，是可以預測和防止的。這需要觀察和分析以下兩類指標,。
一是預示指標,，可預測房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場同信貸,、股票市場密切相關,，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是大量資金向房地產(chǎn)市場轉移的結果，股價上升,、貨幣供應量增加是房地產(chǎn)泡沫的源頭,。一般認為，股價上升,、貨幣供應量增加略早于房地產(chǎn)價格上漲。臺灣有研究認為,，貨幣供應量增加1個百分點,，房價上漲0.9個百分點；股價變動1個百分點,，房價變動0.6個百分點,。房地產(chǎn)貸款增長率同總貸款增長率的比值是預測房地產(chǎn)泡沫的重要指標，可以說明流向房地產(chǎn)業(yè)的資金增長情況,，高于1說明流入房地產(chǎn)的資金較多,。日本1985年前的這一比值為1，1985年—1991年迅速提高為2左右,，說明房地產(chǎn)貸款增長速度快于總貸款增長速度,。相應地,，房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例快速上升，1984年為17％,，1987年上升到20％,，1991年3月高達35.5％。房地產(chǎn)貸款占比越高,，泡沫破滅時造成的破壞也就越大,。把這些指標結合起來分析，可以更好地預測房地產(chǎn)泡沫,。
二是指示指標,，可指示泡沫的狀態(tài)。首先是房地產(chǎn)價格上漲率同GDP增長率的比值,。日本1985年前該指標一般在2以下,，1985年—1989年在2以上，其中1985年—1987年高達6—8,，出現(xiàn)嚴重泡沫,。其次是房地產(chǎn)價格上漲率同CPI的比值。一般來說,，物價上漲則房地產(chǎn)價格同樣上漲,；在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時，房價上漲速度快于物價指數(shù),。日本房地產(chǎn)價格同物價上漲率的比值從1970年3月的13.2擴大到1973年3月的20.2,，再擴大到1986年3月的25.2，到1990年3月擴大至68.2,，顯示房地產(chǎn)泡沫快速膨脹,。
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國外治理房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗教訓 |
對比日本產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟背景，如貨幣升值,、順差過多,、國內資本過剩、銀行貸款利率高于企業(yè)利潤率等,，我國當前具有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟條件,、社會背景。我國正處于快速發(fā)展期,，這也是房地產(chǎn)泡沫的易發(fā)期,。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快,，1998年至2009年對國民經(jīng)濟增長的貢獻率超過10%,，成為推動經(jīng)濟發(fā)展的重要動力。2008年以后,，我國一些城市房價上漲較快,。根據(jù)前面所述的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標來判斷,，我國并沒有出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)泡沫。但一些城市房地產(chǎn)價格上漲過快,，已超出一般居民的支付能力,，個別城市處于產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的邊緣，需要引起高度重視,。中央及時采取多項措施調控房地產(chǎn)市場,，取得了明顯效果，但還不穩(wěn)固,，民間資本迅速進入房地產(chǎn)市場的可能性仍然存在,。分析日、美等國治理房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗教訓,，可以獲得諸多啟示,。
保持治理政策的相對穩(wěn)定，避免政策特別是金融政策調整過快過頻,。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅的原因不同,、程度有別，但一般同匯率,、利率等金融政策的變化密切相關,，它們突然降低或提高是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅的重要原因。1985年簽訂廣場協(xié)定后,，日本為促進內需多次調低貼現(xiàn)率,，1987年4次調整后降低到2.5％，貨幣供應量增加12.4％,，這是造成房地產(chǎn)泡沫的直接原因,。1989年5月份以后又大幅度提高貼現(xiàn)率，1990年8月達到6％,；1990年4月到1991年末日本銀行實行嚴格的窗口管理,，導致房地產(chǎn)泡沫破滅。再加上1992年起開征土地持有稅,，導致日本房價連續(xù)下降約8年,。美國次貸危機以及房地產(chǎn)泡沫也同利率的突然變化有關。2000年—2004年美國連續(xù)25次降息,，聯(lián)邦基金利率由6.5％下降到1.0％,；2005年—2006年又先后17次加息,，利率由1.0％提高到5.25％,，造成2007年后大量次貸家庭違約，房地產(chǎn)泡沫破滅,。這些經(jīng)驗教訓說明,，對房地產(chǎn)這種長期投資進行調控,，在政策見效后應相對穩(wěn)定一段時期，穩(wěn)定市場預期,。
堅持采取綜合措施治理房地產(chǎn)價格過快上漲,。日本和美國采取單獨金融政策治理房地產(chǎn)泡沫總體上是不成功的，由于措施過猛,、房價下降過快,，泡沫破滅，造成嚴重后果,，經(jīng)濟長期蕭條,。如果日本降低利率前推出土地持有稅、收緊銀根,，房地產(chǎn)泡沫可能不會發(fā)展到那么嚴重,，造成的損失也不會那么大。這說明,，金融政策的變化不僅要考慮物價,、股市、產(chǎn)業(yè)結構調整,、投資引導,，也應考慮房地產(chǎn)市場的反應，考慮對房地產(chǎn)市場的調整和引導,。在調控目標達到后,，應有計劃、分步驟減緩各種調控措施,。
兼顧房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征,，在國家大政策、大目標不變的情況下,，做到因地制宜,。我國區(qū)域差別大，發(fā)展水平不一,，各地房地產(chǎn)市場處于不同發(fā)展階段,。在這種情況下，既要保持國家政策的統(tǒng)一,，防止房價過快上漲,，防止房價過快上漲像滾雪球一樣由大城市向中小城市擴展、從沿海向內地發(fā)展,；又要根據(jù)各地發(fā)展水平,、房地產(chǎn)市場周期狀況，給地方政府一定調控市場的權力，促進地方房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,。
謝經(jīng)榮,，民盟成員，中國人民大學教授�,，F(xiàn)任全國工商聯(lián)副主席,、十一屆全國人大財經(jīng)委員會委員。主要從事土地經(jīng)濟,、房地產(chǎn)金融方面的研究,。