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隨著中央經濟工作會議的落錘定音,，“促進房價合理回歸”已取代“抑制房價過快上漲”,，成為2012年房地產調控的最核心的關鍵詞。
在2011年的最后幾天,，農行拋出的一份報告宣稱：房價合理回歸意味著：一線城市房價應該下降10%-25%,；二線城市的房價應下降5%-15%。根據(jù)這份報告來推測,，2012年的樓市調控可以松綁了,，因為眾多一二線城市樓盤價格的降幅都已在三分之一以上。
但恰恰就是在樓市一片“降”聲中,，中央經濟工作會議強調：要堅持房地產調控政策不動搖,，促進房價合理回歸。顯然，農行報告的說法與調控的預期并不吻合,。那么房價究竟下降多少才是“合理水平”,？
房價的合理與否，從來都是和各地居民的收入水平和經濟發(fā)展相對而言的,。房價收入比也是國際通用的衡量標準,。世界銀行和聯(lián)合國人居中心認為，房價收入比在3－6之間為“合理”,；一旦數(shù)值超過6,，就屬“房地產泡沫區(qū)”；而超過7時,，更會被公認為“全球房價最難承受地區(qū)”,。
有專家稱：房價收入比從來不適用于中國的房市。此言大謬,。早在1998年房改的“頂層設計”中,，就對房價和“個人承受能力”進行了具體的規(guī)定，即：在停止住房實物分配后,，如果一個地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房（注：當時的供房主體）,，它的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，“可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼”,。也就是說,，1998年房改明確，城市居民只要拿出家庭4年的收入,，就可以買得到一套60平米的住房,。這也是最早的“中國特色的房價收入比”。
但是,，在房價多年暴漲累積出的高房價的今天,，不要說房價收入比4，就是要以房價收入比6的“合理水平”來作為調控的目標,，顯然也是不現(xiàn)實的,。目前，中國大中城市的房價收入比平均在12-15左右（一些一線及重點城市甚至超過20）,。
房價的合理回歸,，一方面是要激活被高房價所壓抑的居民住房消費，解決市民的住房問題,；另一方面，又要能保證“傷筋動骨”的房價大降,，不會對房市及整個經濟層面產生大的負面效應,。
綜合權衡，最現(xiàn)實并最有可能操作房價調控的“合理目標”，房價收入比應該設定在7-9之間（高出國際公認的合理水平50%以內）,。而且后者這些“高位值”,，應該還是全國城市的平均水平。一些房價高居不下的一二線熱點城市,，在實際操作中還可能允許有個別“突破”,。據(jù)此測算，全國城市的房價,，平均要下降四成以上,，才能達到上述的房價回歸的理想目標。房價下降四成,，是否會對經濟產生負面影響,？眾所周知，房價大跌,，經濟安全上影響最大的就是銀行業(yè),。而時任銀監(jiān)會主席的劉明康曾在多個場合反復強調：銀行業(yè)可承受房價下跌四成，風險總體可控,。表明房價下降對經濟影響有限,。
當然，房價下降四成僅是理想目標,，這個目標是不是調控的目標,，能否實現(xiàn)這個目標，則要考慮多重因素,，其中,，最重要的因素便是調控的決心。
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