目前經(jīng)濟(jì)運行中的最大矛盾是產(chǎn)能過剩而消費不足,，急需消費盡快成為經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的第一驅(qū)動力,。但是高房價提高了城市居民的生活成本，削弱了居民的消費能力,，擠壓了居民的消費空間,，影響了居民正常的消費升級和消費擴(kuò)張。
具體分析,，高房價對不同階層居民正常消費形成的抑制作用主要有以下幾方面表現(xiàn),。
1.對已購房、準(zhǔn)備購房和租房的城市居民的正常消費均產(chǎn)生了明顯的抑制作用,。
一是已購買商品房的城鎮(zhèn)居民,。高房價使得居民在購房時大多選擇貸款的方式來購買商品房，這樣居民每月都會面臨較大的還款壓力,，少則千元,，多則上萬,，相對于城鎮(zhèn)居民普遍不高的收入來看，這無疑會擠占已購房居民的消費,�,？梢栽O(shè)想，如果一個城市的居民平攤下來,，每天都要還貸幾十元或幾百元,，何談其他消費？
二是準(zhǔn)備購買商品房的城鎮(zhèn)居民,。準(zhǔn)備購買商品房的居民會因為房價的居高不下,，而對未來購房支出產(chǎn)生不確定性。為了應(yīng)對高房價,，他們必然要通過更多儲蓄的方式來積累資金,，購房的準(zhǔn)備以及儲蓄的增加顯然會擠占居民的消費。
三是租房的城鎮(zhèn)居民,。這類城鎮(zhèn)居民雖然不用購買住房,，但高房價會帶來房租的增長，居民每月不得不將收入的一部分用來支付越來越高的房租,，這顯然也擠占了居民消費空間,。高房價對于租房居民也起到了一個間接傳導(dǎo)的作用。
2.高房價阻礙了居民的消費轉(zhuǎn)型升級,。
目前我國城鄉(xiāng)居民正處在向更高層次的消費升級中,。在這一過程中，迫切需要清除不利于消費擴(kuò)張的障礙,，而目前高房價至少會在兩個方面抑制消費的快速增長,。
一是高房價讓許多人淪為房奴，在沉重的房貸壓力下,，對這部分家庭的未來消費產(chǎn)生巨大的擠出效應(yīng),。例如，大部分收入將用于房貸月供,，這不僅會導(dǎo)致一般住房消費者的日常消費全面萎縮,，而且還會影響到他們的人力資本提升，最終將導(dǎo)致這部分家庭的收入水平固化和消費能力的削弱,。
二是高房價改變了人們的預(yù)期,，增加了預(yù)防性儲蓄需求，使多數(shù)人不敢消費,、謹(jǐn)慎消費,。房價的過度上漲，導(dǎo)致眾多中低收入階層,，在城市住宅資源方面,，逐漸邊緣化，只能望房興嘆,。不少地方的房價大大偏離民眾的實際購買力,。
3.高房價削弱了促進(jìn)消費的政策效應(yīng)。
近年來,，國家出臺了一系列擴(kuò)內(nèi)需,、促消費的政策。如家電下鄉(xiāng),、以舊換新等措施,，但由于高房價使得不少居民緊縮腰包，要么還房貸,，要么攢錢準(zhǔn)備買房,，無法顧及眾多的優(yōu)惠政策。
而過高的首付款和月供支出又明顯擠出了工薪階層的消費需求,，絕大多數(shù)購房者紛紛削減了其他商品和服務(wù)的消費,。這就削弱了刺激內(nèi)需的政策效果，成為擴(kuò)大居民消費需求的重要障礙,。
4.嚴(yán)重透支居民未來消費,，不利于消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
高企的房價,，對于住房的一般消費者來講無疑是一個十分沉重的負(fù)擔(dān),。因為，高房價已使當(dāng)今中國的房地產(chǎn)市場基本上把住房的消費者擠出了市場之外,。如果他們要想買得起住房,，就得靠幾代人的儲蓄積累及家庭的未來收入才行。這樣的購買住房,，不僅導(dǎo)致了其后續(xù)的住房裝修及家具等消費能力有限,，而且還會引致幾代人即時消費能力的全面下降。
從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗看,，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入水平的提高,，在居民最終消費結(jié)構(gòu)中，食品消費占的比例在10%-20%,而住宅消費的比例將會上升到30%-40%,。從我國居民消費支出結(jié)構(gòu)上看,，食品消費在居民的支出結(jié)構(gòu)中是逐年下降的，而居住消費在居民支出結(jié)構(gòu)中是逐年上升的,。
數(shù)據(jù)表明,，居民食品消費的負(fù)擔(dān)會越來越輕，而居住消費的負(fù)擔(dān)會越來越重,。從1990-2010年的數(shù)據(jù)看,，在消費支出結(jié)構(gòu)中,，城鎮(zhèn)居民食品消費的比例從54%下降為35.7%，農(nóng)村居民從58.8%下降為41%,。從居住支出所占比重看,，城鎮(zhèn)居民從1990年的7%上升到2010年的9.9%，農(nóng)村居民消費則從1990年的17.3%上升到19.1%,。因此,，對于居民來講，特別是農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民,，居住消費支出的壓力,，要遠(yuǎn)比食品消費的支出壓力大和沉重得多，而且會越來越大,。
從總體上分析,，高房價仍使多數(shù)居民不敢大膽消費。一方面大大提高了居民的支出預(yù)期,，影響到正常的生活和消費行為,；另一方面，房價的居高不下嚴(yán)重壓抑了居民在其他方面的消費,，使巨大的消費潛力不能得到釋放,，成為制約消費擴(kuò)張的最大阻力。
住房消費是經(jīng)濟(jì)增長的一大亮點和著力點,，房子關(guān)乎每個人的切身利益,住房消費是擴(kuò)大消費的一大增長點,。下一步仍需加大繼續(xù)保持對房價的調(diào)控力度，絕不能放松,，從政策方面著力解決好阻礙即期消費增長的攔路虎問題,。
1.加大政策引導(dǎo)住房消費的力度。
安居才能樂業(yè),，住房消費是應(yīng)該提倡,，也應(yīng)該鼓勵，但政府應(yīng)千方百計把房價降下來,，保證絕大多數(shù)消費者有能力承擔(dān)相應(yīng)的房價,。
擴(kuò)大住房消費，一方面不能簡單地理解為把大多數(shù)民眾的存款都投放到住房消費上,，要盡快改變已經(jīng)出現(xiàn)的居民住房消費透支現(xiàn)象,，改變因購房而擠占其他消費的問題，努力使居住開支占居民可支配收入中的比重,，控制在一定的限度之內(nèi),；另一方面不能把發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)作為戰(zhàn)略重點，而應(yīng)當(dāng)是在不影響耕地和環(huán)境保護(hù)等關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的因素的基礎(chǔ)上,，發(fā)揮住房消費對內(nèi)需的拉動力,。
2.切實提高城鎮(zhèn)居民收入,。
居民收入與居民消費密切相關(guān)，影響消費支出的最根本因素還是可支配收入,，可支配收入尤其是低收入人群的可支配收入提高,，無疑會帶來消費的增加。
3.加速保障性住房建設(shè),，降低城鎮(zhèn)居民住房支出。
推動以廉租房為主體,、經(jīng)濟(jì)適用房為補充的保障性住房體系改革,，解決廣大中低收入居民的安居問題；維護(hù)最廣大的中低收入居民的基本生活權(quán)利,，使市場住房供給結(jié)構(gòu)有利于滿足不同收入階層特別是中等收入階層居民的需要,，增加居民住房消費的可選擇性；引導(dǎo)居民在不同年齡段,、不同收入水平選擇不同的住房方式,，以降低居民的住房費用支出。
