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看目前的趨勢,，明年的保障房建設(shè)規(guī)模不會太小,，今年后續(xù)資金需求加上新增項目資金需求，融資仍是大難題,。完全考慮用商業(yè)融資模式覆蓋保障性住房建設(shè)資金的做法在實踐中將會遇到較大阻力。因此，保障性住房建設(shè)資金籌措需要另辟途徑,。
保障性住房包括經(jīng)濟適用住房、限價房,、公租房和廉租房四個層次,。經(jīng)適房和限價房，在土地出讓環(huán)節(jié)采取了非市場化的運作方式,，同時售價相對于商品房價格出現(xiàn)了一定程度折讓,，項目資金回籠不存在現(xiàn)實障礙。因此,，可通過商業(yè)貸款模式滿足開發(fā)建設(shè)的資金需求,。但公租房和廉租房不同，政府資金投入不足,，租金收入難以彌補,。目前，公租房和廉租房開發(fā)與建設(shè)尚不具備成熟的商業(yè)可持續(xù)融資模式,。尤其公共租賃住房,，介于經(jīng)適房和廉租房之間，難以完全復制經(jīng)濟適用住房貸款模式,，也無法通過財政資金支持,，成為當前保障性住房建設(shè)融資的最大難點,。
從住房建設(shè)過程資金投入情況看，在住房開發(fā)建設(shè)的過程中,，土地一級開發(fā)階段最需要商業(yè)銀行貸款的支持,。但政府土地儲備機構(gòu)必須要用土地使用權(quán)抵押作為銀行貸款先決條件，通常也只適用于商業(yè)住房開發(fā)模式,。從建設(shè)周期看,，保障性住房建設(shè)最大風險莫過于成本上升的不可預測性。經(jīng)適房和兩限房在項目開發(fā)初期基本確定了出售價格,，若在開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場行情大幅下跌,，則出售環(huán)節(jié)必然存在障礙，由此造成項目資金不能平衡預算,。再從融資資金到期償還情況看,，若市場沒有出現(xiàn)大變，經(jīng)適房和兩限房在完成出售環(huán)節(jié)后,，基本可以償還到期本息,。但公共租賃住房項目在短期內(nèi)難以到期償還融資本息。據(jù)測算,，通常一個公共租賃住房項目,，大概需要近30年才能通過租金積累償還銀行貸款本息。不僅如此,，公租房償還期限對利率高度敏感,，利率上升將延長公共租賃住房的還款期限。廉租房則完全屬于政策保障范疇,，需要財政全額撥款,，無法按照商業(yè)模式運作,。
綜上所述,，保障性住房開發(fā)建設(shè)資金需求與傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款模式存在承貸主體與用款主體錯位、建設(shè)期限鎖定與拆遷周期不可測,、貸款期限與項目正常還款期限不匹配,、商業(yè)利益最大化和保障性住房公益性的四大矛盾。為更好地解決這四大矛盾,，筆者建議在住房公積金中心的基礎(chǔ)上成立政策性的住房儲蓄銀行,，專門從事保障性住房建設(shè)的資金籌措和使用。
設(shè)立政策性的住房儲蓄銀行,，首先必須解決資金來源問題,。住房公積金中心的資金來源為公眾繳納的住房公積金，因此在資金來源上不存在問題,，而且資金來源非常穩(wěn)定,，可以運用于長期的項目使用,。其次要解決成本問題。全國各地都有住房公積金中心,，作為準金融機構(gòu)從事著住房公積金存取業(yè)務(wù),。把住房公積金中心翻牌成為住房儲蓄銀行，成本應(yīng)該最小,。其三,，要有防范和化解金融風險的機制。全國性住房儲蓄銀行成立后,，最大的風險在于機構(gòu)貸款的盲目投放,。為此，需要將貸款的審批權(quán)上收,，這可能會造成地方利益之間的沖突,，需要通過不斷完善機制來溝通協(xié)調(diào)。其四,，要有風險代償機制,。住房儲蓄銀行經(jīng)營若出現(xiàn)虧損，政策財政將全額買單,。這樣可以保證公眾的住房公積金不會出現(xiàn)風險,。其五，要有激勵約束機制,。政策性銀行運行的道德風險較高,，需要不斷完善激勵約束機制，確保以最小的成本實現(xiàn)既定的政策目的,。
若組建政策性住房儲蓄銀行,，或可大大緩解當前保障性住房建設(shè)的資金需求難題。比如,，貸款條件相對放松,。對于“四證”不全的項目，住房儲蓄銀行可以有效介入,，緩解項目建設(shè)資金難題,，加快保障性住房建設(shè)進程。又比如,，貸款利率相對優(yōu)惠,。對于保障性住房建設(shè)項目，住房儲蓄銀行可以提供政策性的優(yōu)惠利率,。政策性的優(yōu)惠利率低于商業(yè)貸款利率,，可以大大降低保障性住房建設(shè)融資成本。還有,，貸款期限可適當延長,。在綜合平衡的基礎(chǔ)上,，住房儲蓄銀行可將貸款的期限延長到30年以上，同時約定符合項目實際情況的還本付息方式,，這將極大緩解公租房建設(shè)融資資金償還期限較長的難題,。另外，這還將促進保障性住房建設(shè)與商業(yè)貸款模式的有效銜接,。住房儲蓄銀行在自身資金實力有限的情況下,，可發(fā)揮杠桿作用，為部分保障性住房建設(shè)項目提供外部信用增級,，真正起到了“四兩撥千斤”的作用,。更不用說，住房儲蓄銀行可以股權(quán)形式投入資金,，作為保障性住房建設(shè)項目啟動資金使用,，可以減少政府財政投入資金的規(guī)模。
當然,，設(shè)立政策性住房儲蓄銀行的提議,，只是多種選擇的一個選項。探索保障性住房的可持續(xù),、穩(wěn)健的開發(fā)建設(shè)運行模式,，需要不斷開拓新思路。
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