為了避免房地產泡沫過度膨脹以及房價過高引發(fā)的社會問題,，從2010年起我國政府密集出臺了一系列房地產調控政策,。從目前來看,，調控已取得了初步成效。在筆者看來,，作為宏觀經濟的重要組成部分,，房地產市場總體走勢與經濟周期、信貸周期運行密不可分,，本輪金融危機前后美國房地產市場的具體表現(xiàn)就充分展現(xiàn)了這種復雜的互動關系,。
透過分析當前美國房地產市場給予我們的經驗教訓，從中可以獲得三大啟示,，這將有助于我們換一種視角重新審視我國的房地產問題,，思考影響房地產市場走向的決定性因素是什么，并進一步探索促進房地產市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的可行之路,。
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（一）宏觀經濟的平穩(wěn)運行是遏制房地產泡沫過度膨脹的基礎 |
美國房地產周期運行的歷史經驗表明,，宏觀經濟過熱往往會引發(fā)房地產市場短期內需求激增，由于土地資源的有限性以及房地產開發(fā)的滯后性,，房地產供給難以迅速跟進,，導致土地價格與房屋價格均出現(xiàn)快速上揚。在這一過程中,，經濟飛速增長,、就業(yè)率大幅提升，改善居住條件成為住房需求擴大的一項重要動因,。
與此同時,，在過熱的經濟景氣之下，投資者風險偏好往往遠超正常水平,，市場資金出于逐利目的對房地產的追捧,，則將房地產市場需求進一步放大，往往會導致房地產泡沫極度膨脹,。但宏觀經濟的急速下挫,，將給房地產市場造成嚴重的沖擊，甚至可能直接導致房地產泡沫破裂，進而出現(xiàn)房價與經濟增速螺旋下降的惡性循環(huán),。
因此,，我國政府應理性看待改革開放以來國內經濟的高速增長，合理把握經濟發(fā)展的熱度,，積極運用市場監(jiān)控指標體系，科學甄別經濟運行中的反�,，F(xiàn)象,，采取適當?shù)暮暧^調控政策措施，一方面要保證經濟可持續(xù)發(fā)展,，維持市場熱度與泡沫在可控水平,，另一方面又要避免調控力度過大，導致經濟轉向,、泡沫破裂,。
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（二）信貸與杠桿的合理化水平是房地產市場健康運行的關鍵 |
在金融危機中，美國各地區(qū)房地產貸款違約事件與前一階段貸款激增和相關杠桿化操作存在顯著關系,。IMF在對40個樣本國家進行調查分析結果也表明,，房地產泡沫與信貸擴張“雙熱潮”是大多數(shù)國家陷入金融危機與嚴重經濟衰退的主要原因。而僅有房地產“熱潮”而無信貸“熱潮”的國家則經濟衰退相對溫和,。
有鑒于此,，控制市場信貸與杠桿的過度擴張有利于降低房地產金融危機爆發(fā)的概率。事實上,，就中國的情況而言,，市場上貨幣供應量的多少在一定程度上將直接影響著房地產的景氣程度。國家有關部門早在2007年發(fā)布的一份報告中就已作出警示,，我國資本市場流動性過剩資金有很大一部分為房地產行業(yè)所吸收,，房地產市場和信貸市場之間的相互推動機制，又會在一定程度上加劇我國房地產泡沫的積累,。
因此,，為了避免房地產市場與信貸市場的過度“捆綁”以及泡沫風險向金融領域的大量集中，將信貸與杠桿限制在一個合理的水平尤為必要,。從目前來看,，可能需要對抵押貸款制定更加嚴格的規(guī)則及借貸標準，并實施更大的反周期緩沖措施,，以緩解銀行資本頭寸的波動,。
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（三）加大政府監(jiān)管力度是房地產市場合理有效運行的重要保障 |
目前我國政府對房地產關注度相對較高，但除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外,，尚無一個明確的專門機構負責對房地產金融機構進行管理,，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待明確。
為了預防房地產金融市場風險過度積累，我國應針對房地產相關金融業(yè)務與產品建立適宜的監(jiān)督管理機制,，在保障金融工具為房地產市場發(fā)展提供有力支持的同時,，避免金融創(chuàng)新對房地產市場風險的過度放大。此外,，結合我國土地產權制度特征,，建立透明的產權交易與轉讓體系，保障土地供應的公平,、合理,、有效，為房地產市場的有效運行提供一個良好的制度環(huán)境,。
從近期我國房地產市場走勢來看,，政策調控已初見成效。根據(jù)國家統(tǒng)計局報告,，2011年10月全國70個大中城市房價環(huán)比首次下跌了0.14個百分點,，其中新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比下降的城市數(shù)量達到34個。在考慮下一步房地產政策調控時,，應進一步將宏觀經濟的平穩(wěn)運行,、信貸與杠桿的合理化水平同時納入考慮范疇，加大政府監(jiān)管力度,，重點關注兩方面因素：一是調控政策是否準確把握了影響房地產市場走向的決定性因素,；二是調控政策對房地產市場的作用機制是否合理。在此基礎上,，出臺具體的調控政策,，以促進房地產市場的持續(xù)穩(wěn)定運行。
透過美國房地產市場的經驗給予我們的三大啟示,，我國金融機構應當采取相關措施防范房地產風險,。
一方面，隨著國內房地產調控進入關鍵時期,，金融銀行應當加強對國內房地產貸款潛在風險的防控,，關注相關房地產開發(fā)項目資金缺口、建設進度,、銷售情況以及貸款收回情況等等,，全面評估房地產開發(fā)項目的各類風險，逐一制定實施切實可行的風險化解方案,。
另一方面,，金融機構還應該注意防范房地產市場風險向宏觀經濟與信貸市場傳遞可能造成的損失。從目前來看,，國內宏觀調控的基本取向在短期內不會發(fā)生根本性變化,。未來房價走勢可能將出現(xiàn)拐點，宏觀經濟與信貸市場可能都將受到不同程度的影響，市場流動性風險可能有所上升,。有鑒于此,，金融機構應進一步加強流動性風險監(jiān)控與預測，健全完善流動性風險管理體系,，合理安排各層次流動性儲備,，實現(xiàn)流動性與收益性的有效平衡。
