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筆者在香港的報紙上看到了一篇文章,，作者的基本觀點(diǎn)是：在歐債危機(jī)日益惡化的形勢下，歐洲以及其他地區(qū)和國家的央行可能會大量印刷鈔票應(yīng)對,，由此會形成熱錢新一輪的泛濫,。由于現(xiàn)時實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍在繼續(xù)惡化，新的熱錢會大量流入虛擬經(jīng)濟(jì)體并將繼續(xù)推高諸如房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的價格,。作者因此建議投資者現(xiàn)在應(yīng)該繼續(xù)買進(jìn)房產(chǎn),。筆者基本贊同該文對經(jīng)濟(jì)形勢的分析，但是不敢茍同其投資結(jié)論,。
房價的確是一種貨幣現(xiàn)象,。與人們通常所理解的不同，筆者認(rèn)為房價是一種綜合的貨幣現(xiàn)象,，而不僅僅是由單一貨幣發(fā)行量所決定的,。習(xí)慣上人們會認(rèn)為隨著央行印刷鈔票數(shù)量的大幅增加，房價就應(yīng)該上升,。但是實(shí)際情況又如何呢,？
我們看到,，過去二十年里日本中央銀行印刷了無數(shù)的鈔票并投入到經(jīng)濟(jì)中，但是日本的房價卻一直保持著下滑的態(tài)勢,，而且仍在續(xù)創(chuàng)新低,！2008年危機(jī)爆發(fā)至今，美聯(lián)儲力推兩輪量化寬松,，結(jié)果是人們看到美國的房價還在下滑。為什么會出現(xiàn)這種央行大量印發(fā)鈔票,，而房價卻始終不給力的現(xiàn)象呢,？筆者認(rèn)為：房價除了受貨幣發(fā)行量的影響以外，還會受到一個重要因素的影響,，那就是貨幣流通速度,，換言之，在一個正常經(jīng)濟(jì)體里,，房價由該經(jīng)濟(jì)體內(nèi)的流通貨幣總量（亦即貨幣發(fā)行量乘以貨幣流通速度）來決定,，而不是單一地由貨幣發(fā)行量決定的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)的貨幣發(fā)行量大幅度上升而且貨幣流通速度保持高位時,，資產(chǎn)價格會大幅度快速地上升,，過去三年里中國房價的飆升就是很好的例證；一旦貨幣流通因?yàn)楦鞣N原因失速時,，很多資產(chǎn)尤其是不動產(chǎn)的價格將會出現(xiàn)大幅度的下滑,，1997年和2008年香港的房價就是明顯的例子。
日本泡沫經(jīng)濟(jì)破裂后,，盡管日本央行毫不懈怠地實(shí)施量化寬松政策,，但是各種問題的長期并存造成了其經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的態(tài)勢，并致使其貨幣的流通速度始終難以高企,，從而在很大程度上制約了其房價的恢復(fù),。美國次貸危機(jī)爆發(fā)后，伯南克辛勤操縱的量化寬松,，實(shí)質(zhì)上就是試圖通過大發(fā)貨幣以彌補(bǔ)去杠桿化所導(dǎo)致的貨幣流通速度的下降,，無奈人算不如天算,，大量美鈔沒能擋住美國經(jīng)濟(jì)中去杠桿化的大趨勢,，折騰了三年之后，美國的房價至今仍然處于半死不活的狀態(tài),。頗具諷刺意味的是,，濫發(fā)的鈔票里有相當(dāng)一部分流入到新興市場經(jīng)濟(jì)體去興風(fēng)作浪，并炒高了后者各種資產(chǎn)的價格,，例如香港房價在過去三年里已經(jīng)被炒到了超過1997年的天價水平,。
回到開頭提到的那篇文章,，假如歐債危機(jī)最終失控并且爆發(fā)，屆時人們將會看到殺傷力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008年次貸危機(jī)的新一輪海嘯,，全球金融市場的流動性將降至冰點(diǎn),！為了便于理解，筆者建議讀者做個簡單的心算：假設(shè)現(xiàn)在的貨幣發(fā)行量乘以貨幣流通速度等于n,，一旦歐債危機(jī)爆發(fā),，貨幣流通速度將迅速逼近于零，央行必須在短期內(nèi)印刷出多少鈔票才有可能填補(bǔ)由于貨幣流通速度突然消失所留下的缺口,，從而維持目前的n不至于大幅度下滑呢,？如果我們回憶一下2008年的次貸危機(jī)，應(yīng)該不難想象出：屆時即使各家央行的印鈔機(jī)一齊夜以繼日地加班,，也將難以彌補(bǔ)突然消失的流動性,，房價大跌將會成為必然的結(jié)果！
而且,，央行未來印刷鈔票的刺激效應(yīng)也將大不如從前,，一個重要的原因在于：2008年西方次貸危機(jī)爆發(fā)時，新興市場經(jīng)濟(jì)體的總體負(fù)債水平仍較為健康,，但在過去三年里令人不安的是,，新興市場經(jīng)濟(jì)體國家的通貨膨脹水平被大幅度推升的過程中，相關(guān)國家在政府,、企業(yè)和個人層面上的負(fù)債水平也創(chuàng)出新高,！筆者在各種場合演講時將此現(xiàn)象稱之為：中國老太太已經(jīng)追上了美國老太太！意思是在過去的幾年里,，中國老太太出于強(qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期改變了其傳統(tǒng)的儲蓄買房的習(xí)慣,，轉(zhuǎn)而通過負(fù)債的途徑迅速地搬進(jìn)了新房，從而追上了同樣是借錢買房的美國老太太,！只是美國老太太已經(jīng)開始節(jié)衣縮食還債了,，而中國老太太則開始砸售樓處了！
筆者建議那篇港報文章的結(jié)論不妨修改為：一旦歐債危機(jī)失控并爆發(fā),，房價將會經(jīng)歷一個大跌的過程,，而且何時能夠重新回到今天的水平將是一個遙遠(yuǎn)的未知數(shù)，因此,，在目前全球經(jīng)濟(jì)走勢日趨詭異,、金融市場波動異常劇烈的形勢下，投資者還是謹(jǐn)慎為宜,。巧合的是另外一條新聞：某人幾年前投資的商鋪逆市下跌,，該人為了改變負(fù)資產(chǎn)的狀況，拼命開出租車還債，結(jié)果累死在出租車?yán)�,！該人的悲劇其�?shí)與歐債危機(jī)本質(zhì)上一樣：過度負(fù)債,，一旦資金來源出現(xiàn)斷流，悲劇必將發(fā)生,。筆者謹(jǐn)借此文衷心地祝愿那些中,、美老太太們在未來的歐債風(fēng)浪中能夠穩(wěn)坐釣魚臺！
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