|
成也蕭何,、敗也蕭何，昔日令人艷羨的地王,，如今卻成為了燙手山芋,。據(jù)報(bào)道,，近期幾乎所有前兩年高溢價(jià)成交的“地王”都面臨價(jià)值重估，開(kāi)發(fā)者只能通過(guò)“零利潤(rùn)”出售或者延遲開(kāi)工來(lái)化解困局,。
開(kāi)發(fā)商高呼的“割肉銷(xiāo)售”雖然有待考證,，但畢竟有降價(jià)樓盤(pán)入市，可視為樓市調(diào)控的績(jī)效之一�,，F(xiàn)在的問(wèn)題是,，若圍而不建的土地儲(chǔ)備大量累積，卻可能加劇未來(lái)樓市供不應(yīng)求的矛盾,，形成與當(dāng)下調(diào)控指向相悖之勢(shì),。以此而論，當(dāng)下只有嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地政策,，才可能規(guī)避相關(guān)隱患的爆發(fā),。
在樓市限購(gòu)、限貸等舉措的綜合打壓下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度彌漫起濃厚的觀望情緒,。上海、北京等一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象,。就在樓市行情突然逆轉(zhuǎn)之時(shí),，開(kāi)發(fā)商們前期因盲目樂(lè)觀而高價(jià)拍得的土地也陷入了尷尬。
以上海新開(kāi)樓盤(pán)新城公館為例,，2009年新城地產(chǎn)以1.3萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)拿到這一塊地,，溢價(jià)率高達(dá)302%。同時(shí),，開(kāi)發(fā)商不惜花重金打造高端物業(yè),，希望塑造樓盤(pán)高品質(zhì)的市場(chǎng)形象。然而,，樓盤(pán)上市之際恰逢樓市寒冬,，開(kāi)發(fā)商不得不以成本價(jià)售樓來(lái)消化庫(kù)存。當(dāng)初高價(jià)拍得的土地,，并未為其帶來(lái)預(yù)想的厚利,，反而占據(jù)了大量流動(dòng)資金難以盤(pán)活。
為了規(guī)避類(lèi)似售樓尷尬,，更多地王項(xiàng)目選擇了“冬眠”,。統(tǒng)計(jì)顯示，在上海2009年出讓的8幅最貴宅地中,，目前五個(gè)“地王”地塊均未上市,；北京2009年以來(lái)溢價(jià)率超過(guò)100%的33個(gè)地塊中，僅有18個(gè)樓盤(pán)入市。
大批開(kāi)發(fā)商“捂地”,，在當(dāng)下強(qiáng)化了樓市交投清淡之勢(shì),，而放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)卻極有可能加劇未來(lái)商品房供不應(yīng)求矛盾，倒逼房?jī)r(jià)因需求方的讓步而再度昂頭向上,。
事實(shí)上,，囤地之弊完全可以避免，因?yàn)楦鶕?jù)1999年國(guó)土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》規(guī)定,，對(duì)超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年而尚未開(kāi)發(fā)的,，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,，將無(wú)償收回土地使用權(quán),。2008年，國(guó)務(wù)院辦公廳再度發(fā)文對(duì)其進(jìn)行了強(qiáng)調(diào),。遺憾的是,，囿于地方財(cái)政與樓市間千絲萬(wàn)縷的紐帶關(guān)系，該政令一直難以在實(shí)踐中被認(rèn)真落實(shí),。
更進(jìn)一步講,，一些地王被央企拍得，即便對(duì)其進(jìn)行重罰則最終相當(dāng)于是讓全體國(guó)民買(mǎi)單,，由此導(dǎo)致閑置土地監(jiān)管會(huì)牽涉到各方利益,。然而從契約精神的角度看，既然開(kāi)發(fā)商當(dāng)初踴躍拿地,，就意味著其可以享受或者需要承擔(dān)起此后附著在該地塊的盈利和虧損,，市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，房地產(chǎn)業(yè)也不可能長(zhǎng)期游離在市場(chǎng)規(guī)則之外,。因此,，主管部門(mén)對(duì)于閑置土地的處理無(wú)論如何都不應(yīng)手軟。
需要提及的是,，開(kāi)發(fā)商在拍地中往往表現(xiàn)出一些盲目?jī)A向：當(dāng)樓市旺銷(xiāo)之時(shí),，開(kāi)發(fā)商踴躍拍地，“地王”頻現(xiàn),；而當(dāng)樓市陷入低迷期之時(shí)，前期處心積慮而儲(chǔ)備的土地卻無(wú)法通過(guò)上市銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利,，不得不大量囤積,。此后，房?jī)r(jià)又可能因入市房源不足而被抬高,，開(kāi)發(fā)商再度對(duì)土地儲(chǔ)備產(chǎn)生樂(lè)觀情緒,。如此反復(fù)循環(huán)，導(dǎo)致上游土地市場(chǎng)暴漲暴跌,，影響了下游樓市調(diào)控的績(jī)效,。對(duì)此,，有關(guān)部門(mén)有必要做好行業(yè)規(guī)劃和指導(dǎo)工作，提前釋放出明確的信號(hào),，避免開(kāi)發(fā)商因市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)而自亂陣腳,、左突右沖。
憑借“地王”攫取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,。喧囂過(guò)后,，市場(chǎng)需要做出更加理性的反思。
|
