現(xiàn)階段,，房地產(chǎn)業(yè)似乎成了“過街老鼠”,，人人喊打。即便是全國房價已經(jīng)出現(xiàn)拐點,，房地產(chǎn)成交量自今年2月以來持續(xù)低迷,，依然有很多人認為，必須將調(diào)控政策進行到底,，不僅要讓房價回落三至五成,，還要讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)死掉一片，而且須將房地產(chǎn)業(yè)徹底打入“冷宮”,，讓“支柱”二字,，永久性的成為“過去式”。
過去十年,，我國房價增幅確實偏大,，部分城市房價水平脫離了普通民眾的支付能力范疇，行業(yè)利潤率偏高,，行業(yè)秩序混亂,，國家和各地對于房地產(chǎn)業(yè)依賴度過高。然而,，我們不宜從一個極端走向另一個極端,，尤其是在當前這個敏感時點，應對房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的屬性和功能，保有一份理性,。
1998年,，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（23號文一）出臺，國家之所以進行全面住房體制改革,，重要背景有兩個：其一,，1997年東亞金融危機嚴重影響了中國經(jīng)濟增長，為了拯救經(jīng)濟,，必須尋找新的經(jīng)濟增長點,，住宅產(chǎn)業(yè)成為被選擇的對象；其二,，我國住房制度改革自上世紀80年代啟動以后,，推進節(jié)奏很慢，住宅商品化,、市場化是計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向有中國特色社會主義市場經(jīng)濟的必然要求,。正基于此，1998年開始,，國家從經(jīng)濟發(fā)展和住房制度改革兩個目的出發(fā),，確立了讓房地產(chǎn)發(fā)展成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的方針。
2003年出臺的《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國18條）中,，首次明確“房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高,，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”,。其后,，國家文件中多次提及這一概念。尤其是2008年經(jīng)濟快速下滑之時,，國家再次強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),，并出臺了諸多鼓勵行業(yè)發(fā)展的刺激性政策。值得關注的是,，2009年下半年以來,，隨著樓市的快速回暖，房價重新上漲,，官方文件中不再提及支柱產(chǎn)業(yè),，但卻無法否認這一客觀事實。
首先,，需要厘清兩個概念：先導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),。所謂先導產(chǎn)業(yè)，是推動經(jīng)濟增長和結構調(diào)整的新生力量,，但在現(xiàn)實國民經(jīng)濟中卻不一定占有較高的經(jīng)濟比重,，而是表現(xiàn)為較快的行業(yè)成長和經(jīng)濟增長速度,，比如高科技產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)等,。先導產(chǎn)業(yè)代表先進生產(chǎn)力,、能夠推動產(chǎn)業(yè)升級、對國民經(jīng)濟具有帶動作用,，政府一般對之進行政策傾斜和重點扶持,。去年10月《國務院關于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》提出：到2020年，節(jié)能環(huán)保,、新一代信息技術,、生物、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),，新能源,、新材料、新能源汽車產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的先導產(chǎn)業(yè),。
而支柱產(chǎn)業(yè)則是指現(xiàn)階段在國民經(jīng)濟中占有較大比重,、對經(jīng)濟增長貢獻率較高的產(chǎn)業(yè),，支柱產(chǎn)業(yè)具有市場容量大,、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、帶動系數(shù)大等特征,。在一個國家處于經(jīng)濟起飛階段時,，必須確立自己的支柱產(chǎn)業(yè)，以使其發(fā)揮推動經(jīng)濟快速增長的重要作用,。比如美國在二十世紀中葉,，曾在相當長一段時間內(nèi)把鋼鐵、汽車,、建筑業(yè)列為三大支柱產(chǎn)業(yè),；比如現(xiàn)在看來很落后的紡織業(yè)也曾在我國長期被視為支柱產(chǎn)業(yè)。
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對經(jīng)濟的巨大貢獻作用還會持續(xù)幾十年 |
從對國民經(jīng)濟的重大推動作用角度考察,，先導產(chǎn)業(yè)是“未來時”,，支柱產(chǎn)業(yè)是“現(xiàn)在時”。但二者之間的界限也并非涇渭分明,，在特定經(jīng)濟環(huán)境和特定歷史發(fā)展階段,，某些產(chǎn)業(yè)既可以稱之為先導產(chǎn)業(yè)，也可以確立為支柱產(chǎn)業(yè),，比如眼下我國的金融保險業(yè),，近幾年對GDP的貢獻率超過5%，而且其發(fā)展的持續(xù)性強,、潛力大,。房地產(chǎn)業(yè)并不太適合做先導產(chǎn)業(yè),，但現(xiàn)階段作為國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)是無可厚非的，而且還有資格持續(xù)幾十年,。主要是具備了下述兩大條件,。
第一，房地產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻率高,。一個產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中占有較高比重,，是確立其支柱產(chǎn)業(yè)地位并發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用的基本條件。根據(jù)國際經(jīng)驗數(shù)據(jù),，一個產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重達5%時就可稱為支柱產(chǎn)業(yè),。1991-2009年期間，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長幅度為19.9%,，約為GDP增幅的2倍,；房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的年平均比重為4.2%。尤其是近十年來,，中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,。房改之前的1997年，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為3.7%,，2009年已達5.5%,。
第二，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高,。支柱產(chǎn)業(yè)之所以與其他產(chǎn)業(yè)不同,，最根本的是其對國民經(jīng)濟發(fā)展具有強大的帶動作用，在產(chǎn)業(yè)關系上表現(xiàn)為與其他產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度很高,，并具有較長的消費鏈,，容易形成新的經(jīng)濟增長產(chǎn)業(yè)群，發(fā)揮“雁陣”的領頭作用,。房地產(chǎn)的開發(fā)生產(chǎn),、交換、分配,、消費各環(huán)節(jié)涉及的元素非常多,，直接和間接關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)部門特別多，如建筑,、建材,、機械、裝潢業(yè)等,，由此決定了其產(chǎn)業(yè)鏈特別長,，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度也特別強高，其前瞻效應,、后續(xù)效應和旁側(cè)效應非常突出,，波及面很廣,。一般估算，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)前,、產(chǎn)中,、產(chǎn)后帶動的相關產(chǎn)業(yè)多達50多個產(chǎn)業(yè)部門、幾百種產(chǎn)品和服務,，本身具備了支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用,，近幾年在中國國內(nèi)生產(chǎn)總值9%～10％的增長率中，房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動的貢獻率約占2個百分點,。
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要密切關注上下游產(chǎn)業(yè)受到的影響 |
需要指出的是,，與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系最密切的當屬建筑業(yè)。國外,，一般將房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)共同列為支柱產(chǎn)業(yè),。絕大多數(shù)國家在經(jīng)濟起飛階段時，都曾把建筑業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè),，但由于作為第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)相比屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè),，在知識密集度和資本密集度差距很大，而服務業(yè)的崛起是發(fā)展中國家的必由之路,，隨著產(chǎn)業(yè)升級,，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率必將大于建筑業(yè)，而且只能是房地產(chǎn)業(yè)拉動建筑業(yè),，絕不會是建筑業(yè)拉動房地產(chǎn)業(yè),。2009年建筑業(yè)的所占比重為6.6%,，與房地產(chǎn)業(yè)相加,，已超過12%。2009年,，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員為195萬人,，建筑業(yè)（按總承包）從業(yè)人員3673萬人，若加上所有從事建筑業(yè)的農(nóng)民工,，那就更多了,。
上周，杭州市召開防范和處置企業(yè)拖欠工資工作會議,，有關部門提醒,，今年第四季度到明年初，防范處置企業(yè)欠薪工作的形勢更加嚴峻和復雜,，首當其沖的原因是：國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控措施未見放松,，銀根緊縮，導致各類建筑施工企業(yè),、房地產(chǎn)企業(yè)等面臨資金鏈斷裂的風險,，非常容易出現(xiàn)拖欠工人工資的連鎖影響,。中期來看，房地產(chǎn)開發(fā)活動低迷后,，建筑業(yè)的景氣度也會降溫,。短期來看，當房地產(chǎn)市場低迷后,，即便建筑活動尚未明顯趨弱,，但開發(fā)商資金吃緊、甚至倒閉,，必然會拖欠建筑施工企業(yè)費用,，進而導致后者拖欠農(nóng)民工工資。
不僅限于建筑業(yè)和農(nóng)民工,。實際上,，今年以來房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，正在拉低相關行業(yè)的景氣度,。比如上游行業(yè)的鋼材和水泥市場需求不振,，價格大跌，下游行業(yè)的家居市場也出現(xiàn)蕭條跡象,。今年1-10月份,，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長24.9%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長31.1%,，可見房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然處于高增長,，不過這其中主要是1000萬套保障房的“功勞”，預計隨著保障房新開工量的下滑,，以及商品住宅投資的快速降溫,，對上游產(chǎn)業(yè)的影響會越來越大。今年1-10月份,，全國商品房銷售面積增長10%,，預期隨著這一增幅的持續(xù)下滑，對于下游產(chǎn)業(yè)的影響也會越來越明顯,。
穩(wěn)增長,、控通脹、調(diào)結構,，是現(xiàn)階段我國經(jīng)濟發(fā)展的三個目標,。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，確實要求降低對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴度,，但這一調(diào)整需要一個較長的時間過程,。我國城鎮(zhèn)化率剛接近50%，達到65%～70%的穩(wěn)定水平還需15-20年,；我國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)剛剛接近1,，達到1.15套的合理水平尚需15年左右,。自住需求規(guī)模很大，這是客觀事實,。在當前特殊的社會,、政治、經(jīng)濟環(huán)境下,，確實需要降房價,、減暴利、穩(wěn)市場,，然而,，實在不應將房地產(chǎn)業(yè)一棍子打死，這個“討人厭”的行業(yè),，只有在經(jīng)濟顯著下滑時,，才會凸顯其對經(jīng)濟增長和民眾就業(yè)的重要性。
