房地產(chǎn)的趨勢(shì)性下行基本得到確認(rèn),，但其未來(lái)的下滑恐怕并非如GDP一樣受控。
如果這種加速下調(diào)發(fā)生,，不僅會(huì)加速房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的下行,，進(jìn)而影響GDP的平穩(wěn)增長(zhǎng)。而且,，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還會(huì)對(duì)地方土地出讓金,、稅收產(chǎn)生沖擊,，惡化地方政府的資產(chǎn)負(fù)債表。這些調(diào)整反應(yīng)在賬面上,，都將成為對(duì)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量的壓力,。如此看來(lái),，政策有必要提前做出預(yù)案對(duì)沖,，防止去泡沫化引發(fā)大調(diào)整。
從目前的數(shù)據(jù)看,，房地產(chǎn)投資增速下滑幅度存在顯著擴(kuò)大的可能。10月份,，作為先行指標(biāo)的新開工面積大幅下滑，同比增長(zhǎng)率從8月份的32%,、9月份的8.9%驟降至2.2%。商品房銷售面積單月同比負(fù)增長(zhǎng)9.9%,，銷售額同比負(fù)增長(zhǎng)11.1%，單月同比增速比9月份出現(xiàn)約20個(gè)百分點(diǎn)的大幅下滑,，且2011年首次出現(xiàn)銷售額增速小于面積增速，顯示全國(guó)房?jī)r(jià)已開始出現(xiàn)下跌,。房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比增速20.2%，增速縮窄2.5個(gè)百分點(diǎn),。
從宏觀層面考量房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，既往數(shù)據(jù)顯示,，2003至2009年,，投資對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均46.98%,，而房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例平均為24.10%。也就是說(shuō),，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率為11.32%,，房地產(chǎn)將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有較大影響。
從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度角度考察,，有學(xué)者的研究發(fā)現(xiàn),，在42個(gè)產(chǎn)業(yè)部門中，與房地產(chǎn)業(yè)后向直接關(guān)聯(lián)的部門有39個(gè),，主要后向直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)依次是：金融保險(xiǎn)業(yè),、建筑業(yè),、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、住宿和餐飲業(yè),、非金屬礦物制品業(yè),、交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè),、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè),、電器機(jī)械及器材制造業(yè),、通用專用設(shè)備制造業(yè)等,。與房地產(chǎn)業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)的部門有41個(gè),，主要前向直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括：公共管理和社會(huì)組織、批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè),、金融保險(xiǎn)業(yè)、其他社會(huì)服務(wù)業(yè),、信息傳輸,、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等,。
所謂前向關(guān)聯(lián)關(guān)系,，實(shí)質(zhì)是該產(chǎn)業(yè)向另一產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)要素或者服務(wù)而發(fā)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系,。后向關(guān)聯(lián)關(guān)系則是本產(chǎn)業(yè)的需求而與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系。
具體到一些大的行業(yè),，冶金方面,，建筑用鋼約占鋼材需求的50%,，房地產(chǎn)調(diào)控將對(duì)其構(gòu)成實(shí)質(zhì)性拖累。同時(shí),，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)鋁的影響直接,，對(duì)銅的間接影響較大,。目前,，鋼鐵從5000多元/噸跌到4000多元/噸,，銅從8萬(wàn)多元跌到5萬(wàn)多元,。在工程機(jī)械領(lǐng)域,，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了30%的收入,，混凝土機(jī)械和挖掘機(jī)分別占40%和20%,。在建材領(lǐng)域，玻璃需求在房地產(chǎn)中的新建筑占主體,，約占玻璃總需求的60%。玻璃產(chǎn)量同比增速對(duì)房地產(chǎn)竣工面積累計(jì)同比增速的敏感性系數(shù)為0.78，而對(duì)汽車產(chǎn)量的敏感性系數(shù)僅為0.27。水泥需求受房地產(chǎn)和基建共同拉動(dòng),，其同比增速對(duì)房地產(chǎn)新開工面積累計(jì)同比增速的敏感系數(shù)為0.44,。
在金融領(lǐng)域,，雖然“按揭貸款+房地產(chǎn)開發(fā)貸款”占銀行貸款總額的比例基本保持穩(wěn)定,，但由于地方政府融資平臺(tái)貸款占比迅速上升，導(dǎo)致銀行貸款中受房地產(chǎn)影響的部分被顯著放大,。眾所周知,，為配合2008年的基礎(chǔ)建設(shè)，地方融資平臺(tái)大規(guī)模舉債,，明年將進(jìn)入又一個(gè)還貸高峰期，而地方政府預(yù)算很大程度上樂(lè)觀地考慮了未來(lái)的土地收入,。
誠(chéng)然，房地產(chǎn)泡沫是政府和群眾所深惡痛絕的,，但政策對(duì)待房地產(chǎn)泡沫應(yīng)持理性的態(tài)度,，應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)市場(chǎng)、對(duì)經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊,。可以預(yù)期,，在2012年，隨著房地產(chǎn)的惡化,、國(guó)際市場(chǎng)動(dòng)蕩的加劇、平臺(tái)還債高峰期的到來(lái),，未來(lái)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步集聚,。從這個(gè)角度考量對(duì)泡沫的治理，“稀釋”可能比“刺破”更加可取,。
