新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施實施一年多以來，住房價格出現(xiàn)較明顯的下行態(tài)勢。筆者認(rèn)為,，住房價格下跌是客觀趨勢，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。
房地產(chǎn)繁榮已經(jīng)持續(xù)十年以上，以北京為例,，2002年至今北京房價上漲約4倍,。任何一種投資品都不可能只漲不跌,，房地產(chǎn)市場也不例外,。綜合考察當(dāng)前國內(nèi)外因素，都預(yù)示著住房價格下行或?qū)⑹俏磥碲厔荨?BR> 目前,，歐美債務(wù)危機(jī)吸引國內(nèi)資金到國外投資房地產(chǎn),，但對國內(nèi)銀行業(yè)構(gòu)成壓力,，這將抑制國內(nèi)房價上漲沖動,。此外，國內(nèi)限購和未來房地產(chǎn)政策完善乃至稅收結(jié)構(gòu)（開征房地產(chǎn)稅,、遺產(chǎn)稅等）的調(diào)整,，都將抑制未來房價上漲。
從貨幣政策來看,，將不會回到2009-2010年狀態(tài),，這也制約了房價回升空間。目前房價下跌,，限購是一個因素,，但主要還是市場力量在發(fā)揮作用。2009-2010年的住房價格不降反升,，是銀行主動放貸,、貨幣政策較寬松所致。當(dāng)時的房地產(chǎn)市場不僅吸納股市資金,，也吸收社會過剩流動性,，信貸資金過分集中到該產(chǎn)業(yè)。但今后房地產(chǎn)貸款不會回到前兩年的狀態(tài),，房價持續(xù)下跌是必然趨勢,。
信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，也催促房價下跌,。支撐高房價的根本因素是銀行信貸,，2002年以來，銀行信貸差不多翻兩番,，住房價格也是如此,。但目前房地產(chǎn)過高的比重不可持續(xù)，因此,，未來房地產(chǎn)的信貸規(guī)模不會與信貸總規(guī)模同步增長,，只能低于信貸增長，甚至總規(guī)模下降,。只有這樣,，才能引導(dǎo)企業(yè)投資于其它產(chǎn)業(yè)和研發(fā)，房地產(chǎn)價格也將回歸理性。
房地產(chǎn)價格下跌,，與股市,、投機(jī)品價格下跌規(guī)律基本雷同。當(dāng)價格下跌達(dá)到15-20%,，后續(xù)的情形將超出預(yù)料,。那些在一些城市購買幾十套的投資人，將率先降低房價,，而且幅度至少在10%-15%,。如果降價超過6-12個月，仍不能出貨,，降價的幅度將更大,，大企業(yè)也必然跟進(jìn)，房價將趨向理性,。
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有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 |
過去10年的房地產(chǎn)價格上漲,，使很多企業(yè)熱衷于“炒房”。因此,，全社會資金集中到房地產(chǎn)行業(yè),。央行數(shù)據(jù)顯示，2011年9月房地產(chǎn)信貸10.46萬億元,，占同期信貸的19.82%,，如果計算各種隱形貸款，這個比例更高,，超過銀行信貸行業(yè)控制比例不超過15%的要求,，但這樣的信貸結(jié)構(gòu)和市場現(xiàn)象是不可持續(xù)的。
目前,，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)讓很多企業(yè)醒悟,，一些企業(yè)不再期待從房地產(chǎn)行業(yè)謀求暴利。這有利于企業(yè)增加非房地產(chǎn)行業(yè)的研發(fā)與投入,，有利于中國轉(zhuǎn)型,，真正提高企業(yè)和國家的競爭力。
住房價格下跌帶來一些產(chǎn)業(yè)的調(diào)整,，正是社會所期望的,。以鋼鐵工業(yè)為例，因為住房的過度發(fā)展,，小鋼鐵這幾年很紅火,，而大鋼企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整后失去市場 。房地產(chǎn)的價格下跌帶來的產(chǎn)業(yè)調(diào)整,，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,，有助于提高發(fā)展的質(zhì)量和安全性,、協(xié)調(diào)性，也符合我國應(yīng)對氣候變化和減少溫室氣體排放的要求,。
銀監(jiān)會前主席劉明康日前表示,，銀行能夠承受住房價格下跌50%。筆者認(rèn)為該說法有一定道理,。
首先,，住房信貸沒有資金鏈條，下跌風(fēng)險可控,。中國沒有實行信貸資產(chǎn)證券化,，住房價格下跌，只影響貸款回收,，沒有其它資產(chǎn)價格下跌損失,。銀行實行住房抵押貸款，只給予住房價格的50%進(jìn)行抵押,，最高不超過70%，即使出現(xiàn)違約,，也不會成為普遍現(xiàn)象,。近兩年，房價上漲達(dá)到50%-80%,，甚至一倍多,，下跌50%可收回本金。
其次,，從市場經(jīng)驗來看,，市場可以承受房價下跌50%。有些觀點認(rèn)為,，中國經(jīng)濟(jì)承受不了房價50%的下跌,，然而經(jīng)驗表明，超過50%的情況不會對實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大傷害,�,；仡欀袊墓墒校唐趦�(nèi)下跌幅度超過60%,，當(dāng)初很多人也有諸多危言聳聽的結(jié)論,，結(jié)果卻并非如此。住房價格下跌,，其成本也在發(fā)生變化,，尤其是土地的價格也在變化，各種成本都在變化,，這就是物價下跌的現(xiàn)象,。住房價格下跌,，也是社會收入重新分配，對中低收入階層而言,，財富購買力提高,，那么房價下跌對他們更有利。
再次,，從住房購買結(jié)構(gòu)來看,，社會可承受房價下跌50%。分情況看,，已經(jīng)購買住房的消費者,，其住房的價值只是居住 。房地產(chǎn)價格漲跌與自用購房者的居住權(quán)無關(guān),，也不影響使用價值,。自用購買是住房消費購買的主體，其比重較高,，導(dǎo)致總體房價大幅度下跌,，不影響社會安定。所以,，住房價格下跌,，社會具有承受力。
房價大幅度下跌,，預(yù)期的價格上漲沒有實現(xiàn),，用租賃償還月供的投資人壓力將增大。因此,，住房價格下跌的壓力主要針對投機(jī)客和囤積商,，而他們的承受力超越普通民眾，影響也只是其盈利減少或出現(xiàn)虧損,。
